2015年樓市利好政策密集出臺(tái)，高庫存壓力下的樓市歷經(jīng)上半年逐步回暖到漸熱以及金九銀十的平淡期，年終樓市高庫存引各方關(guān)注，去庫存也成為政策高層以及業(yè)界的主要議題。

　　回顧整年樓市市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但仍有很多值得圈點(diǎn)之處。

　　一線城市地王頻現(xiàn)“豪宅元年”到來

　　據(jù)一線城市土地儲(chǔ)備中心的資料統(tǒng)計(jì)，今年11月份一線城市土地市場(chǎng)推出的土地達(dá)到了67宗，起拍價(jià)總計(jì)高達(dá)765.6億元，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。

　　從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達(dá)1061.8299億元，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與此同時(shí)，成交樓面價(jià)也創(chuàng)了年內(nèi)新高，達(dá)到了12715元，環(huán)比上漲23.7%。11月也是一線城市首次出現(xiàn)單月成交額破千億元的月份。如北京11月單月土地成交額高達(dá)561.1189億元?jiǎng)?chuàng)歷史紀(jì)錄。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月、10月、11月主要一線城市地王頻現(xiàn)。以北京為例，2015年地王頻出，土地供應(yīng)成交火熱，樓面價(jià)突破7.5萬元/平方米，土地成交金額超2000億元?jiǎng)?chuàng)近年新高。

　　隨著地王頻現(xiàn)，近年來的地王項(xiàng)目今年陸續(xù)上市，豪宅市場(chǎng)火爆，如北京10萬元/平方米以上頂豪成交接近去年10倍，2015年被業(yè)內(nèi)稱為“豪宅元年”，特別是一線城市北上廣的“豪宅元年”。

　　截至目前，北京單價(jià)10萬元以上的頂豪預(yù)計(jì)全年將達(dá)到250套，而去年全年成交僅為24套。北京單價(jià)6萬元、10萬元，總價(jià)1000萬元以上的豪宅，成交全都創(chuàng)新紀(jì)錄。截至今年11月，上海單價(jià)超10萬元的頂豪已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2015“豪宅元年”，10萬時(shí)代已成定局，今年不僅是豪宅發(fā)力之年，更是豪宅常態(tài)化的轉(zhuǎn)折之年，地王頻出豪宅涌現(xiàn)是一個(gè)拐點(diǎn)，豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場(chǎng)和房開商前瞻等多方因素促成。

　　金九銀十褪色樓市分化加劇

　　與往年樓市旺季金九銀十不同，北京樓市9月、10月銷售平淡，供需雙向疲軟；同時(shí)，與一二線城市房?jī)r(jià)回暖、上漲的趨勢(shì)相反，三四線城市房?jī)r(jià)因庫存積壓嚴(yán)重。

　　以北京為例，從歷年十一成交情況來看，基本處于逐漸減少的趨勢(shì)，今年十一期間成交尚不足2008年的1/10。業(yè)內(nèi)人士分析，與2008年樓市的黃金時(shí)代相比，目前樓市已進(jìn)入白銀時(shí)代，供需都較為疲軟。

　　事實(shí)上樓市在供需疲軟的同時(shí)，城市房?jī)r(jià)兩極分化態(tài)勢(shì)加劇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月中下旬發(fā)布數(shù)據(jù)，10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比最高漲幅為2.1%，最低為下降1%；其中一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降。

　　資料顯示，近年來20個(gè)標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元，其中一線城市的投資占比歷史性突破了四成，達(dá)到44%。與此形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市樓市面臨著高庫存、弱需求的雙重?cái)D壓。

　　分析人士認(rèn)為，隨著戶籍政策、信貸政策等利好對(duì)樓市的積極影響逐漸釋放，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有所升溫，但大量三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，樓市供過于求，房?jī)r(jià)下滑，樓市兩級(jí)分化或進(jìn)一步加劇。

　　高庫存引關(guān)注庫存需5年時(shí)間消化

　　11月份以來，中央多次提出樓市去庫存。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

　　另據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，全國(guó)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米(以2.4的容積率計(jì)算)，全國(guó)整體庫存約為63億平方米，按照過去3年平均銷售速度來計(jì)算，需要5年時(shí)間消化。

　　中指院報(bào)告顯示，今年以來(截止到11月)一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲15.1%，而二三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右，三四線城市仍面臨去庫存壓力。

　　近日中央政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，其中“化解房地產(chǎn)庫存”再度成為全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。

　　中指院預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)仍然為去庫存，城市分化將持續(xù)加重，一線城市住宅價(jià)格仍將持續(xù)上漲，而三四線城市將面臨下跌預(yù)期。