最近，在調(diào)控政策的作用下，上海、深圳等一線城市的樓市有所降溫，但二線城市卻成交火熱，土地市場(chǎng)頻頻上演“搶地戰(zhàn)”，蘇州、南京等城市地價(jià)熱度令業(yè)界咋舌！

　　在最新公布的今年4月全國土地出讓金排行榜前20名中，北上廣深無一上榜！一、二、三線城市的土地市場(chǎng)狀況分化明顯——

一線城市樓市逐漸降溫的情況下，為什么二線城市會(huì)這么火熱？

　　地價(jià)漲得那么快，未來二線城市的房?jī)r(jià)也會(huì)迎來一波“暴漲”嗎？我們先來了解一下房?jī)r(jià)的構(gòu)成，都包括哪些因素？

　　可以看出，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲跟很多因素都有關(guān)，地價(jià)只是其中的一個(gè)因素，未來二線城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何？專家分析，漲的可能性還是很大的——

　　拿地?zé)岢睂⑼聘叨€城市的房?jī)r(jià)

　　首先，“一線城市沖高峰，二線城市追漲幅”，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去十多年中的常態(tài)，目前二線城市土地收入飆升，是這種現(xiàn)象的再次重復(fù)。

　　其次，在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的宏觀調(diào)控中，一線市場(chǎng)總是會(huì)率先實(shí)施政策，目前已經(jīng)對(duì)土地出讓有系統(tǒng)的規(guī)定，在供應(yīng)端嚴(yán)格控制。與一線城市土地價(jià)格飆升相比，管理相對(duì)沒那么嚴(yán)格的二線城市就成為“價(jià)格洼地”，自然會(huì)有更多的資金流入，從而炒高土地價(jià)格。

　　第三，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度看，由于一線城市的項(xiàng)目會(huì)占據(jù)大量資金，因此從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度看，也需要在二線城市進(jìn)行項(xiàng)目配置，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　拿到土地的企業(yè)出于正常利潤(rùn)的訴求，會(huì)將拿地成本攤?cè)氲轿磥淼匿N售價(jià)格中，這必然會(huì)進(jìn)一步推高二線城市的房?jī)r(jià)。而對(duì)于已建成的銷售的房屋來說，由于從拿地?zé)岢狈矫娴玫降氖欠e極的信號(hào)，因此也會(huì)保持在售房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，甚至?xí)M(jìn)一步調(diào)高其價(jià)格。

　　高燒蔓延，調(diào)控政策應(yīng)如何把握？

　　與“北上廣深”一線城市相比，目前二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化的壓力本來就更加嚴(yán)重，而房地產(chǎn)商繼續(xù)積攢土地，無疑會(huì)進(jìn)一步加大供給與需求之間的矛盾。

　　在這種情況下，首先要注意的是不能讓地方財(cái)政被土地收入所綁架，政策制定與實(shí)施應(yīng)該立足于供給端改革和去庫存化，而不是賣地收入增加了多少。

　　其次，調(diào)控政策需要面向保障市場(chǎng)健康發(fā)展。允許將符合規(guī)定的商業(yè)用房按規(guī)定改建為居住住房，鼓勵(lì)“購租并舉”，以健康的房租賃市場(chǎng)來有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，促進(jìn)銷售市場(chǎng)的房?jī)r(jià)理性回歸，從而真正減輕住用者的負(fù)擔(dān)。