房企手握巨資逐鹿二線城市 北漂一族回蘇州搶房

　　2016年至今國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，尤以二線城市居多，而2015年全年只有95宗

　　“雖然年薪有20多萬，但要在北京買房還是非常困難，蘇州正好有一個(gè)不錯(cuò)的工作機(jī)會(huì)，我們?nèi)ツ?月就搬過來了?！痹诒本^斗6年后，張華(化名)和妻子最終選擇了離開，今年5月初剛在蘇州圓了買房夢(mèng)。

　　事實(shí)上，張華還是買晚了。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州(不含昆山、太倉等縣級(jí)市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月70城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，二線城市全面取代一線城市，成為房價(jià)上漲先鋒，甚至出現(xiàn)了房價(jià)上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門、南京和未被列入統(tǒng)計(jì)的蘇州。

　　與此同時(shí)，資金充足的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始搶灘二線城市，以蘇州5月23、24日連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終兩幅宅地因競價(jià)太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了115%。

　　中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來蘇州的土地成交額高達(dá)754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。

　　土地出讓首現(xiàn)“熔斷”

　　華為雖然已經(jīng)否認(rèn)了遷出深圳的傳聞，但也警示了不少地方政府，房價(jià)“一路狂奔”會(huì)逼走不少好企業(yè)，最終很可能是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

　　不少地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了一味追求土地財(cái)政的弊端。蘇州23日、24日連續(xù)兩天的土地出讓就對(duì)多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終使得兩幅宅地因競價(jià)過高流拍。

　　這一類似股市“熔斷”的機(jī)制還是首次出現(xiàn)在土地出讓過程中，雖然可以遏制地王的出現(xiàn)，但也有漏洞?！耙坏┠硞€(gè)房企有‘魚死網(wǎng)破’的心態(tài)，就可以盲目加價(jià)，最后觸碰紅線，導(dǎo)致流拍。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示。

　　比如，23日的41號(hào)地塊拍賣進(jìn)行到兩分鐘時(shí)，就出現(xiàn)了93輪競價(jià)，最后因競價(jià)超過紅線未能成交。

　　24日的拍賣似乎更為理智。當(dāng)天上午，經(jīng)過27輪爭奪，蘇州工業(yè)園區(qū)中梁地產(chǎn)以總價(jià)8314萬元競得蘇地2016-WG-29號(hào)地塊，樓面價(jià)10549元/平方米，溢價(jià)率45.5%，成為第一塊成功出讓的“限價(jià)地”。

　　“和很多房企一樣，我們的定位都是長三角，因此蘇州成為我們的重要城市支點(diǎn)，在這塊土地旁邊，我們收購了一個(gè)項(xiàng)目，未來可以和這個(gè)土地一起聯(lián)動(dòng)開發(fā)，降低營銷成本?！敝辛旱禺a(chǎn)新蘇區(qū)域公司負(fù)責(zé)人楊堅(jiān)南告訴本報(bào)記者。

　　此后，雅居樂、泰禾集團(tuán)、天房發(fā)展等公司也紛紛搶下心宜地塊。其中，蘇地2016-WG-28號(hào)地塊經(jīng)過了2小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，最終被泰禾集團(tuán)以30.99億元收入囊中，樓面價(jià)16743元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)118%。

　　“長三角的火爆基本還是改善型需求帶來的，我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)蘇州有70%的客戶有改善需求，未來的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和人口導(dǎo)入都非常理想，因此我們?cè)谶@里選擇落地?！碧┖碳瘓F(tuán)總裁助理兼上海公司總經(jīng)理劉穎喆對(duì)本報(bào)記者表示。

　　劉穎喆表示，未來馬太效應(yīng)(強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱)還會(huì)繼續(xù)，房企為了降低風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)選擇核心城市，因此核心二線城市的土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高。

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師朱一鳴表示，目前不少房企的資金面情況并不差。以上市的萬科、保利、招商、綠地為例，一季報(bào)顯示，四大房企目前手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂糧倉豐裕。

　　其他房企也在通過發(fā)公司債等手段募集資金。以泰禾集團(tuán)為例，其在今年5月17日發(fā)布了定向增發(fā)預(yù)案，擬募集資金不超過98億元。

　　朱一鳴表示，上市房企的資金狀況目前都頗為健康，這意味著即便有幾塊地的價(jià)格過高，也無關(guān)企業(yè)生死。更為重要的是，房企手上現(xiàn)金流充裕也迫使它們不得不拿地?cái)U(kuò)張。

　　“既然一線城市已經(jīng)被政策壓得死死的，那核心二線城市自然成了眾矢之的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　二線城市地王頻出

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市必然助漲房價(jià)。今年春節(jié)后，搶房就不再是一線城市的獨(dú)有景象了。

　　“我們有一個(gè)周六上午約好房東晚上看房，結(jié)果房東下午就說房價(jià)要漲10萬，我們就只能放棄了?！睆埲A告訴本報(bào)記者，春節(jié)后蘇州的房子成了香餑餑，最終用150萬左右的總價(jià)買了一套76平方米的兩室一廳，“樓盤叫湖岸名家，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)已經(jīng)165萬了?！?/p>

　　在蘇州搶到房的并非張華一個(gè)人。“我在2015年4月購買了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是每平方米14000元，該樓盤最新一期的價(jià)格已經(jīng)是26500元了，總的來說房價(jià)上漲我還是很開心的?！辟彿空呃詈?化名)在電話里告訴記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房?！?/p>

　　最近，核心二線城市正不斷上演張華和李海的故事，房產(chǎn)的增值不僅讓買了房子的人喜出望外，也使房產(chǎn)商拿地的信心更足了。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：以溢價(jià)率40%為界限區(qū)分地王(同時(shí)要求地塊成交額超過5億元)，2016年至今國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，而2015年全年只有95宗。

　　二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，且主要集中在南京、蘇州、合肥、杭州等核心二線城市。

　　克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來全國總價(jià)排名前十的地塊平均溢價(jià)率高達(dá)106%，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達(dá)6幅，地區(qū)熱度可見一斑。不久前，葛洲壩以110%的溢價(jià)率競得河西中部G14地塊，折合樓板價(jià)為每平方米4.5萬元，時(shí)隔4個(gè)月后再度刷新南京地王紀(jì)錄。

　　仲量聯(lián)行研究部總經(jīng)理周志鋒表示，十多年的時(shí)間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，房價(jià)雖然有所波動(dòng)，但總體看房地產(chǎn)市場基本并沒有大幅下跌，反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅(jiān)定預(yù)期：房價(jià)不會(huì)大跌。

　　更多的業(yè)內(nèi)人士則預(yù)計(jì)，二線城市的火爆并未結(jié)束，即便有政策的收緊，也只是給房價(jià)增幅降降溫。

　　“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下，市場十分活躍?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報(bào)記者。

　　“蘇州已經(jīng)放大土地的規(guī)模并收緊預(yù)售備案價(jià)格，同時(shí)未來還可以引用銀行政策進(jìn)行調(diào)控，因此市場調(diào)節(jié)空間很大，預(yù)計(jì)市場可能出現(xiàn)高位調(diào)整?！睏顖?jiān)南表示。