導(dǎo)讀

　　記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，環(huán)北京樓市這輪漲價(jià)從燕郊開(kāi)始，隨后蔓延到大廠和香河。而買家中投資客占據(jù)不少比例。樓市火熱導(dǎo)致樓盤銷售進(jìn)展遠(yuǎn)快于施工，一些樓盤尚未取得預(yù)售許可證就開(kāi)始匆忙銷售。一些樓盤的收房日期已經(jīng)推到2019年。

　　“你們這還有房嗎？”陳偉(化名)問(wèn)。富力新城的銷售員撇了一眼陳偉和他的父親說(shuō)，“最新一期均價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右。2019年交房。”

　　受降首付、契稅減免等政策影響，再加上此前北京市政府搬遷通州的刺激，環(huán)北京樓市異?；馃?。這先從燕郊開(kāi)始，隨后蔓延到大廠、香河。

　　陳偉明顯受到了這輪恐慌性需求的影響。2014年年底，他還在觀望燕郊的樓盤。那時(shí)，燕郊樓盤的均價(jià)徘徊在1萬(wàn)元/平方米，而如今，燕郊房?jī)r(jià)攀升至2萬(wàn)元/平方米。這已經(jīng)是陳偉和他的家人無(wú)力承擔(dān)的價(jià)格。

　　被這輪恐慌性購(gòu)房裹挾，陳偉不得不選擇了更遠(yuǎn)一些的香河樓市?！安还茉谀馁I，至少要買到一套婚房?！?/p>

　　買房眾生相

　　富力新城售樓處的一張談判桌前。陳偉、他的父親、銷售員，還有一個(gè)剛剛交完訂金的投資客圍聚一處。

　　銷售員按照銷售說(shuō)辭流程向陳偉介紹樓盤的區(qū)位、配套及利好等，她在勸說(shuō)陳偉當(dāng)機(jī)立斷繳納3萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)，反復(fù)告訴陳偉和他的父親，“開(kāi)發(fā)商推的房源有限，只有抓緊排卡才有機(jī)會(huì)買到房?！?/p>

　　陳偉年邁的父親并不懂得什么叫做排卡。在他那個(gè)年代，在農(nóng)村自己蓋上一座新房子就很好。但如今，已過(guò)而立之年的陳偉，由于沒(méi)有房子，幾次被臨近談婚論嫁的女友拒絕。

　　在陳偉的父親看來(lái)，“隨便買哪都行。有個(gè)地方住就行。”陳偉也不再關(guān)心樓盤的品質(zhì)、區(qū)位和配套。他的訴求是首付能湊夠，月供能還得上。

　　2016年2月1日下午央行宣布，對(duì)非限購(gòu)城市的家庭辦理首套普通住房商業(yè)貸款者，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動(dòng)5%。這意味著在中國(guó)大部分不限購(gòu)的城市居民的首次置業(yè)貸款最低首付比例為20%，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。

　　也就是說(shuō)，湊夠十幾萬(wàn)，陳偉一家人就能買上一套商品房。在結(jié)婚的道路上，陳偉才算有談婚論嫁的資本。

　　不過(guò)，去年房?jī)r(jià)還在六七千元/平方米，如今均價(jià)已經(jīng)漲至1萬(wàn)元/平方米，富力新城的房?jī)r(jià)顯然也稍微超過(guò)了陳偉一家人的預(yù)算。而更讓著急入住的他們感到壓力的是，如今銷售的樓棟收房時(shí)間已經(jīng)推到2019年。

　　投資客眼見(jiàn)陳偉和他的家人仍有些猶豫，把自己的投資理念告訴他們，“買了一定賺?！边@是他人生中投資的第五套房產(chǎn)。

　　看了兩周房子之后，陳偉最終將房子定在了與富力新城不遠(yuǎn)的大運(yùn)河孔雀城，雖然收房時(shí)間也遠(yuǎn)在2018年，但均價(jià)8500元/平方米還是讓他們感到欣喜。

　　“春節(jié)前一周我來(lái)看過(guò)這個(gè)樓盤。那時(shí)候均價(jià)還在7100元/平方米。那時(shí)候，售樓處冷清得很?！标悅o(wú)奈地對(duì)著喧鬧的售樓處大聲對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

　　篤定的投資客

　　如同每輪樓市所要經(jīng)歷的周期規(guī)律，恐慌性剛需的另一面是，投資客的蠢蠢欲動(dòng)。

　　陳偉的銷售員劉磊磊(化名)是以組為單位代理銷售大運(yùn)河孔雀城。每7個(gè)人一組，然后再去雇傭一些在街上攬客的渠道人員。渠道人員每帶進(jìn)一組新客戶，劉磊磊便付給他們100元。在香河高速公路出口兩旁，到處站滿了這些沒(méi)有固定工作的渠道人員。

　　劉磊磊的組長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從開(kāi)發(fā)商放出這一期房源開(kāi)始，他們組共計(jì)收到差不多十幾組排卡，但像陳偉這樣的剛需大約只有四五組。接近萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)對(duì)于本地人來(lái)說(shuō)，壓力較大；而對(duì)于在北京工作的剛需而言，居住在這里的交通時(shí)間成本又不是一般人能接受?！按蠖鄶?shù)都是投資客。對(duì)于北京人來(lái)說(shuō)，這里投資門檻較低。貸款的話首付10-20多萬(wàn)就能買一套。有的客戶兩三套一起買，有的投資客就買更多。一些有先見(jiàn)之明的人士，在這輪房?jī)r(jià)上漲前，甚至以團(tuán)購(gòu)的方式購(gòu)買。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還走訪了位于更接近北京的大廠樓市，那里的銷售員估算，投資客比例大約在60%-70%之間。

