中國房企并購暗藏寡頭競爭隱憂 走在吃與被吃的路上

　　天下大勢，分久必合。如今中國房企就走在“吃”與“被吃”的路上。

　　5月19日晚，融創(chuàng)中國和萊蒙國際集團(tuán)有限公司(03688.HK，以下簡稱“萊蒙國際”)聯(lián)合發(fā)布公告，雙方于當(dāng)日簽訂框架協(xié)議。融創(chuàng)中國將以43.94億元收購萊蒙國際位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

　　今年以來，萬科、中海、恒大等行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛踏入“并購”大潮，加大“跑馬圈地”的步伐，開啟了樓市新一輪“并購時(shí)代”。

　　5月25日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝向長江商報(bào)記者表示，“當(dāng)前，并購已經(jīng)成為房企保持業(yè)績增長、增強(qiáng)核心競爭力和資源配置的重要手段，體現(xiàn)出房企對業(yè)績增長需求的急迫性；就大趨勢而言，接下來房企的并購潮不僅會繼續(xù)，還可能呈現(xiàn)加劇之勢。”他同時(shí)表示，另一方面來看，樓市并購或催生出寡頭隱患，并不利于整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。

　　龍頭企業(yè)上演“并購大戲”

　　融創(chuàng)中國和萊蒙國際集團(tuán)有限公司簽訂框架協(xié)議，也成為融創(chuàng)中國一個(gè)標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)——實(shí)現(xiàn)了其在北上廣深四大一線城市的排兵布陣。

　　早在今年初，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就曾公開表示，將加大廣深布局；另一方面，收購萊蒙國際似乎彌補(bǔ)了融創(chuàng)多次交涉綠城、佳兆業(yè)、雨潤未果的創(chuàng)痛和遺憾；百般周折，孫宏斌此次終于在深圳順利“突圍”。

　　值得注意的是，不光是融創(chuàng)中國，眾多房企似乎早就嗅到了一致的商業(yè)信號，在2016年紛紛不約而同踏入了“并購”大潮。

　　1月17日，萬達(dá)集團(tuán)公布了董事長王健林的年度報(bào)告，其表示今年要完成3宗較大規(guī)模的國際并購和5宗國內(nèi)并購；而一向出手大方的恒大也向 新世界 、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購15個(gè)大型項(xiàng)目，在2015年創(chuàng)下602億的斥資紀(jì)錄。

　　3月14日，中海和中信上演了一場“央企并購大戲”，中信股份以人民幣310億元作價(jià)中海。雙方宣布，中信股份將若干在中國住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益售予中海，而中海將向中信買方增發(fā)股份，并以轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)作為對價(jià)。中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，中海地產(chǎn)未來仍將加速兼并重組步伐，重點(diǎn)是收購央企資產(chǎn)。

　　至于萬科、寶能、安邦三者的并購案也從去年歲末就拉開序幕，截至2015年12月24日，萬科和安邦已發(fā)出“在一起”的聲明。

　　恒大為回歸A股鋪路 融創(chuàng)借并購擴(kuò)局

　　長江商報(bào)記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，今年以來，包括萬科、萬達(dá)、恒大、碧桂園、九龍倉、融創(chuàng)中國、金科等20多家房企在內(nèi)，通過各種形式的并購、合作達(dá)成包括土地、項(xiàng)目、公司等近百宗交易。

　　“萬科注資深圳地鐵600億元，一方面是看好地鐵業(yè)務(wù)，希望與其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，另一方面是有助于增強(qiáng)萬科團(tuán)隊(duì)對公司的控制權(quán)；中海先與中建重組，后整合中信，企圖奪回市場老大；恒大近兩年動作不斷，僅去年上半年就斥資超過400億向港資收購了十來個(gè)項(xiàng)目；融創(chuàng)號稱并購?fù)酰①徸阚E遍布上海、廣州、杭州、蘇州、成都、武漢、東莞等地區(qū)?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向長江商報(bào)記者解釋。

　　“并購特點(diǎn)最為突出的可能非中海莫屬。2010年至2016年，中海地產(chǎn)三次并購整合的總資產(chǎn)價(jià)值超過2000億元，低調(diào)的中海成為中國房地產(chǎn)市場上當(dāng)之無愧的并購?fù)?，為?guī)模持續(xù)增長打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！彼吻遢x表示，“恒大和融創(chuàng)作為房地產(chǎn)并購領(lǐng)域的標(biāo)志性企業(yè)，最近的并購行為幾乎都登上了行業(yè)新聞的頭條；融創(chuàng)以收購方式擴(kuò)大公司版圖的戰(zhàn)略意圖明顯，而恒大最新的大手筆并購或是為了回歸A股上市。”

