土地拍賣超最高限價無效 溢價超45%不計入房價準許成本

　　昨天,南京市推出了新土拍規(guī)則——熱門區(qū)域的住宅地塊將設置最高限價,若開發(fā)商舉牌超過最高限價,則意味著土地流拍,其實就是蘇州此前推出的土拍“熔斷機制”的翻版。與此同時,南京市物價局昨天也拿出樓市價格調(diào)控新政“升級版”,規(guī)定對于土地競拍中溢價超過45%以上的保障房建設資金,不得計入樓盤房價準許成本?！叭蹟鄼C制”和價控新政的雙重限制下,開發(fā)商的拿地沖動能否被有效抑制而回歸理性?本報昨天專訪了南京市國土部門和物價部門權威人士。

　　超過最高限價,舉牌了地也不給你

　　新政核心

　　“實行土地出讓最高限價辦法,在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時,由市政府設定地塊的土地出讓最高限價,對競買人報價超過最高限價的,終止土地出讓,競價結果無效?！?/p>

　　解讀

　　借鑒蘇州,有助于抑制　房企拿地沖動

　　南京此番土拍新政其實是蘇州地價“熔斷機制”的翻版。在南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝看來,南京市歷來對房地產(chǎn)政策的敏感度與關注度都非常強,此番借鑒蘇州,及時讓政策落地,有助于穩(wěn)定市場環(huán)境,抑制開發(fā)商的拿地沖動。

　　至于政策中的“熱點區(qū)域”,張輝認為這主要指的是近期高價地頻出的板塊,河西中部、河西南部應該位列其中,江北的高價地板塊如江浦片區(qū)也可能會出現(xiàn)限價地。而板橋、麒麟等板塊,近來雖然地價屢創(chuàng)新高,不過對市場整體走勢影響有限,或許不被列入“熱門區(qū)域”。

　　實施時間未定,　落實仍待細則

　　南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華認為,南京土地新政目前仍存在諸多不確定因素,比如“最高限價”依據(jù)是什么。另外,設置“最高限價”,競價成了“指導價”,拿地意愿強烈的房企有可能結盟拿地,反而降低土地成本。

　　還有一個令人關注的點是,新規(guī)何時實施尚未明確,南京市國土部門對此的答復是“隨時關注國土局網(wǎng)站的更新”。相關人士告訴記者,具體落實時間要以公告為準,這是“綜合施策、因地施策”的結果。樓市專家認為,南京市可能采取小范圍“試用”的方式推出限價地,不斷總結經(jīng)驗,再決定今后限價地的規(guī)模與頻次。

　　答疑

　　Q1:南京地價還會再創(chuàng)新高嗎?

　　短期內(nèi)不會,市場進入“冷靜期”

　　業(yè)內(nèi)人士認為,土地限價是短期內(nèi)的行政手段,采取的是“局部手術”的方式,目的是讓市場冷靜下來才推出的臨時性措施,因此目標明確。以河西為例,當前的樓面地價新高是葛洲壩拿下的河西南部4.5萬/㎡的住宅用地,這也是南京全市的最高紀錄,不難預見,今后在推出限價地時,樓面地價應當不會超過這一標準。

　　Q2:供應量上不去會導致“房荒”嗎?

　　局部試點,不會影響南京樓市供應量

　　蘇州推出土地“熔斷機制”后的首次拍賣,兩幅地塊因超出最高限價而流拍,因此不少人擔心這會導致今后一段時期新房供應量短缺。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝指出,南京土拍新政的實施范圍是“熱點區(qū)域”,就全市范圍而言,被調(diào)控的總量有限;而且,并非這些區(qū)域的所有住宅地塊都將被設定最高限價,政府部門會結合實際情況,有序推出限價地,對南京樓市的供應量影響不大。

　　Q3:南京樓市會因此降溫嗎?