　　而更接近北京的燕郊樓市如今更是火熱。目前樓盤均價(jià)已經(jīng)上漲至2萬(wàn)元/平方米。

　　燕郊一位銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“按照燕郊樓市現(xiàn)有情況，年底會(huì)突破2.5萬(wàn)元/平方米。如果北三縣最終被確定歸北京管理或者劃到北京，燕郊樓市房?jī)r(jià)會(huì)到3萬(wàn)元/平方米?！边@位銷售員2015年7月份在該樓盤投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元/平方米。她對(duì)燕郊樓市的未來(lái)充滿了信心。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察到，目前，燕郊樓市均價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平方米，大廠樓市普遍在1.5萬(wàn)元/平方米，香河樓市普遍在8500-10000元/平方米。盡管已經(jīng)漲至高點(diǎn)，蠢蠢欲動(dòng)想要繼續(xù)入場(chǎng)這輪投資熱潮的投資客不在少數(shù)。

　　有人入場(chǎng)，也有人離場(chǎng)。前不久，北京投資客李旺(化名)在朋友圈曬出了他剛剛售出的燕郊房產(chǎn)。購(gòu)入時(shí)6000元/平方米，賣出時(shí)16000元/平方米。同樣身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的李旺認(rèn)為，這是他成功的投資案例。

　　被裹挾的恐慌？

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都可能受到這輪被帶有恐慌性購(gòu)房潮的影響。

　　陳偉在購(gòu)房時(shí)意外發(fā)現(xiàn)，他“所排卡的樓盤竟然還沒(méi)有取得預(yù)售許可證”。銷售員給他的解釋是，“房子賣得太快，但施工速度太慢了。開(kāi)發(fā)商又想趁著這輪購(gòu)房潮趕緊賣房。所以只能先排卡。等到選房后，預(yù)售許可證也就差不多下來(lái)?！?/p>

　　但陳偉已顧不得這么多?！胺?jī)r(jià)每周都會(huì)漲，再不定，房?jī)r(jià)還要漲?！?/p>

　　3月9日上午，燕郊一樓盤“匯福悅榕灣”開(kāi)盤。對(duì)外宣傳稱，“二期三階段雙水岸華宅21號(hào)樓、29號(hào)樓排卡活動(dòng)定在上午9點(diǎn)開(kāi)始，但8點(diǎn)左右，其售樓處內(nèi)外已聚集了數(shù)千名購(gòu)房者。而前一個(gè)周六其已創(chuàng)造千人搶房、680套房源在兩小時(shí)內(nèi)售罄的記錄?！?/p>

　　最近幾個(gè)月，類似“北三縣(燕郊、大廠、香河)可能行政上會(huì)歸為北京管理，或者直接劃為北京；北京地鐵會(huì)通燕郊和大廠等”，這些不確定的傳言以各種版本充斥在環(huán)北京樓市，使這里的開(kāi)發(fā)商和銷售員不停向各類投資客宣傳，“買到即賺”的理念。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前北三縣的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯上漲，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的政策差異有關(guān)系。北京市場(chǎng)購(gòu)房政策依然較嚴(yán)，所以部分購(gòu)房者會(huì)到北三縣購(gòu)房。從這個(gè)角度看，此類購(gòu)房需求的釋放顯然是符合市場(chǎng)預(yù)期的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前購(gòu)房市場(chǎng)中，實(shí)際上也有較大的投資投機(jī)因素。投資客進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度相對(duì)大，所以會(huì)選擇投資此類北京周邊城市。其心態(tài)基本一致，即認(rèn)為后續(xù)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì)很大，同時(shí)能獲得相應(yīng)的溢價(jià)回報(bào)。當(dāng)然從樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的角度看，需要對(duì)此類市場(chǎng)需求進(jìn)行管控。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前北三縣中，恐慌性購(gòu)房的情緒也是存在的。建議對(duì)部分房?jī)r(jià)虛高或漲價(jià)過(guò)于離譜的樓盤，在購(gòu)置時(shí)還是要理性，不一定要有非買不可的心態(tài)，否則容易被套。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志并不看好北三縣這輪上漲潮。他認(rèn)為，作為京津冀一體化的重要部分，北三縣應(yīng)該正確看待自身發(fā)展。他以燕郊舉例稱，“隨著京津冀發(fā)展、協(xié)同目標(biāo)的制定，首都一些功能的疏解，特別是河北省政府不斷增強(qiáng)自己的投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產(chǎn)生了虹吸現(xiàn)象，卻引發(fā)過(guò)度炒作和房?jī)r(jià)瘋漲。燕郊已經(jīng)過(guò)度飽和，大部分購(gòu)買燕郊樓盤者都是為解決居住問(wèn)題，早期在燕郊置業(yè)的家庭或者是看到燕郊有投資價(jià)值，但現(xiàn)在燕郊不斷增加供給，其實(shí)沒(méi)有太多提升空間。”

　　陳志認(rèn)為，京津冀一體化給河北的定位是疏解北京功能。而北京不太可能考慮將其并入，從而增加北京的負(fù)擔(dān)。