有市場分析人士認為，北京新建商品住宅供應(yīng)將愈發(fā)稀缺，成交將向存量住宅傾斜，但二手房漲價預(yù)期低于新建住宅

　　北京樓市開年至今，二手房成交量甩出新建商品房住宅“好幾條街”!據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，今年1月份北京二手房住宅成交20916套;新建商品房住宅簽約3165套，二手住宅的成交量是新建商品房住宅的6.6倍。

　　值得一提的是，據(jù)中原地產(chǎn)的上述監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，北京商品房住宅庫存跌至最近1年多的最低點，實際可簽約純商品房住宅套數(shù)只有65828套，相比2015年1月份的7.85萬套下調(diào)近1.3萬套。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新建商品房住宅供應(yīng)量減少，二手房成交熱度超過新房，但二手房價格漲幅低于新建商品房。

　　二手房交易比新房熱

　　“北京房地產(chǎn)市場進入了存量房的時代。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向本報記者表示，目前北京新房的庫存規(guī)模總體上呈下滑趨勢，部分購房群體會積極到二手房市場進行購房。其背后有多方原因，首先，二手房單價雖然偏高，但部分二手房戶型小、學(xué)區(qū)資源好，反而受到青睞。此外、在一、二手房價格上漲的過程中，部分房東急于脫手置換新房，相應(yīng)的房價可能會偏低，這個時候也會加速此類房源的交易節(jié)奏。

　　據(jù)統(tǒng)計，上周(1月18日-1月24日)北京二手房新增房源掛牌價為41622元/平方米，較月初上漲2.8%;成交房源議價空間為2%，已連續(xù)三周低位持平;調(diào)價房源中下調(diào)報價的房源占比為39.3%，同樣處于歷史低位水平。預(yù)計到春節(jié)前，業(yè)主心理預(yù)期或?qū)⒊掷m(xù)居高不下。

　　事實上，2015年12月中下旬以來，《證券日報》記者一直關(guān)注通州學(xué)區(qū)房，發(fā)現(xiàn)不但成交周期極短，且成交價格也在走高。有的房剛剛放出來，甚至還沒來得及掛在網(wǎng)上，就實現(xiàn)了成交。此外，個別業(yè)主在20天內(nèi)報價上漲20萬元，也在一個月內(nèi)以業(yè)主提價后的價位實現(xiàn)了成交。

　　值得注意的是，綜合統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京二手房成交均價也高于新建住宅。據(jù)鏈家提供給《證券日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，北京二手房成交均價為35613元/平方米，同比增長3%;據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，2015年全年，北京新建商品住宅成交均價為27725元/平方米。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，北京新建商品房住宅市場開始郊區(qū)化。但從各城區(qū)二手房成交均價看，中心城區(qū)、外城四區(qū)成交均價漲幅要高于近郊區(qū)，因此二手房價格出現(xiàn)上浮現(xiàn)象。

　　而從具體成交套數(shù)來看，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年全年北京二手房成交約19.6萬套，純商品房住宅只有5萬套，可見差距之大。

　　這種差距則是由新房供應(yīng)量稀缺造成的。張大偉表示，過去5年，北京的土地供應(yīng)中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米，但配套的公建超過1000萬平方米。

　　顯然，北京已全面進入存量房時代?！?016年，北京一手房房源的新增供應(yīng)不到位，存量房交易活躍現(xiàn)象將會繼續(xù)?！眹儡S進如是認為。

　　一線城市全面進入存量房時代

　　事實上，除北京外，其他三個一線城市和部分二線城市也開始全面進入存量房時代。

　　據(jù)易居研究院智庫中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，在“北上廣深”四大一線城市中，一手房交易套數(shù)分別約為103889套、121600套、120257套及75347套;二手房交易套數(shù)約為192251套、337300套、69957套及126899套，這意味著“北廣深”一手房交易套數(shù)和二手房交易套數(shù)的比例分別為1.85、2.77、0.58及1.68。

　　另一組數(shù)據(jù)則顯示，2015年12月份，一線城市二手房成交面積為721萬平方米，環(huán)比增長22.5%，同比增長71.1%，二手房市場頗為活躍，成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，歷史次新高。特別是深圳二手房12月份成交環(huán)比漲幅達56.4%，北京也達到了29.8%。

　　從歷史年度數(shù)據(jù)來看，2010年二手房成交量相對較高，但2011年由于受限購限貸政策的影響，二手房成交量出現(xiàn)了下滑。2012年二手房市場有所回暖。2013年在“新國五條”政策的影響下，二手房成交量明顯提振。2014年又出現(xiàn)明顯降溫。2015年二手房成交量創(chuàng)歷史新高，成交面積6450萬平方米，相比2014年增長76.6%，而且是2015年新房成交量的1.6倍。

　　對此，嚴躍進也向《證券日報》記者表示，這標(biāo)志著一線城市和重慶、天津等部分二線城市已經(jīng)全面進入存量房時代。尤其一線城市新建住宅庫存持續(xù)走低，二手房成交活躍度將更高。

　　事實上，2015年全年樓市格局轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬∮谇螅?015年新房供應(yīng)量為3659萬平方米，成交量為4141萬平方米，與2014年相比，供應(yīng)量降低12.3%，成交量增加32.3%，一線樓市改善性需求和剛性需求在2015年得到積極釋放，致使房價飛速上漲。