　　很難預測,但政府手里還有“牌”

　　新政能否取得滿意的效果只能拭目以待。不過地產(chǎn)專家表示,即便收效有限,還有限購、限貸等“牌”未出,是否出手、何時出手,都要視市場變化再做決定。不過,敏感的投資客們在一輪輪的調(diào)控政策打壓下,可能會有所“收斂”。前不久開盤的江北高新區(qū)樓盤,客戶中有過半都是投資人群,有的項目投資客比例甚至超過70%,這肯定是極為不正常的現(xiàn)象。一旦投資客轉向,或許意味著樓市向理性回歸。

　　花了“血本”,定價也只能看齊周邊

　　新政核心

　　“嚴格落實控房價準許成本,物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導時,對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金,不計入其房價的準許成本,不作為申報價格的組成部分?！?/p>

　　解讀

　　地價高,房價也能　隨意跟著高?不行!

　　南京市物價局服務價格處處長王陽說,新政規(guī)定,土地出讓溢價超過45%以上的保障房建設資金,不能算入商品房樓盤的建設成本。物價部門在相關的高地價項目備案時會參考周邊同檔次、同類型樓盤的價格,根據(jù)房地產(chǎn)市場供需情況,以及南京的經(jīng)濟發(fā)展水平及居民收入增長情況,綜合考慮。如果明顯超出,將對其約談,并開展成本調(diào)查。換句話說,開發(fā)商即使花了大價錢,花“血本”拍了個高價地,也不能隨意亂要價,最終的定價還是必須與周邊的樓盤相當,如果報價高得讓南京市民承受不起,那么高價也報不上去。

　　新政就是要讓　開發(fā)商理性拍地

　　記者注意到,在4月18日出臺的《南京市政府關于推進供給側結構性改革促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》中已經(jīng)提到,土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金“不作為準許成本調(diào)查內(nèi)容”,但具體沒再展開。此次“升級版”中明確了“房價準許成本”與申報價格的直接關聯(lián),王陽解釋說,如果房企申報價格不合理,明顯高,那物價部門就要對其進行成本調(diào)查,而且會控制項目報價在合理的范圍內(nèi)?！斑@也是價格部門在房價過快上漲期間,維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新舉措。目的是通過政策,提醒企業(yè)理性競拍土地,不要過度預支南京房地產(chǎn)發(fā)展的預期。”

　　答疑

　　Q1:是否意味著南京將重啟政府核價?

　　并非如此,只要定價合理不會審核成本

　　2007年之前,南京曾實施“一房一價”,物價局對樓盤進行嚴格的成本審核。后來改為市場調(diào)節(jié)價后,房企去物價局備案房價是自行定價。新政提到的“準許成本”是否意味著重啟政府核價?王陽說,并非如此。新政里提到的“準許成本”,只是針對競拍土地時不理性,競拍價格溢價超過45%,而最終房價又明顯超出周邊,與南京城市發(fā)展不協(xié)調(diào),讓百姓承受不起的情況。

　　Q2:房價“過快上漲”有無時間節(jié)點?

　　沒有截止時間,排全國第三肯定是“過快”

　　既然物價部門明確了這條新政是房價上漲過快期間的舉措,那么這個政策有沒有實施的具體時間節(jié)點?

　　王陽說,目前沒有截止時間。政府調(diào)控的目的是促進南京的房價持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展,這是能夠明確判斷的。比如房價上漲是否過快,看70個大中城市的指數(shù)也能看出來。4月份南京排全國第三,房子又買不到,這肯定是過快上漲。

　　Q3:過去的高價地塊是否“既往不咎”?

　　所有商品房一視同仁、一個標準

　　王陽說,不管是過去還是今后的高價地塊,沒有上一次開盤價格可以參考的,備案時都將以一個標準來衡量是否合理,即“與周邊同檔次、同類型樓盤相當,并與南京經(jīng)濟發(fā)展、居民收入相協(xié)調(diào)”。

　　記者注意到,近期開盤的金隅紫金府就是個高地價項目。該地塊2013年時以16979元/m2的地價成為當時單價最貴的,溢價58%。但與其相隔不遠的宏圖上水云錦拿地就相當便宜,但最終兩個樓盤開盤價格卻基本相當?？梢钥闯?備案房價并不是以地價來確定的。