近日媒體關(guān)于溫州“20年到期房”的報(bào)道，引發(fā)了遠(yuǎn)超溫州本身的關(guān)注。

　　據(jù)溫州媒體報(bào)道，連日來當(dāng)?shù)夭糠质忻褚蚍课萃恋厥褂媚晗薜狡诨蚣磳⒌狡?，面臨花費(fèi)數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇。在這一消息迅速發(fā)酵之際，溫州市國土局上周末回應(yīng)稱，近期媒體報(bào)道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀，但也承認(rèn)住宅用地使用權(quán)面臨續(xù)期的問題給群眾帶來不便，已著手研究相關(guān)方案。

　　無論誤讀與否，此事畢竟刺痛了有房者的敏感神經(jīng)。接下來人們會問：以后陸續(xù)“到期”的房子，該怎么解決?

　　《物權(quán)法》起草者之一、中國人民大學(xué)常務(wù)副校長王利明對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。不過，所謂“自動續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。

　　在無章可循的情況下，對于溫州的“20年到期房”現(xiàn)象，一些接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪的專家建議采取補(bǔ)交50年土地出讓金的方式，恢復(fù)跟其他地方一樣的70年，等待實(shí)施細(xì)則出臺;對于更多未來70年產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期的問題，部分法學(xué)專家表示，即使是有償續(xù)期，也要比土地出讓標(biāo)準(zhǔn)低很多才合理。

　　溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權(quán)的續(xù)期問題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來，為充分討論“如何續(xù)期”留足時(shí)間。

　　溫州：20年期限如何補(bǔ)?

　　據(jù)溫州媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)夭糠肿≌?0年土地使用權(quán)到期或即將到期，續(xù)期價(jià)格高達(dá)房價(jià)的1/3。

　　溫州市國土局上周末稱，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但具體如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則，所謂“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是誤讀。

　　溫州市國土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題。基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。對此，溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級研究決定，妥善化解這類問題。

　　城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度始于1990年。當(dāng)時(shí)國務(wù)院頒布條例規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。此后，溫州市區(qū)開始實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓工作。在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

　　從去年開始，溫州這批20年期限的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期。

　　中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英則對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，地方政府的這種分檔肯定是不規(guī)范的做法，需要補(bǔ)交50年出讓金，恢復(fù)跟其他正常地方一樣的70年。至于如何補(bǔ)交，黨國英稱，現(xiàn)在當(dāng)然要按照市場價(jià)格來補(bǔ)交，或者是雙方協(xié)商讓步，目前確實(shí)沒有法律規(guī)定。

　　《物權(quán)法》起草人之一、中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，首先應(yīng)該明確的是，《物權(quán)法》規(guī)定的是70年，但當(dāng)事人約定為20年，那不管是70年還是20年，都是有效的，到期后自動續(xù)期也應(yīng)該是有效并適用的。

　　在當(dāng)前尚無土地使用權(quán)續(xù)期實(shí)施細(xì)則的情況下，楊立新建議，可以將20年統(tǒng)一續(xù)期到法律規(guī)定的70年。具體辦法是，按照20年前土地出讓金的價(jià)格，補(bǔ)齊20年和70年之間的差價(jià)即可。這樣政府利益沒有受損，同時(shí)也保護(hù)了百姓權(quán)益，可行性較高。

　　農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂也稱，起初的分檔是溫州當(dāng)?shù)氐摹白赃x動作”，而非全國性行為?，F(xiàn)在是地方政府去銜接，跟國家的統(tǒng)一政策保持一致。需要跟購房人協(xié)商，將問題解決掉，按照協(xié)商價(jià)格將剩下的50年補(bǔ)滿。等到全國70年居住用地出讓年限都到期了，再服從中央統(tǒng)籌安排。

　　專家：續(xù)期收費(fèi)應(yīng)從低

　　盡管暫時(shí)無章可循，但王利明建議，起碼要有明確指導(dǎo)性原則，“我個人認(rèn)為，續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費(fèi)和土地出讓的收費(fèi)等同起來?！?/p>

　　中國民法學(xué)研究會副秘書長、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，在《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時(shí)，社會就有這個疑慮：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，如何續(xù)、是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是什么，法律上沒有明確規(guī)定。但當(dāng)時(shí)面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。

　　孟強(qiáng)分析稱，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。

　　“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，就相當(dāng)于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費(fèi)，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地?！泵蠌?qiáng)說。

　　楊立新介紹，未來一兩個月內(nèi)即將啟動民法典分則的修訂工作，在涉及《物權(quán)法》時(shí)如果能對“自動續(xù)期如何續(xù)、續(xù)多久、有償還是無償、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等問題拿出一個明確意見，是最好的情況。

　　“但是，目前看起來編纂《民法典》的時(shí)間比較緊，《物權(quán)法》能不能做那么大的修改還存在不確定因素。”楊立新表示。

　　深圳：續(xù)期需補(bǔ)交地價(jià)的35%

　　盡管溫州“20年到期房”有其特殊性，但全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問題遲早也會出現(xiàn)。其中，70年到期是老百姓比較熟悉的情況。

　　之所以確定70年這一期限，廖洪樂稱，是因?yàn)榭紤]到中國的改革是“走一步看一步”的漸進(jìn)式改革，要是當(dāng)初就提永久的話，反對聲音肯定極大，才不得不提出時(shí)間段。

　　事實(shí)上，這在根本上涉及房地分離的情況如何解決。即城鎮(zhèn)土地屬于國有，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度，居住用地出讓有70年的最高年限，但附著其上的房屋屬于私有。

　　廖洪樂表示，如果“房地合一”的話，就是土地私有。不私有的話，就“合一”不了。主要有意識形態(tài)的考慮，要破局還是比較困難的。最好的辦法就是將問題擱置，讓后來人來解決。

　　王利明告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，在《物權(quán)法》的制定過程中，當(dāng)時(shí)關(guān)于要不要收費(fèi)、怎么收費(fèi)的問題就引起了非常激烈的討論，后來立法回避了這個問題。

　　截至目前，國家層面仍未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。所以溫州市國土局稱，基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循。

　　盡管并無國家層面的規(guī)定，但地方上仍有可供借鑒的樣本。比如在深圳，到期房產(chǎn)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)實(shí)行了12年。

　　2004年4月，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)?！兑?guī)定》稱，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。延長方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　補(bǔ)交地價(jià)要依照什么標(biāo)準(zhǔn)?《規(guī)定》做出了詳細(xì)說明：在國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國土管理部門定期公布。

　　深圳之所以較早出臺相關(guān)規(guī)定，是緣于特區(qū)成立初期的歷史遺留問題。1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地，其中商業(yè)用地的使用年限為20年。到2000年時(shí)，深圳國際商業(yè)大廈因土地使用權(quán)到期引發(fā)了一場爭議，推動了《規(guī)定》的出臺。