在調(diào)控政策發(fā)酵了一個(gè)月后，滬深兩地樓市雙雙出現(xiàn)調(diào)整。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在“3·25新政”之后的一個(gè)月間（3月26日-4月24日），上海、深圳兩地的新建商品住宅成交面積均出現(xiàn)“腰斬”，上海的新房價(jià)格還出現(xiàn)了6%的下調(diào)。從各區(qū)縣表現(xiàn)看，此次樓市新政對(duì)市場(chǎng)的影響可謂十分全面。

　　今年3月25日，上海、深圳兩地同時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政。同時(shí)抬高了限購門檻，并對(duì)購房首付比例進(jìn)行提高。由于上海的政策力度較大，房價(jià)跌幅也較為明顯。

　　但業(yè)內(nèi)人士指出，政策擠出的投機(jī)投資需求仍然存在，并已向周邊區(qū)域釋放。這種趨勢(shì)值得警惕。

　　“限購令”效果明顯

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，新政后的一個(gè)月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個(gè)月（2月24日-3月24日）下降了50%。成交面積約100萬平方米，下降52%。

　　該機(jī)構(gòu)指出，對(duì)比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)可以看出，上海16個(gè)區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑。其中，虹口區(qū)成交面積跌幅94%為最大；青浦區(qū)跌幅最小為16%。

　　價(jià)格方面，新政后上海新房成交均價(jià)為31717元/平方米，比之前下跌6%。

　　深圳樓市同樣調(diào)整明顯。新政后的一個(gè)月間，深圳共成交新建商品住宅3067套，環(huán)比下滑57%。成交面積也從此前的71萬平方米降至30萬平方米，降幅為58%。

　　深圳10個(gè)區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑的現(xiàn)象。其中坪山區(qū)成交面積跌幅最大達(dá)79%；光明區(qū)跌幅17%為最小。

　　價(jià)格方面，新政后一個(gè)月間，深圳新房成交均價(jià)為48718元/平方米，環(huán)比降幅不到1%。

　　就價(jià)格變化而言，上海樓市調(diào)控的效果要比深圳明顯。上海易居認(rèn)為，兩個(gè)城市的調(diào)控手段大致類似，但在部分關(guān)鍵性政策上，上海的力度更大。比如，上海將限購門檻升級(jí)為5年，深圳為3年；上海將二套房最低首付比例調(diào)整為50%，深圳則為40%。

　　在滬深調(diào)控新政之前，蘇州曾于3月18日出臺(tái)“限價(jià)令”，規(guī)定“新建商品房申報(bào)價(jià)格三個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，六個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，一年內(nèi)不宜超過12%”。但從執(zhí)行效果來看，由于開發(fā)商采用多種方式進(jìn)行規(guī)避，因此蘇州的實(shí)際房價(jià)仍有所提高。

　　分析人士指出，“限購令”仍然是當(dāng)前最有效的調(diào)控手段。按照樓市的正常邏輯，成交量變化往往是市場(chǎng)調(diào)整的先行指標(biāo)，并帶動(dòng)價(jià)格隨后出現(xiàn)調(diào)整。由于“限購令”能夠?qū)Τ山涣啃纬梢种?，因此能迅速改變供需關(guān)系，使市場(chǎng)形態(tài)發(fā)生變化。

　　需求結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　按照上述量價(jià)變化邏輯，就當(dāng)前滬深樓市而言，若成交量持續(xù)保持低位，未來的房價(jià)應(yīng)繼續(xù)出現(xiàn)調(diào)整。但上海某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，實(shí)際情況恐非如此。

　　他表示，一方面，重大調(diào)控政策出臺(tái)伊始，市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)較為劇烈的“應(yīng)激反應(yīng)”，具體表現(xiàn)為觀望情緒嚴(yán)重、成交量明顯下降等。但經(jīng)過一段消化期，成交量和價(jià)格都會(huì)逐漸修正，最終不會(huì)與政策前出現(xiàn)過大差距。

　　另一方面，當(dāng)前貨幣發(fā)行量較大，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力，并在一定程度上對(duì)沖調(diào)控政策的效果。

　　因此，這兩個(gè)城市的成交量出現(xiàn)劇烈波動(dòng)只是短期現(xiàn)象，房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。

　　真正需要關(guān)注的是需求結(jié)構(gòu)的變化。據(jù)悉，在調(diào)控政策出臺(tái)前，上海、深圳兩地的投資需求比重不斷提升。但由于政策力度不一，其變化也不盡相同。

　　上海易居認(rèn)為，上海調(diào)控政策效力明顯，和上海部分投資投機(jī)購房需求發(fā)生轉(zhuǎn)移有關(guān)，即部分炒房需求轉(zhuǎn)移到了周邊的杭州、蘇州等城市?？傮w上看，后續(xù)此類政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，并需警惕。

　　但對(duì)于深圳而言，有分析認(rèn)為，投資需求的外溢效應(yīng)有限，大部分處于被壓抑狀態(tài)。

　　另一部分被抑制的是改善性需求。根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在調(diào)控之后的一個(gè)月內(nèi)，上海均價(jià)4萬-6萬項(xiàng)目成交面積的降幅為56%，深圳同類項(xiàng)目成交面積降幅為67%。兩者均高于整體市場(chǎng)平均降幅。

　　按照該機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，均價(jià)4萬-6萬項(xiàng)目的主體為改善型樓盤。這種變化說明，在本輪樓市調(diào)控中，改善性需求受到的影響最大。從某種意義上說，部分合理的改善性需求已被誤傷。

　　因此，盡管滬深兩地成交量遭遇“腰斬”，但按照多數(shù)從業(yè)人員的觀點(diǎn)，仍有大量需求處于被壓抑狀態(tài)。這也決定了滬深兩地樓市“供不應(yīng)求”的基本面并未改變。除非供應(yīng)量明顯提升并在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)成供需平衡，否則房價(jià)上漲的壓力仍將存在。