北京二手房成交套數(shù)占比超86% 加速走向存量時(shí)代

　　在各項(xiàng)因素綜合作用下,北京樓市已悄然走向存量房時(shí)代。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年前5月,北京二手住宅成交套數(shù)占商品住宅總成交量的86.3%,大幅超過以往。這一比例不僅達(dá)到歷史新高,也意味著北京樓市的形態(tài)已發(fā)生重大變化。

　　分析人士指出,經(jīng)過20年的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將陸續(xù)進(jìn)入存量時(shí)代。這既是客觀規(guī)律的必然,也意味著過去的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)變。從一個(gè)側(cè)面來看,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型亦迫在眉睫。

　　配建制度成“加速器”

　　中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,年內(nèi)北京二手房住宅簽約114408套,同期的新房住宅簽約18226套。整體來看,二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.3%,比去年增加了7.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　過去幾年來,二手房交易在北京樓市所占比重不斷加大,并從2009年的64.5%上升到2015年的78.5%,總體上漲14%。其間雖有波動(dòng),二手房交易所占比重仍然呈現(xiàn)震蕩上升趨勢(shì)。

　　值得注意的是,由于住宅限購(gòu)政策的存在,在北京新房交易中,有相當(dāng)部分為商住房屋。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至5月25日,北京商住公寓成交21176套,規(guī)模超過新房住宅。

　　但即便將其納入計(jì)算,北京二手房成交占比仍然達(dá)到74.4%。這也意味著,北京樓市已全面進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　有分析指出,這既是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果,也有因素起到了加速作用。

　　中原地產(chǎn)指出,近年來,由于土地供應(yīng)規(guī)模有限等各種原因,北京實(shí)際供應(yīng)的商品住宅不斷減少。實(shí)際新增供應(yīng)套數(shù)從2009年的93494套震蕩下行,并降至2015年的42663套,降幅超過50%。而在同期,北京新房住宅的實(shí)際成交套數(shù)明顯大于供應(yīng)套數(shù)。

　　另一方面,土地“捆綁”出讓制度的出現(xiàn),加速了這一進(jìn)程。按照北京一位開發(fā)商的觀點(diǎn),將保障房用地捆綁在商品房用地中出讓的做法,會(huì)將保障房用地的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房上,促使商品房用地成本不斷提高。

　　而從項(xiàng)目運(yùn)作的角度,在土地成本不斷提高時(shí),開發(fā)商就傾向于建造高端物業(yè),來獲取足夠的利潤(rùn)。由于高端住宅的推盤和銷售節(jié)奏要明顯慢于普通住宅,也使一手房在市場(chǎng)上的比重進(jìn)一步下降。

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的側(cè)面

　　另一座一線城市上海,二手房交易所占比重也在增加。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年前4個(gè)月,上海新房住宅成交42306套,二手房住宅成交144619套,后者占比達(dá)到77.4%。

　　從2012年到2015年(全年),上海二手房所占比重分別為69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

　　不僅如此,廣州、深圳等一線城市,以及南京、福州等熱點(diǎn)二線城市,二手房市場(chǎng)所占比重均達(dá)到50%以上,該比例也呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí),表現(xiàn)為新房的土地供應(yīng)減少。在有限的土地供應(yīng)下,房企集中搶地,更容易導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn),并使新房市場(chǎng)進(jìn)一步出現(xiàn)高端化趨勢(shì)。

　　同時(shí),決定市場(chǎng)總體價(jià)格的,已經(jīng)不是新房?jī)r(jià)格,而是二手房?jī)r(jià)格。在這種情況下,二手房交易的稅負(fù)、貸款等政策,將對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生更大影響。

　　這也意味著行業(yè)的變化。分析指出,存量房時(shí)代的到來,意味著新房開發(fā)將逐漸進(jìn)入瓶頸期,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)空間漸小;立足于存量房市場(chǎng)的租賃、交易、咨詢服務(wù)等二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來更大空間。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、甚至轉(zhuǎn)型有重要參考意義。

　　張大偉還指出,存量房占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo),也說明這些城市進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期。由于土地財(cái)政難以持續(xù),土地出讓收入銳減,地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將迎來挑戰(zhàn)。

　　有券商指出,盡管今年以來新房成交總體規(guī)模仍然可觀,但隨著整體供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和人口紅利終結(jié),未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速進(jìn)入存量房時(shí)代。企業(yè)轉(zhuǎn)型和地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都將面臨考驗(yàn)。