昨天，市住建委和通州區(qū)政府推出的商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目限購政策正式實(shí)施，標(biāo)志著通州限購政策進(jìn)一步升級(jí)，通州也成為全國首個(gè)同時(shí)對(duì)住宅和商業(yè)進(jìn)行限購的區(qū)域。

　　記者從通州多個(gè)商務(wù)型公寓項(xiàng)目了解到，在限購政策生效前夜，一些購房人連夜趕往售樓處完成網(wǎng)簽。

　　反應(yīng)

　　萬科連夜開盤共簽約52套房

　　5日深夜，在通州限購政策出臺(tái)之后，一條“重要通知”在網(wǎng)上流傳：“首開萬科城市之光急推50套房源，明天（6日）通州開始限購且政策非常嚴(yán)苛，有意向客戶可于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房?？蛻粜枰獛R8萬元和身份證，月底交10%，年底之前補(bǔ)齊首付或全款。”

　　記者昨天從北京萬科獲悉，城市之光項(xiàng)目此次連夜加推只是面向萬科內(nèi)部員工及其直系親屬，截至6日零點(diǎn)，不到兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)共簽約了52套房。

　　記者在采訪中了解到位于通州運(yùn)河核心區(qū)的通州富力中心，計(jì)劃在6月加推部分商業(yè)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照新政，購買者將只限于企業(yè)，但從過往的成交來看，個(gè)人購買力占比較大，預(yù)計(jì)屆時(shí)客戶的流失量會(huì)比較大。

　　探訪

　　商務(wù)型公寓售樓處遇冷

　　昨天，記者走訪通州多個(gè)商務(wù)型公寓項(xiàng)目售樓處，購房人寥寥無幾。售樓員稱，商務(wù)型公寓實(shí)施限購后，估計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)在通州置業(yè)的人會(huì)越來越少。

　　在售樓處外，記者隨機(jī)采訪了幾名看房者。他們告訴記者，因?yàn)橛谐鞘懈敝行牡母拍?，通州近幾年房價(jià)確實(shí)受到了影響，由于房價(jià)漲得太快，很多人都在搶房，希望限購政策能夠穩(wěn)定房價(jià)。

　　記者從北京多家中介機(jī)構(gòu)了解到，最早在今年4月19日晚間就傳出過一則關(guān)于“通州商辦物業(yè)限購”的消息，隨后在4月22日、4月29日都有假消息傳出，其實(shí)很多購房人都已經(jīng)有了心理準(zhǔn)備。

　　“雖然在2015年8月通州住宅限購令出臺(tái)后，商務(wù)型公寓銷售提升顯著，但并沒有大幅上漲的跡象?！币晃恢薪闄C(jī)構(gòu)人員告訴記者，預(yù)計(jì)商住項(xiàng)目不會(huì)像住宅項(xiàng)目一樣那么敏感，未來不會(huì)有大幅變化。

　　分析

　　將影響60%-80%的成交

　　“這一政策的力度非常大”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，以住宅成交看，在2015年8月升級(jí)限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。升級(jí)版的通州商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目限購，因?yàn)橐笃髽I(yè)購買，將影響起碼60%-80%的成交。

　　張大偉說，目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應(yīng)少，整體看，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太冒險(xiǎn)。但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價(jià)格快速上漲的可能性。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，通州商住限購出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)通州市場會(huì)有明顯的影響，對(duì)投資需求的擠壓會(huì)有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點(diǎn)頒布政策而且第二天就立即執(zhí)行，并沒有給開發(fā)商留出時(shí)間差去聯(lián)系客戶簽約，對(duì)區(qū)域成交量下壓作用會(huì)非常明顯。但她同時(shí)認(rèn)為，從三類產(chǎn)品商住、辦公、商業(yè)的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產(chǎn)品賣給特定的人群，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市資源的導(dǎo)流，打造城市副中心良好發(fā)展。

　　釋疑

　　商務(wù)型公寓并非商住房

　　在《通知》出臺(tái)后，不少人認(rèn)為商務(wù)型公寓就是商住房，而事實(shí)上，這二者并非同一概念。

　　經(jīng)過相關(guān)部門的授權(quán)，京房字對(duì)這一問題的解讀為，商務(wù)型公寓是在通州新城核心區(qū)，也就是五河交匯處，為了配套新城核心區(qū)建設(shè)單獨(dú)批的數(shù)個(gè)項(xiàng)目，就叫“商務(wù)型公寓”。

　　首先，“商務(wù)型公寓”不是住宅，它的規(guī)劃用途就是商務(wù)型公寓，50年產(chǎn)權(quán)，因此其稅收、信貸等政策與住宅是不同的。但同時(shí)它又具有一定的居住功能，比如每戶單獨(dú)的衛(wèi)生間，這和商業(yè)、辦公項(xiàng)目又不同。

　　商務(wù)型公寓一共就批了幾個(gè)項(xiàng)目，而且是通州區(qū)獨(dú)有的。這次實(shí)施限購的，就是這些商務(wù)型公寓，購買的人群必須具備在京購買住宅的資格。

　　而所謂的“商住房”，其實(shí)一直都不被政府承認(rèn)，這些本身規(guī)劃用途是商業(yè)、辦公的項(xiàng)目，最后被一些開發(fā)商包裝成“不限購的商住房”賣給消費(fèi)者。

　　京房字認(rèn)為，這次針對(duì)商業(yè)、辦公立項(xiàng)的項(xiàng)目，規(guī)定很明確，就是要實(shí)現(xiàn)其規(guī)劃用途，只能賣給單位，不能賣給個(gè)人。不過，為做好政策平穩(wěn)過渡，對(duì)于政策出臺(tái)前個(gè)人購買的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，仍執(zhí)行原來的政策，不納入本通知限制范圍。也就是說，個(gè)人以前購買的商業(yè)、辦公項(xiàng)目還是能執(zhí)行老政策，賣給個(gè)人。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，在北京歷史出讓的通州運(yùn)河核心區(qū)地塊大約10宗地塊中，類型為F3類用地，其中大約有1-2萬套多功能類型為商務(wù)型公寓樓，目前只有部分項(xiàng)目有，總體比例占市場潛在供應(yīng)大約10%左右。而其他90%的項(xiàng)目規(guī)劃用途均為商業(yè)和辦公。也就是說，通州絕大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓，未來這些項(xiàng)目都需要銷售給企業(yè)。