告別黃金十年,樓市調(diào)整帶來行業(yè)整體利潤率下滑已成不爭事實(shí),全行業(yè)毛利率下滑或增速下滑還在持續(xù)。一味地追求高利潤容易導(dǎo)致庫存積壓,一味地追求高周轉(zhuǎn)又削薄了利潤,在這種“悖論”下,追求“有質(zhì)量的增長”,追求凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE),成為了品牌房企的共識。

　　然而,現(xiàn)實(shí)卻有些骨感。記者查閱2015年中報(bào)發(fā)現(xiàn),目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中,一方面萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽光股份等中小房企凈利潤水平下滑超50%,另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優(yōu)等生”出現(xiàn)了ROE指標(biāo)下滑現(xiàn)象。

　　作別高點(diǎn)

　　時(shí)間拉回2013年,這一年樓市成交火爆,北京二手房業(yè)主坐地起價(jià),土地市場地王頻出,房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮。在這一年里,龍頭房企經(jīng)歷了ROE的高點(diǎn)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù),萬科2013年毛利率比2012年下降了3.53個(gè)百分點(diǎn),但其全面攤薄的ROE達(dá)到了19.66%,創(chuàng)下了歷史最高水平;碧桂園當(dāng)年毛利率同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn),而ROE達(dá)到了19.37%,中海ROE更是達(dá)到21.08%的超高水平。房企的“優(yōu)等生”里,穩(wěn)健、強(qiáng)調(diào)效率的龍湖地產(chǎn)2013年?duì)I業(yè)收入增長49%,全面攤薄的ROE更是高達(dá)21.73%。

　　今年3月前后,萬科總裁郁亮透露,他已在公司內(nèi)部立下200億元利潤的軍令狀,萬科已徹底放棄追求規(guī)模增長,強(qiáng)調(diào)從來沒有訂立每年銷售目標(biāo),未來會專注于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。彼時(shí),被問及萬科2014年毛利率下跌時(shí),郁亮稱,相對于毛利率,對萬科更重要的是ROE。

　　ROE又稱股東權(quán)益報(bào)酬率,是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比,為稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率,直觀意義是股東用1元錢的投資1年中賺取了多少財(cái)富增量。這個(gè)指標(biāo)用以衡量一家公司對股東投入資本的利用效率,也能較適宜地反映上市公司的盈利能力和企業(yè)價(jià)值。

　　2014年,萬科ROE為17.86%,按年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。有報(bào)道稱,萬科計(jì)劃未來三年全力提升經(jīng)營效率,目標(biāo)是2016年的ROE可挑戰(zhàn)歷史最高水平。

　　然而,現(xiàn)實(shí)卻有些骨感。中報(bào)顯示,今年上半年萬科凈利潤同比增長0.77%,營收同比增長22.72%,但攤薄ROE為5.5%,低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

　　遭遇了ROE下滑的房企“優(yōu)等生”還不只是萬科。根據(jù)中報(bào),碧桂園今年上半年ROE為7.79%,去年同期這個(gè)數(shù)字是11.00%,同比下滑3.21個(gè)百分點(diǎn);從年報(bào)看,2014年碧桂園的ROE水平為18.05%,相對2013年全年的19.37%而言也出現(xiàn)下滑。同樣在港股上市的龍湖地產(chǎn)今年上半年ROE為7.68%,比去年同期的10.04%相比下滑2.36個(gè)百分點(diǎn),其2014年全年ROE為17.49%,雖然仍為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,但也低于2013年21.73%的水平。

　　房企“千億俱樂部”中,已經(jīng)公布中報(bào)的公司中,也有公司ROE得到提升,但提升幅度不大。如招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)ROE分別為6.76%和7.79%,同比分別提升0.23個(gè)百分點(diǎn)和0.58個(gè)百分點(diǎn)。

　　星星之火可否燎原?

　　根據(jù)源自美國的業(yè)績評價(jià)體系杜邦分析模型,ROE作為企業(yè)核心的財(cái)務(wù)指標(biāo),可從三個(gè)變量來拆解和觀照,即衡量企業(yè)運(yùn)營效率的銷售凈利潤率,衡量企業(yè)的資產(chǎn)使用效率的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,衡量企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的權(quán)益乘數(shù)。

　　眼下品牌房企ROE下滑的原因,與上述因素密不可分。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)8月25日接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析,上述房企ROE出現(xiàn)下滑,和凈利潤的下滑態(tài)勢有關(guān),一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見較大反彈,另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高,房企經(jīng)營成本增加。

　　主業(yè)賺錢不易,轉(zhuǎn)型便成為了尋求突圍的辦法。在行業(yè)盈利增速普遍放緩的大背景下,萬科、碧桂園都將轉(zhuǎn)型提升到戰(zhàn)略高度。碧桂園高管于8月19日的中期業(yè)績報(bào)告會上首次提及,旗下物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。這是該集團(tuán)繼年初提出分拆酒店上市之后的又一資本計(jì)劃。萬科更是自去年開始頻提轉(zhuǎn)型,郁亮稱,在未來萬科的萬億市值平臺中,希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半,另一半主要來自新業(yè)務(wù),目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬科驛等。早前,張玉良掌管的綠地已經(jīng)開始多元化經(jīng)營,恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。

　　對此,致同中國咨詢服務(wù)主管合伙人劉東東對本報(bào)記者分析稱,大型房企都在考慮轉(zhuǎn)型,但目前新業(yè)務(wù)規(guī)模比重較小,如萬科選擇物業(yè)發(fā)力,是一個(gè)很好的方向,這部分業(yè)務(wù)增速可期,但相對于千億“大盤子”而言占比較低,這類新業(yè)務(wù)短期內(nèi)還難以幫助企業(yè)改變當(dāng)下格局。

　　對于恒大式的多元化之路,則有分析指出,恒大布局的新產(chǎn)業(yè)相互間的協(xié)同效應(yīng)并不明顯,和房地產(chǎn)主業(yè)之間也缺乏協(xié)同效應(yīng)。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒,一些新產(chǎn)業(yè)背后的消費(fèi)群體并不愿意支付高價(jià)錢來認(rèn)購新產(chǎn)品,這可能會拖累房企盈利水平的擴(kuò)大。

　　但這并不意味著沒有機(jī)會,嘗試與創(chuàng)新還要繼續(xù)。東興證券認(rèn)為,房地產(chǎn)銷售回暖已經(jīng)走過三個(gè)季度,就目前形勢來看,不出意外,下半年“金九銀十”行情兌現(xiàn),全年行業(yè)銷售金額將超過2014年,甚至創(chuàng)歷史新高。而瑞銀證券研報(bào)進(jìn)一步指出,如果萬科可以將物業(yè)管理服務(wù)作為與家庭互動的平臺,拓展和提供與家庭生活的各項(xiàng)服務(wù),并通過移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)此類服務(wù),則物業(yè)平臺的價(jià)值將得到重估。