近期，上市房企全部完成了三季報的發(fā)布，近半房企凈利潤下滑，房企平均盈利能力更是首次跌破10%，降至近十年來最低值。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)過去，在未來長期去庫存下，在快速洗牌下，房企7%到8%的利潤率恐成行業(yè)常態(tài)。

　　上市房企連拋資產(chǎn)

　　11月17日，中渝置地以11億元向Masterson Global Limited出售旗下滿怡全部股權(quán)及應(yīng)收借款。此前的10月15日，已連續(xù)以55億元、32億元向恒大與融創(chuàng)出售位于重慶與成都的部分項(xiàng)目后，中渝公告稱，旗下全資子公司怡滿將以約為14億元價格再次向恒大旗下全資子公司盛譽(yù)出售所持25%御龍?zhí)旆屙?xiàng)目股權(quán)。據(jù)了解，滿怡持有凱港85%股權(quán)，凱港持有悅才全部股權(quán)，而悅才的唯一業(yè)務(wù)為持有貴陽中渝。貴陽中渝及其附屬公司現(xiàn)時于貴陽擁有已竣工及規(guī)劃總建筑面積約為300萬平方米的物業(yè)及發(fā)展中項(xiàng)目的組合。這意味著，2015年，中渝置地已出售了其位于重慶、成都、貴州的大部分項(xiàng)目。

　　對此，中渝表示，今年中國非一線城市物業(yè)市場普遍仍疲弱，囤積存貨已導(dǎo)致市內(nèi)若干商業(yè)發(fā)展停工或半停工。上述不明朗情況為集團(tuán)帶來切實(shí)的挑戰(zhàn)。為最大化本公司的投資回報及應(yīng)對可能長期存在的市場挑戰(zhàn)，公司開始在其物業(yè)組合、合資投資及或投資項(xiàng)目進(jìn)行一系列戰(zhàn)略性出售，以最大程度變現(xiàn)。

　　此外，浙江廣夏發(fā)布的公告顯示，公司董事會已通過《關(guān)于公司擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的議案》，短期內(nèi)，受高庫存、投資性需求減少等因素影響，去化壓力仍較大，行業(yè)利潤率可能進(jìn)一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，將不再開發(fā)新增項(xiàng)目，對現(xiàn)有項(xiàng)目通過銷售清盤、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行快速去化和剝離，于未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域。

　　值得注意的是，中渝的狀況在目前房地產(chǎn)行業(yè)已成普遍情況。寶安地產(chǎn)也發(fā)出公告，中國寶安擬向東旭集團(tuán)轉(zhuǎn)讓寶安地產(chǎn)15%的股份，集中資源發(fā)展新材料、新能源企業(yè)。江西中江地產(chǎn)也作價41.5億元將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣給了九鼎投資。

　　5年百余涉房企業(yè)“去房化”

　　受益于過去數(shù)年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)利潤率相對較高，不少上市企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心歷年的監(jiān)測，2009年底大陸在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　中國房地產(chǎn)測評中心副主任回建強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，近年來，受調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，因而陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者向全新業(yè)務(wù)方向開拓發(fā)展。

　　除中渝、浙江廣夏外，近年來多個上市房企進(jìn)行更名，以改變投資方向。2015年這種現(xiàn)象尤為明顯，有10余家房企進(jìn)行更名，其中有兩家房企即京藍(lán)科技和上海新梅因連續(xù)兩年虧損，被迫ST更名。此外，億城控股更名為億城投資后，再度更名為海航投資，進(jìn)入資本領(lǐng)域。運(yùn)盛實(shí)業(yè)更名為運(yùn)盛醫(yī)療，進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。

　　房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因則是利潤大幅下滑。上市房企發(fā)布三季報數(shù)據(jù)顯示，雖營業(yè)收入規(guī)模仍在增長，但增幅放緩趨勢明顯。同時，房企利潤率降至近10年來最低值。

　　根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期分別下滑4.52%和1.65%，較2011年最高時相比，毛利潤率與凈利潤率較當(dāng)時下滑幅度高達(dá)10.69%和5.75%。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達(dá)47%，下滑幅度超過100%的多達(dá)28家。其中，鐵嶺新城凈利潤較上年同期大幅下滑4357%，云南城投凈利潤較上年同期大幅下滑1923%，中華企業(yè)、市北高新、ST新梅、嘉凱城四家企業(yè)下滑幅度均超900%。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，除一線城市外，目前大多地區(qū)房地產(chǎn)市場處于以價換量階段。融資成本持續(xù)增加、土地利潤空間減小等因素大幅度地吞噬房企利潤。在利潤下調(diào)情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　低利潤下洗牌加劇

　　“房企核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產(chǎn)不再具備過去高增長的能力。”房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強(qiáng)認(rèn)為，從去年930政策到今年的330，促使房地產(chǎn)行業(yè)在二季度有所回暖，但從目前來看，三季度金九銀十并未出現(xiàn)，上升幅度也同時放緩，這意味著樓市將再度下行。在長期去庫存條件下，未來對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，7%-8%的利潤率將成為常態(tài)。

　　“中國房地產(chǎn)整個市場進(jìn)入了深度調(diào)整?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金董事長張民耕在此前由長富匯銀主辦的2015金融領(lǐng)袖高峰論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境，在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕，因此部分中小房企選擇退出行業(yè)。

　　張民耕稱，2014年房地產(chǎn)行業(yè)前100強(qiáng)占據(jù)了中國市場份額百分之三十幾，未來在3-5年的深度調(diào)整中，百強(qiáng)房企集中度可達(dá)市場份額近半。

　　值得一提的是，開發(fā)商本身甚至更悲觀，新城控股副總裁歐陽捷表示，萬科、綠地等7家千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的1/7，過去5年它們的平均復(fù)合增長速度達(dá)到34.7%，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，未來增長率按照過去5年的復(fù)合增長率的一半計算，到2026年它們將會占領(lǐng)整個市場，屆時預(yù)計會有90%的房企將會消失。

　　河南建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森日前也表示，開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金流向?qū)Q定房企的去留，因此，未來2-3年時間內(nèi)，整個中國每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商的數(shù)量可能會減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。