樓市去庫(kù)存多地加緊“因城施策”

　　在國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下，多地也在加緊出臺(tái)地方版的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。目前已有海南、重慶、河北、廣東、江西、山東等地密集出招，從供需兩方面著手發(fā)力去庫(kù)存。

　　梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，減少或暫停商品住宅供地、鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、棚改貨幣化安置、打通商品房和保障房通道、為房企減稅負(fù)等，成為普遍關(guān)注的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，未來地方去庫(kù)存政策依然會(huì)本著因城施策的基調(diào)，出臺(tái)更符合自身實(shí)際需求的政策。

　　鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房

　　今年的政府工作報(bào)告提出，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，深化戶籍制度改革，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)擴(kuò)圍，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

　　中國(guó)證券報(bào)記者梳理各地房地產(chǎn)去庫(kù)存政策發(fā)現(xiàn)，支持農(nóng)民工購(gòu)房、鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶、刺激住房需求等成為多地關(guān)注的一個(gè)方面。山東提出，對(duì)農(nóng)民首次城鎮(zhèn)買房給予稅收和財(cái)政支持；鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶，形成買房、租房預(yù)期。江西提出，市、縣政府對(duì)農(nóng)民等新市民進(jìn)城購(gòu)買首套商品住房，可給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。此外，河北、河南、廣東、吉林、山西等地在去庫(kù)存政策中也有類似表述。

　　興業(yè)證券(8.040, -0.06, -0.74%)分析師指出：“近年來農(nóng)民工收入增長(zhǎng)較快，但房?jī)r(jià)的居高不下使得農(nóng)民工購(gòu)房壓力仍然較大。未來土地流轉(zhuǎn)改革的推進(jìn)可能會(huì)改善這一情況；社保對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的支持也較少，農(nóng)民工購(gòu)房需要更多的金融支持?！?/p>

　　從各地出臺(tái)的政策看，多地對(duì)支持農(nóng)民工購(gòu)房提出了金融扶持措施。河北提出，將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，連續(xù)足額繳存6個(gè)月(含)以上即可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。福建提出，簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶手續(xù)，政府可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農(nóng)民購(gòu)房現(xiàn)金直補(bǔ)。廣東要求，省住建廳積極配合農(nóng)行廣東分行搭建“農(nóng)民安家貸”等信貸平臺(tái)，大力支持農(nóng)民購(gòu)房。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示：“未來戶籍制度改革對(duì)農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大，增強(qiáng)農(nóng)民工待遇。實(shí)質(zhì)性城鎮(zhèn)化福利、穩(wěn)定的工作居住環(huán)境，再加上信貸放松及財(cái)政補(bǔ)貼支持，將吸引更多農(nóng)民工就地購(gòu)房。另外，農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百?gòu)買保障房、租賃公租房，結(jié)合保障房貨幣化安置，將進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存去化。”

　　棚改貨幣化安置受重視

　　今年政府工作報(bào)告提出，今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。住建部部長(zhǎng)陳政高近日介紹，2015年棚戶區(qū)改造開工580萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對(duì)去庫(kù)存發(fā)揮了重要作用。

　　在各地去庫(kù)存政策中，棚改貨幣化安置受到多地關(guān)注。福建提出，棚改項(xiàng)目和房屋征收實(shí)行貨幣化安置比例原則上不低于70%。安徽要求，確保貨幣化安置比例不低于50%。江西提出，2016年市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%，國(guó)有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到100%。內(nèi)蒙古提到，鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示：“此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，據(jù)此計(jì)算，目前棚改貨幣化安置仍有較大空間，不僅為市場(chǎng)帶來大量的需求，對(duì)去庫(kù)存的重要作用也將不斷凸顯?！?/p>

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“棚戶區(qū)改造，一方面能夠加快改變棚改區(qū)域居民的住房條件，另一方面也使得棚改本身成為去庫(kù)存的有力手段。地方政府可以憑借棚改機(jī)遇，較好地實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。從棚改的貨幣化安置比例角度看，通過貨幣化安置的方式，能夠使得棚改相關(guān)居民獲得較好的財(cái)政補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼，進(jìn)而使得其有較好能力去購(gòu)置其他商品住房。這樣，能夠釋放更多的購(gòu)房需求。”

　　因城施策是趨勢(shì)

　　整體來看，各地去庫(kù)存政策均是在從需求端和供應(yīng)端著手。從需求端來看，針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的定向支持政策，或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫(kù)存政策著力點(diǎn)。從供應(yīng)端來看，2016年將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

　　目前已有甘肅、福建、青海、河南等地在去庫(kù)存政策中提到，要打通商品房和保障房通道。甘肅計(jì)劃今年把4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)。福建原則上將不再新建公租房，通過收購(gòu)庫(kù)存商品房或長(zhǎng)期租賃住房作為公租房。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師指出：“因城施策仍是基調(diào)。中央給予地方更強(qiáng)的自主性，地方政策也將根據(jù)實(shí)際差異化。一線城市當(dāng)前市場(chǎng)火爆，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，未來一線城市政策或?qū)⑴c全國(guó)整體局面形成差異化，更注重分類指導(dǎo)，嚴(yán)控投機(jī)?！?/p>

　　地方去庫(kù)存政策未來也將更符合自身實(shí)際需求。如河北去庫(kù)存同時(shí)嚴(yán)控環(huán)京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，南京在注重商辦去化的同時(shí)加大住房土地供應(yīng)等。“但在政策頻繁出臺(tái)之際，也需要考量執(zhí)行能力，使多項(xiàng)政策更好地形成合力，同時(shí)也要更好地把握行政干預(yù)與市場(chǎng)化之間的平衡?！鄙鲜鲋袊?guó)指數(shù)研究院分析師表示。