　　小房企面臨“邊緣化”生存危機(jī)

　　5月26日，長江商報(bào)記者從明源地產(chǎn)研究院獲悉，明源地產(chǎn)研究院針對近100家上市房企過去5年業(yè)績表現(xiàn)進(jìn)行了分析：從行業(yè)銷售收入增長率來看，2013年達(dá)到近五年來行業(yè)增速的頂峰，隨后高位回落出現(xiàn)拐點(diǎn)，增速逐年放緩，行業(yè)增長面臨天花板，銷售收入增速呈現(xiàn)倒U走勢。

　　與此同時(shí)，“龍頭企業(yè)的行業(yè)主導(dǎo)權(quán)進(jìn)一步增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)；小型房企在市場競爭處于弱勢地位，面臨被邊緣化的危險(xiǎn)?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院副院長、房地產(chǎn)研究專家劉策告訴長江商報(bào)記者。

　　“行業(yè)中的并購趨勢將促使市場集中度提高，市場將向寡頭競爭轉(zhuǎn)變。在該種市場結(jié)構(gòu)下，競爭程度有所緩和，利潤率有所上漲，行業(yè)將更加成熟與規(guī)范?！钡n長吉同時(shí)指出，“幾家大企業(yè)主導(dǎo)市場規(guī)則，有可能給市場準(zhǔn)入者設(shè)置障礙，市場有可能失去活力?！?

　　在宋清輝看來，近兩年眾多失敗的并購案例，都折射出突出隱患：一是相同的業(yè)務(wù)“整而不合”會出現(xiàn)多弊病；二是并購催生出寡頭隱患，不利于整個(gè)行業(yè)良性發(fā)展。

　　除此之外，韓長吉還從資金的存量與流量方面闡述了地產(chǎn)并購的隱憂，“無論是規(guī)模擴(kuò)張還是多元化發(fā)展都需要資本做支撐，尤其是在土地資源日益稀缺與地價(jià)高漲的時(shí)代，房企需要充分利用各融資渠道，保障資金鏈安全?！?

　　房產(chǎn)行業(yè)并購春天已到來

　　“并購融合是未來房產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢，形成加速洗牌態(tài)勢，未來有可能將催生出一大批地產(chǎn)‘巨無霸’?！彼吻遢x分析。

　　劉策認(rèn)為，“并購潮”的出現(xiàn)意味著房地產(chǎn)行業(yè)“天花板”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，以往誰都可以“吃飽飯”的天賜行情已經(jīng)不在；冷酷的行情加劇了企業(yè)競爭，“大魚吃小魚”現(xiàn)象頻現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場份額越來越往龍頭房企傾斜，“馬太效應(yīng)”明顯。

　　“類似萬科、恒大等大型房企想要通過借助自身規(guī)模優(yōu)勢、財(cái)務(wù)狀況、融資優(yōu)勢，使自身實(shí)現(xiàn)逆勢持續(xù)增長的目的；與此同時(shí)，這也壓縮了小型房企的生存空間，資金、經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目，或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者以維系企業(yè)正常運(yùn)營等問題?！眲⒉哒f。

　　談及未來，劉策感嘆，“房地產(chǎn)行業(yè)并購的春天已經(jīng)到來。”

　　“未來，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來兼并重組高峰期。不管是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、弱弱聯(lián)合，還是以強(qiáng)并小，兼并重組都將促進(jìn)資源向優(yōu)勢房企集中，優(yōu)化行業(yè)競爭格局；同時(shí)，房企通過并購，可以獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，以及降低項(xiàng)目的運(yùn)營成本等。”劉策補(bǔ)充道。

　　韓長吉也持相同看法，“從產(chǎn)業(yè)生命周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)正步入成熟期。這一過程中市場競爭十分激烈，行業(yè)將經(jīng)歷一輪輪洗牌。大量中小型房企會退出市場，規(guī)模越大、競爭力越強(qiáng)的企業(yè)將得以存活；眾多房企為了增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力紛紛開啟并購模式，行業(yè)步入并購時(shí)代，未來市場集中度會大大提高?！?