地王三年變身北京“最貴”豪宅 70、80后成購買主力

　　盡管一二線樓市開始“退燒”，但京滬等地的豪宅市場卻并未有“熄火”的跡象?！皼]有最貴只有更貴”的成交價不斷出現(xiàn)，京滬深等一線豪宅市場似乎正邁入天價時代。

　　“地王”變“最貴豪宅”

　　融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌日前透露，推遲一年面世的融創(chuàng)北京壹號院項目，最高售價將超過每平方米30萬元人民幣。在此之前，北京樓盤銷售單價的最高紀錄由中赫萬柳書院創(chuàng)下，最高成交單價為每平方米20.3萬元。

　　事實上，去年5月份，北京另一豪宅樓盤合生霄云路8號曾給一套空中四合院標出過每平方米50萬元的天價，但這一價格并未實現(xiàn)成交。該樓盤均價為每平方米12萬元左右，業(yè)內人士認為，50萬的報價距離均價太遠，多半只是企業(yè)追求廣告效應的營銷噱頭。

　　不過，孫宏斌這次似乎不僅僅是為了報個高價。融創(chuàng)中國北京公司高級副總經理樓艷青表示，5月第一周，北京壹號院認購金額已達5億元。從市場反應來看，北京壹號院的銷售不用擔心，“我們反而希望選擇客戶，并不是誰都會賣”，孫宏斌說。

　　豪宅的前世今生大都與“地王”脫不開關系。北京壹號院的前身實際上也是由“地王”而來。2013年9月，融創(chuàng)以每平方米高達7.3萬元的樓面地價拿下北京東三環(huán)農展館“地王”。這一價格刷新了當時中國土地市場的最高單價紀錄，只比如今仍然持有單價“地王”頭銜的“葛洲壩地王”每平方米地價低2000元左右。

　　天價“地王”被視為房地產和土地市場高燒、瘋狂的產物。“地王”變身豪宅所帶來的心理預期，又反過來刺激房價的進一步上漲。去年以來，受到這種循環(huán)的帶動，京滬深等一線樓市已經出現(xiàn)明顯的新房高端化趨勢，天價豪宅扎堆入市。

　　誰來買豪宅？

　　樓艷青還透露了一個有意思的現(xiàn)象：當前豪宅客群正在年輕化，70、80后已經成為這個被稱為“北京最貴項目”的主力客群。

　　其實，年輕富豪熱衷購買天價豪宅已經成為近年來的一個新趨勢。據深圳中原地產統(tǒng)計，深圳豪宅置業(yè)者出現(xiàn)年輕化趨勢，2013年千萬以上豪宅平均購房年齡為38.7歲，而2010年平均為40歲。

　　北京另一高端樓盤紫御華府的營銷人員透露，以往多是“60后”和“70后”的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)主花錢買豪宅，但從2014年下半年開始，該項目一半以上業(yè)主成了“80后”，而且多來自金融、投資、互聯(lián)網等行業(yè)。

　　另外，杭州一個高端項目負責人透露，針對總價高于2000萬的豪宅，現(xiàn)有的意向客戶中，年齡在30-40歲的新貴人群占比很高，主要從事的是IT及金融行業(yè)。

　　對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析稱，中國政經環(huán)境在逐漸變化，過去的政商要人、能源企業(yè)主逐漸淡出豪宅市場，取而代之的是金融、互聯(lián)網、IT行業(yè)的創(chuàng)業(yè)家或高級管理人員。這導致豪宅主流客群的年齡層逐步出現(xiàn)年輕化趨勢，過去豪宅的客戶群以40歲以上成功人士為主，近幾年，豪宅置業(yè)者中年齡在35歲-40歲之間的中青年客群正在崛起。

　　“被豪宅化”蘊藏風險

　　盡管表示并不擔心北京壹號院的銷售問題，但孫宏斌也指出，當前北京等地市場上豪宅集中供應帶來了較大的風險。

　　“現(xiàn)在北京很多的項目都被豪宅化了，因為拿地貴，賣便宜了就會虧錢”，孫宏斌認為，目前現(xiàn)在市面上的新盤動輒每平方米單價超過10萬元，這其實是不對的。當房子總價超過3000萬的時候，購房者在全球范圍內就有了很大的選擇余地，這也意味著更加激烈的市場競爭。

　　對此，孫宏斌拋出了一個與其他人不盡相同的結論。他認為，京滬深、杭州、南京等城市房價泡沫其實不大，泡沫主要集中在地價上。因為企業(yè)高價拿地，如果要掙錢的話，那房價還要漲好多才行。

　　過去幾年，以天價拍下的“地王”大都在數年后，因房價的大幅上漲而得以“解套”。但當前京滬深等地房價已然十分高企，房價翻倍大漲帶來的泡沫風險更是十分巨大。

　　中原地產研究部發(fā)布的一份統(tǒng)計數據顯示，今年北京預計將有60個頂級豪宅項目(單價超過10萬元)入市，豪宅之間的“短兵相接”或將難免。如果每個項目預期入市按50套左右計算，待售的項目頂豪數據將高達3000套，但歷史上頂豪的最高年度成交記錄只有260套，這也意味著，豪宅市場需要5-10年的超長消化周期。