四問熱點城市“地王潮”蔓延 對未來房價影響幾何？

　　今年以來，一、二線城市土地市場接連出現(xiàn)高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊逾百宗。進入6月，這股“地王”潮繼續(xù)蔓延，首周僅3天時間就在北京、深圳等地涌現(xiàn)出12宗“地王”，樓面價普遍高于周邊區(qū)域房價。房企瘋狂拿地的底氣何在？熱門地塊是否注定要走上高端路線？對未來房價影響幾何？

資料圖。中新社記者 武俊杰 攝

　　房企搶拍“地王”底氣何在？

　　二季度以來，一、二線城市土地市場呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象。有分析認(rèn)為，“地王”頻出有著內(nèi)在必然性，預(yù)計多個支撐因素短期不會消失，至少二季度仍會持續(xù)。

　　中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億的有105宗地塊，國有房企拿地比例明顯處于歷史高位。北上廣深一線城市和南京、合肥等房價漲幅較快的二線城市的熱門地塊均被拍出了高價。

　　5月11日，格力地產(chǎn)以樓板價37675元/平方米拿下上海泗涇地王。5月13日，南京連拍7宗地塊，一日收金近249億元；此后又有保利地產(chǎn)、泰禾、時代、正榮等企業(yè)于上海、廣州、蘇州、武漢等多個城市拍出“地王”。兩周后，信達地產(chǎn)以123億元、溢價率95.94%搶下杭州濱江區(qū)杭政儲出(2016)9號地塊；5月30日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96億，其中建發(fā)兩度以溢價率超340%競得相關(guān)地塊。

　　進入6月，土地市場的“高燒”并未戛然而止。中原地產(chǎn)研究報告的數(shù)據(jù)顯示，僅6月前3天，一、二線城市就出現(xiàn)了12宗“地王”，總成交金額達到327.5億元。

　　值得注意的是，就在6月3日北京市國土資源局官網(wǎng)還正式掛牌了通州文化旅游區(qū)內(nèi)一宗多功能用地，地塊起始價高達87億元，掛牌競價時間為6月23日，被媒體稱為準(zhǔn)“地王”。

　　房企近乎“瘋狂”的搶地事件背后有著怎樣的商業(yè)邏輯？對此，CRIC克而瑞研究認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因主要是房企手中“有錢”了。

　　CRIC克而瑞稱，一方面是房企融資環(huán)境逐漸寬松，加上此前多次降息使得融資成本越來越低，企業(yè)借此機會大舉融資，持有現(xiàn)金普遍出現(xiàn)增長；另一方面，伴隨樓市回暖、“去庫存”顯效，多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)大幅增加，促使房企持有的現(xiàn)金量增幅更為明顯。

　　房企如何承受成本之重？

　　“地王”頻現(xiàn)從另一個側(cè)面也反映出，房企投資資金更加充裕，未來競爭將越來越激烈。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月前三天，20大標(biāo)桿房企拿地金額合計高達244.65億，在5月單月拿地突破531億的基礎(chǔ)上，本月繼續(xù)維持高位。包括首開、金茂、雅居樂、龍湖等房企均積極拿地，今年年內(nèi)20大標(biāo)桿房企拿地金額已突破2372億元。

　　房企“孤注一擲”的高投資能否換回高收益，還要取決于市場走向。

　　“目前拿地的房企基本是國企性質(zhì)，這與此類企業(yè)近期財務(wù)層面可利用資金較多有關(guān)系”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2012)記者采訪時表示，相比別的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的投資依然被看好。

　　嚴(yán)躍進稱，對于高價拿地的企業(yè)，近期關(guān)注焦點在于如何對項目進行解套，即如何防范后續(xù)市場降溫帶來的產(chǎn)品定價困難的問題；同時此類房企在后續(xù)市場上也會遇到一些營銷困難，項目會采取多期銷售的模式，即分三期開盤：第一期價格略低，實現(xiàn)土地成本回收的效果；第二期價格略高，實現(xiàn)部分盈利；第三期快速漲價，追趕高盈利。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，房企拼搶“地王”開始從國企蔓延到民企，預(yù)計2016年的土地競爭會越來越激烈，企業(yè)運營難度也隨之加大?！鞍凑漳壳暗貎r超過房價的趨勢，未來兩年房價上漲100%以上，這些地王才能入市”。

資料圖。張亨偉 攝

　　地王未來會否推漲房價？

　　事實上，熱點城市“地王”頻現(xiàn)的情況已經(jīng)成為當(dāng)下熱門話題，“高價成交”意味著日后的“高價入市”。對于“去庫存”壓力減弱、房價快速上漲的部分二線城市來說，或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

　　中原地產(chǎn)研究部報告指出，二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對主力。在今年5月31日前出現(xiàn)的105宗總價“地王”里，二線城市占比達74%，其中南京就擁有16宗總價“地王”。

　　“樓面價超過房價已成為常態(tài)，雖然‘地王’不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受影響”，張大偉直言，特別是現(xiàn)下房價快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州，已成為“地王”最密集的二線城市?！叭绻麤]有約束性政策，房價未來很可能會呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲”。

　　基于“地王”大量涌現(xiàn)對樓市的影響，CRIC克而瑞研究表達了同樣的擔(dān)憂，“這可能直接導(dǎo)致部分城市出臺‘限購’政策”。

　　事實上，為抑制“地王”蔓延，已有地方政府出臺了“土地限價”舉措。5月27日，南京市委宣傳部通過其官方微博發(fā)布消息稱，南京市政府出臺土地新政，實行土地出讓最高限價辦法，對報價超過限價的終止土地出讓。南京也成蘇州之后全國第二個實行“土地限價”的城市。

　　熱門地塊樓盤全面高端化？

　　從上述土地市場成交的地塊來看，“地王”不再集中出現(xiàn)在城市中心區(qū)域，像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解決剛需的區(qū)域。

　　中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)6月2日拍出的三個地塊分別位于中關(guān)村環(huán)?？萍紙@、順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)、延慶新城，從地理位置上看均處于六環(huán)以外，而根據(jù)拍價，房企要想回本盈利，未來預(yù)期售價都要在6萬元以上，就現(xiàn)在該區(qū)域的新房均價來看，已屬于高端豪華住宅價位。

　　“未來豪宅化難以避免?！睆埓髠ブ毖?，新上市的商品房定價未來會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅的區(qū)域?qū)?yīng)大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。