近日，上海、深圳、南京等大中城市接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，內(nèi)容主要包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻等。這些城市推出新政的動(dòng)因是為了穩(wěn)定近期過快上漲的房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)性購房行為。同時(shí)，在“營(yíng)改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四線城市的“去庫存”大戲仍在上演。在各地樓市出現(xiàn)顯著分化的背景下，樓市政策加速告別“一刀切”，分類調(diào)控的路線逐漸明朗起來。

　　滬深相繼收緊樓市調(diào)控政策

　　上海3月25日發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展相關(guān)措施，從緊實(shí)施差別化住房信貸政策，主要內(nèi)容有三：二套房普通住房首付比例不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%；非滬籍人士購房條件社保年限從2年提升至5年；嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

　　就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺(tái)了最新的調(diào)控政策。相比上海，深圳樓市政策相對(duì)溫和。一是非深戶購房社保1年改3年；二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成。此外，二線城市南京和武漢也加入了調(diào)控城市行列。3月25日，央行南京分行與銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人首付款比例等。同日，武漢發(fā)布公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。

　　滬深兩大一線城市相繼收緊樓市調(diào)控政策，這與近期全國(guó)大中城市的樓市出現(xiàn)“過熱”跡象有直接關(guān)系。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的上漲，同比漲幅最高的是深圳，達(dá)到56.9%，上海的漲幅達(dá)到20.6%，北京是12.9%，作為二線城市的南京和武漢也有13.3%和6.2%的漲幅。值得關(guān)注的是，投機(jī)性購房行為對(duì)此輪樓市上漲起到了重要的作用。以深圳為例，2015年深圳投資性需求最高占到25%。一線城市推出新政的根本動(dòng)因是為了穩(wěn)定近期過快上漲的房?jī)r(jià)，打擊愈演愈烈的投機(jī)性購房行為。

　　三四線城市加緊“去庫存”

　　就在一二線城市忙著為過熱的樓市“降溫”的同時(shí)，三四線城市的樓市仍在“去庫存”的路上艱難前行。中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴(yán)重。

　　在這樣的背景下，去庫存被擺在了至關(guān)重要的位置。在2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，會(huì)議指出，“要取消過時(shí)的限制性措施。這一系列政策的落地，對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。

　　最新利好消息是“營(yíng)改增”。5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面推開，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點(diǎn)范圍。按照最新公布的營(yíng)改增執(zhí)行細(xì)則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營(yíng)業(yè)稅相比稅率有所提高，但此次細(xì)則將土地成本、建安成本等納入抵扣項(xiàng)，因此實(shí)際應(yīng)納稅額較營(yíng)業(yè)稅大幅下降，房企實(shí)際稅負(fù)未必增加。分析稱，營(yíng)改增后將有利于三四線城市低利潤(rùn)房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝齑嫣峁└蟮慕祪r(jià)空間。此外，將不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)是一大利好。

　　樓市調(diào)控告別“一刀切”

　　當(dāng)前，樓市調(diào)控的難度有所增加，一方面要防止一、二線城市房?jī)r(jià)畸型上漲，影響剛性需求的釋放；另一方面也要支持三、四線城市全力去庫存。正如求醫(yī)問藥亟需直達(dá)“病灶”，政策利好是否能輸送到最關(guān)鍵的點(diǎn)上，直接決定了實(shí)施的實(shí)際效果。因此，要更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要更具針對(duì)性的調(diào)控措施，也就是“分地施策”。

　　事實(shí)上，“分地施策”的調(diào)控樓市思路早已有了政策鋪墊。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫存，即對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購措施，同時(shí)幫助三四線城市疏解庫存壓力。不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個(gè)一線城市不執(zhí)行第二條政策，即有助于去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，開啟分類去庫存序幕。滬深收緊樓市限購，以及近期福建等多地加大去庫存力度，這些都體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控“分地施策”的特點(diǎn)，也有望在各地的樓市調(diào)控中繼續(xù)得到運(yùn)用。