在2015接近尾聲之際，回看今年的樓市政策，從年初的“330新政”到近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的去庫存戰(zhàn)略，調(diào)控政策可謂密集推出，并呈現(xiàn)出行政手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運(yùn)用兩大特點(diǎn)。

　　在多項(xiàng)利好政策的刺激下，樓市逐漸走出調(diào)整期，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)和成交量有所回升，但仍然存在城市間的分化、庫存去化等問題。有專家分析，明年樓市政策有望進(jìn)一步寬松，調(diào)整點(diǎn)可能落在信貸政策、普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、棚戶區(qū)改造等方面。

　　行政調(diào)控手段淡化樓市信貸政策接連出臺(tái)

　　在今年的“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理提出了“因地制宜，分城施策，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”的大方向，定下了今年樓市“去庫存”“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主基調(diào)。

　　此后，樓市政策接連出臺(tái)，3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合宣布了后來被稱為“330新政”的房貸政策，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期也由5年改為了2年。

　　9月1日起，二套房公積金貸款首付比例由原先的最低30%降低至20%。緊接著，在9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)布房地產(chǎn)重磅政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%。此外，多地還放寬了公積金的使用限制，采取了提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門檻等措施。

信貸政策成今年樓市調(diào)控一大亮點(diǎn)。

　　近期，政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也提出化解房地產(chǎn)庫存的要求，“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。此前已有多個(gè)地方政府制定了一系列去庫存的措施，山西省提出了取消商品房限購、取消限外等一系列政策，洛陽、駐馬店等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購買商品房，采用了財(cái)政補(bǔ)貼的方式。

　　除以上房地產(chǎn)本身的政策調(diào)控外，受經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，央行今年還頻繁運(yùn)用信貸杠桿，進(jìn)行了五次降息和五次降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。雖然不是直接針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，但這一調(diào)整確實(shí)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　“今年房地產(chǎn)的調(diào)控把握的是比較好的，減少了政府對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)”，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，行政手段逐漸淡出，回歸市場(chǎng)本源，更多的是通過價(jià)格杠桿、貨幣政策來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，資源的配置效率會(huì)提高。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)則表示，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，信貸政策相對(duì)較多，比如公積金使用條件的放寬，降低房貸利率等，這些都有利于降低置業(yè)者的購房門檻、減輕支付壓力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低潮期高庫存難題待解

　　在多輪利好政策的前提下，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸走出了去年的低迷態(tài)勢(shì)，多個(gè)城市的呈現(xiàn)出了“量?jī)r(jià)齊漲”的態(tài)勢(shì)。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅上漲的城市有33個(gè)，比上月多了6個(gè)，價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅擴(kuò)大了0.2%。同比方面，11月上漲的城市有21個(gè)，比上月增加5個(gè)，漲幅也在持續(xù)擴(kuò)大。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54城市，前11個(gè)月累計(jì)成交套數(shù)達(dá)268.36萬套，同比上漲了14.3%。

　　雖然總體樓市向好，但城市間的分化仍在加劇，一線以及部分二線城市房?jī)r(jià)一路走高，瀘州、錦州、三亞等三四線城市的房?jī)r(jià)卻仍在下跌。

今年樓市調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但樓市仍存高庫存難題。

　　庫存方面，截止到11月末，商品房待售面積高達(dá)6.9億平方米，比年初增加了0.7億平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，庫存再度走高提示整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，如果高庫存現(xiàn)象長(zhǎng)期持續(xù)，房貸違約、房企資金鏈等風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)上升。

　　談及明年樓市的政策走向，陳志提到，政策的制定需要結(jié)合整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，房地產(chǎn)的庫存去化是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，政策調(diào)控“松”是一個(gè)大的方向，預(yù)計(jì)明年還有一定的降息、降準(zhǔn)的空間，但降息的幅度不會(huì)太大。

　　在牛鳳瑞看來，明年仍會(huì)延續(xù)去行政化的思路，政策措施或許不會(huì)再密集出臺(tái)，可能會(huì)松綁幾個(gè)仍在限購的城市，推進(jìn)“營(yíng)改增”進(jìn)程等等，更多的采用信貸、市場(chǎng)等方式調(diào)節(jié)。

　　“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的作用再度被強(qiáng)化”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，尤其是高層提出去庫存戰(zhàn)略后，后續(xù)相關(guān)去庫存的政策或?qū)⒊雠_(tái)，可能會(huì)聚焦在信貸政策的繼續(xù)寬松、普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、棚戶區(qū)改造、戶籍制度改革等方面，地方政府還可能會(huì)出臺(tái)稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等政策。

　　對(duì)于明年樓市前景，牛鳳瑞持樂觀態(tài)度，他提到，近幾年樓市購買力一直在聚集，許多改善型購房者一直在觀望，明年或許會(huì)迎來釋放期。此外，樓市還存在大量的剛性住房、危舊房、棚戶區(qū)改造等需求，房?jī)r(jià)下降的可能性不大，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅度上升，和物價(jià)、工資水平漲幅一致是理想的狀態(tài)。