本周三，購(gòu)房人在燕郊某樓盤(pán)看房。據(jù)悉，該項(xiàng)目3月新一期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格將比之前上漲2000元/平方米。

　　由于毗鄰首都北京的特殊性，長(zhǎng)期以來(lái)環(huán)北京區(qū)域樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群，同時(shí)也有大批看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客戶時(shí)刻關(guān)注著這里。而近日來(lái)，隨著降首付、降稅等利好政策的連續(xù)釋放，以及環(huán)北京區(qū)域?qū)?shí)行積分落戶制度的明確，環(huán)京區(qū)域樓市再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

　　多重政策利好落地

　　春節(jié)前后，影響環(huán)北京地區(qū)樓市的政策接連見(jiàn)諸報(bào)端。

　　2月2日，央行發(fā)文，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。上周，國(guó)家又推出了契稅稅率下調(diào)和營(yíng)業(yè)稅“5改2”的政策，以加快去庫(kù)存的步伐。同時(shí)，河北省明確了環(huán)京地區(qū)將實(shí)行積分落戶制度，使得購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也出現(xiàn)了不少猜測(cè)和解讀。有人認(rèn)為，這或許是環(huán)京區(qū)域未來(lái)同北京一體化的前奏、還有人則猜測(cè)環(huán)京區(qū)域未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)限購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士大多表示，總體上看，這些連續(xù)出臺(tái)的政策對(duì)環(huán)京地區(qū)的樓市來(lái)說(shuō)是利好的。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在一二線城市、一二線城市周邊房?jī)r(jià)都在上漲，北京周邊的樓盤(pán)房?jī)r(jià)上升也是大的趨勢(shì)。另外，持續(xù)的寬松政策，以及“兩會(huì)”前后不斷刺激樓市的措施，也造成了現(xiàn)在看漲的行情?！爱?dāng)然，還有一些人為因素，比如燕郊完全依賴于房地產(chǎn)，所以一有利好政策就會(huì)炒作，把房?jī)r(jià)越炒越高?！?/p>

　　多個(gè)項(xiàng)目封盤(pán)惜售

　　不過(guò)，本周，記者連續(xù)詢問(wèn)了多個(gè)位于燕郊、大廠等地的在售樓盤(pán)，均得到銷售人員諸如“我們現(xiàn)在處于蓄客階段，請(qǐng)您排號(hào)”、“住宅現(xiàn)在沒(méi)有，預(yù)計(jì)下月開(kāi)盤(pán)”之類的回復(fù)。而在實(shí)地探訪過(guò)程中記者也發(fā)現(xiàn)，在燕郊聚集了大量樓盤(pán)售樓處的102國(guó)道兩側(cè)，攔車帶客戶看房的“銷使”也比去年下半年時(shí)少了不少?？雌饋?lái)，環(huán)京樓市似乎仍然沒(méi)有走出春節(jié)帶來(lái)的市場(chǎng)靜默期。

　　市場(chǎng)真的沒(méi)有熱起來(lái)嗎？

　　“香河、固安那邊我不清楚，不過(guò)燕郊、大廠這一帶，大部分開(kāi)發(fā)商在節(jié)后都是一個(gè)捂盤(pán)惜售的狀態(tài)。現(xiàn)在我們從開(kāi)發(fā)商那邊都拿不到在售房源?！痹谘嘟?，從事房地產(chǎn)代理銷售的王女士告訴記者，燕郊大多數(shù)樓盤(pán)在年后都還處于蓄客階段，“未來(lái)開(kāi)盤(pán)肯定是比年前有一定的漲幅”。

　　又在醞釀漲價(jià)

　　記者實(shí)地探訪也發(fā)現(xiàn)，目前雖然燕郊大多數(shù)樓盤(pán)的確沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)盤(pán)銷售的節(jié)奏，但是卻都已開(kāi)放蓄客。比如，在匯?！傞艦车匿N售現(xiàn)場(chǎng)，記者就看到，雖然銷售人員表示目前開(kāi)售樓盤(pán)均已售罄，需要等待新盤(pán)開(kāi)售，但是前來(lái)看房的客戶卻不少。項(xiàng)目售樓處的坐椅已經(jīng)基本坐滿，沙盤(pán)前也圍繞有三十余人詢問(wèn)購(gòu)買(mǎi)事宜。一位銷售人員向記者透露，3月新一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格將達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，比之前上漲2000元/平方米左右。對(duì)此，匯福悅榕灣副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)劉振剛對(duì)記者表示：“我們的樓盤(pán)現(xiàn)在價(jià)格比較平穩(wěn)，漲價(jià)也是依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)。”

