房企的服務業(yè)務，要多久才能逐步成為利潤的重要補充，甚至成為房企的主要利潤來源？綠城代建業(yè)務的培育軌跡或可提供借鑒。

　　德銀報告稱，綠城中國在房地產(chǎn)開發(fā)管理上走輕資產(chǎn)路線的主張符合其自身的發(fā)展策略，是用最小資本達到擴展的有效方法，走輕資產(chǎn)路線的主張可增加綠城每股資產(chǎn)凈值約1.99元。

　　數(shù)據(jù)顯示，綠城代建毛利高達50%以上。根據(jù)綠城未來五年規(guī)劃，包括代建業(yè)務在內(nèi)的輕資產(chǎn)業(yè)務將成為企業(yè)的利潤增長點?？春么I(yè)務的人只是注意到了如今綠城代建板塊的高成長性和高毛利，很少有人關注綠城代建業(yè)務從誕生到成熟的艱辛過程。

　　代建業(yè)務的蛋糕不易吃到

　　資料顯示，截至9月22日，綠城管理集團下屬委托管理項目共52個，總建筑面積1700萬平方米。綠城管理集團總經(jīng)理李軍表示，預計可實現(xiàn)銷售額1300億元，代建費總收入約45億元。

　　綠城2015年半年報顯示，來自項目管理、設計及裝修、銷售建筑材料和其他業(yè)務的總收入有6億元出頭，僅占上半年總收入的5.6%。綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南表示，代建業(yè)務的收費通常是根據(jù)工程節(jié)點和銷售進程來完成，一般完成工程只能收到40%，還有60%要靠銷售來實現(xiàn)。

　　綠城的代建業(yè)務始于2010年。一家行業(yè)知名的代理公司上海地區(qū)負責人曾對記者豎起大拇指，認為綠城代建開啟了行業(yè)新領域。曹舟南回憶，當時綠城發(fā)展代建業(yè)務有一個契機：一大批主營業(yè)務非房地產(chǎn)的企業(yè)(尤其是制造業(yè)企業(yè))紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，它們?nèi)狈I造能力、設計能力，綠城恰在這方面非常擅長。

　　人們事后才發(fā)現(xiàn)，綠城的代建業(yè)務并沒有想象中那么容易。在綠城開始代建業(yè)務后，一些項目傳出了降價、停工甚至維權的消息。不知情者往往會把這些項目所發(fā)生的各類問題歸到綠城身上，這給綠城品牌帶來了拖累。

　　一家對代建業(yè)務有所研究的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總裁說，其實代建業(yè)務做起來非常難。代建的一個特點是能給委托方創(chuàng)造品牌溢價，缺點就是對材料掌控、銷售價格等一系列項目決策缺少話語權。另一方面，如果代建無法給項目帶來更高的銷售溢價，委托方完全可以踢開代建公司。兩三年前，宋衛(wèi)平曾對記者稱，會對委托代建方進行篩選，但更為關鍵的還是要用心做好每一個代建業(yè)務，不管對方的施工預算高低。

　　在10月19日綠城和投資者的交流會上，曹舟南表示為解決個別因為代建造成的負面事件找到了“藥方”，提出建立專門負責代建的綠城子品牌，并在開發(fā)板塊不再涉足某些低檔的房子，留出市場空間給代建業(yè)務。

　　綠城管理集團總經(jīng)理李軍也透露，綠城代建業(yè)務，除了之前的設計、營造、管理等，如今還為委托方提供金融服務。

　　短期很難實現(xiàn)盈利

　　綠城旗下培育周期長的不僅是代建，還有綠城服務和兄弟公司發(fā)展的藍城養(yǎng)老業(yè)務。和代建相比，綠城服務的園區(qū)服務業(yè)務誕生在更早的2006年。但在綠城服務很多人眼中，園區(qū)服務更多有一種公益性質。

　　直到去年彩生活上市，綠城服務的價值才被重新發(fā)現(xiàn)。綠城物業(yè)服務集團有限公司常務副總經(jīng)理吳志華介紹，在綠城服務發(fā)展的平臺之上，可以向入駐商戶收取中間服務費。在消費金融等板塊，也會有不錯的盈利點。

　　同樣，綠城的養(yǎng)老服務，也有美好的發(fā)展前景。健康管理和醫(yī)療，有望在未來若干年成為綠城新盈利點，但短期內(nèi)很難實現(xiàn)盈利。宋衛(wèi)平短信告訴記者，養(yǎng)老的難度和艱辛，盈利的單薄，需要許多年的支持才能獲得成功。

　　萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖也曾有過類似觀點，認為養(yǎng)老板塊的黃金時代，至少要等20年才能到來。

　　綠城的經(jīng)歷，對那些試圖通過發(fā)展房地產(chǎn)相關服務業(yè)務，獲取新的增長點的企業(yè)來說，非常有借鑒意義。在房地產(chǎn)服務業(yè)務鏈上，已經(jīng)傾情投入5到10年的綠城尚且還需要繼續(xù)努力，才能最終讓代建等業(yè)務成為主要收入來源。而那些剛剛才開始培育服務業(yè)務的企業(yè)，可能需要更長時間，才能有穩(wěn)定的可持續(xù)增長收入。