　　劉振剛認(rèn)為，北京地王頻出和豪宅化不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)會(huì)給環(huán)京地帶的樓市帶來(lái)上升態(tài)勢(shì)，同時(shí)外地的剛需人群不斷向北京周邊涌入，而開(kāi)發(fā)用地緊縮，住房的供應(yīng)量也會(huì)越來(lái)越少，勢(shì)必會(huì)造成北京周邊房?jī)r(jià)的上升。

　　而位于大廠的世茂·薩拉曼卡的一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向記者透露：“今年燕郊、大廠樓盤(pán)的整體形勢(shì)不錯(cuò)。受到通州成為北京行政副中心以及環(huán)北京區(qū)域路網(wǎng)成熟的影響，這片區(qū)域從現(xiàn)在來(lái)看也會(huì)是穩(wěn)中有漲，但不會(huì)暴漲?！睋?jù)悉，目前世茂·薩拉曼卡也沒(méi)有新房源在售。

　　- 分析

　　業(yè)內(nèi)：捂盤(pán)與利好政策有關(guān)

　　針對(duì)節(jié)后環(huán)北京區(qū)域多數(shù)樓盤(pán)捂盤(pán)惜售的狀況，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析：“開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)主要是因?yàn)榭春梦磥?lái)的市場(chǎng)。先收縮面向市場(chǎng)的供應(yīng)量，然后結(jié)合利好政策調(diào)整價(jià)格?！惫惚硎?，“現(xiàn)在主要的利好有通州成為北京行政副中心的輻射效應(yīng)以及地鐵等交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)?！倍诮鼇?lái)發(fā)布的政策中，降低首付對(duì)于環(huán)京地帶房?jī)r(jià)的影響要更大。

　　“二手房?jī)r(jià)格較低，降低營(yíng)業(yè)稅所減免的金額有限，而契稅至多能得到1.5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，這并不足以促使消費(fèi)者的購(gòu)房決策改變。但是，燕郊區(qū)域樓盤(pán)主要是靠投資拉動(dòng)的，降低首付之后杠桿率就會(huì)放大，可能原先投資者首付能買(mǎi)一套，現(xiàn)在添一些就能買(mǎi)兩套，這對(duì)于投資客有著不小的吸引力。”郭毅如是說(shuō)。

　　除去利好政策的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)也和時(shí)間有關(guān)系，2月份北京、環(huán)北京沒(méi)有太多的樓盤(pán)開(kāi)售，進(jìn)入3月份，才是銷售的旺季。

　　- 觀點(diǎn)

　　機(jī)構(gòu)：積分落戶對(duì)開(kāi)發(fā)商是利空

　　近日，河北省公布居住證實(shí)施方法，明確了燕郊、大廠、香河等地的積分落戶條件，這對(duì)環(huán)京地帶的樓市產(chǎn)生了一定的影響，也引發(fā)了對(duì)于環(huán)京區(qū)域樓市走向的爭(zhēng)論。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該政策主要是在心理層面上使購(gòu)房者對(duì)環(huán)北京帶的預(yù)期變好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這可能意味著基礎(chǔ)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配備都要改善，也可能帶動(dòng)一些產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。但是這個(gè)政策具體的效果如何現(xiàn)在還不好說(shuō)，起碼要在3年左右時(shí)間后才能顯現(xiàn)出來(lái)。

　　不過(guò)如果從短期影響來(lái)看，最直接受到?jīng)_擊的就是不少環(huán)京區(qū)域的樓盤(pán)將無(wú)法保證買(mǎi)房即能落戶。比如，匯福悅榕灣副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)劉振剛就表示：“我們的樓盤(pán)之前一直以買(mǎi)房贈(zèng)戶口作為宣傳熱點(diǎn)，但是現(xiàn)在要按照新的規(guī)定來(lái)。不過(guò)，積分落戶政策對(duì)燕郊等地房?jī)r(jià)的影響不大，主要影響的是人口的輸入?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，環(huán)北京地區(qū)的積分落戶政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利空政策，“積分落戶政策要求綜合考慮合法穩(wěn)定職業(yè)、合法穩(wěn)定住所、繳納社會(huì)保險(xiǎn)年限等因素，但是在燕郊買(mǎi)房的主要是在北京上班的人，購(gòu)房者中可能有95%都不能滿足積分落戶的要求。那么他們就不能享受當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，包括就醫(yī)、養(yǎng)老方面的優(yōu)惠政策，這樣樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能會(huì)在別的區(qū)域購(gòu)房，或是在北京買(mǎi)一套面積小的房子。隨著自住購(gòu)房客群的減少，投資客會(huì)成為市場(chǎng)的主力，但是投資需求是逐利而動(dòng)的，市場(chǎng)的穩(wěn)定性會(huì)大大降低，總體而言積分落戶政策對(duì)開(kāi)發(fā)商是不利的?！?/p>