隨著中國(guó)高凈值人群崛起，進(jìn)行離岸資產(chǎn)配置，包括境外保險(xiǎn)、股票、基金、房產(chǎn)投資成為一種趨勢(shì), 尤其境外房產(chǎn)投資金額逐年飆升。美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 來自中國(guó)的購房資金高達(dá)154億美元；澳洲海外投資審核委員會(huì)(FIRB)最近12個(gè)月的統(tǒng)計(jì)顯示：來自中國(guó)的房產(chǎn)投資者已超越美國(guó)和加拿大，成為該國(guó)第一大海外投資購房人群，去年總投資額超過60億澳元；新加坡基金和保險(xiǎn)份額的8%被中國(guó)富裕客戶“占領(lǐng)”。

　　當(dāng)下歐洲不少國(guó)家推出了所謂“黃金簽證”即“買房送移民”，受到國(guó)內(nèi)高凈值人群追捧。一些移民中介公司和房產(chǎn)銷售公司也借勢(shì)推銷海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)。到底該如何研判這種投資思潮？如何辨別投資移民和房產(chǎn)投資盈利與否的利弊？中國(guó)高凈值家庭該依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行投資移民規(guī)劃和離岸資產(chǎn)配置？

　　終結(jié)過時(shí)資產(chǎn)配置思維

　　對(duì)以上諸多問題，筆者借用大片《終結(jié)者》的經(jīng)典臺(tái)詞來評(píng)說：不隨需求和市場(chǎng)而改變，You are terminated(財(cái)富將會(huì)終結(jié))！當(dāng)然，筆者并不是要終結(jié)海外投資這種資本配置行為，也不是要終結(jié)移民行業(yè)本身，而是期望終結(jié)高凈值人群未經(jīng)深刻思考就做出與財(cái)富真實(shí)需求相違背的“舊”投資移民思維，錯(cuò)配資產(chǎn)，以致讓資產(chǎn)趨向“覆滅”之地，還落得個(gè)“錢多人傻”的名聲。同時(shí)，還要終結(jié)部分移民公司和地產(chǎn)銷售公司僅從自身利益出發(fā)，唯利是圖的銷售成交模式，讓國(guó)民財(cái)富白白地為他國(guó)貢獻(xiàn)了GDP。

　　舉個(gè)例子，很多中介公司向客戶推薦這樣的項(xiàng)目：投資者購買25萬歐元房產(chǎn)可獲得塞浦路斯居住權(quán)，50萬歐元房產(chǎn)可獲得葡萄牙、西班牙居住權(quán)，50萬美元房地產(chǎn)可獲得土耳其居住權(quán)，甚至只需15萬歐元就可得到拉托維亞、塞爾維亞居住權(quán)。然而，葡萄牙、意大利、希臘、西班牙現(xiàn)在被戲稱為“歐洲四豬國(guó)”，塞浦路斯在歐盟則連“豬”都算不上。那些為從中國(guó)富人身上“吸血”而推出的移民政策，在筆者看來根本就是移民陷阱而非餡餅！因?yàn)橥顿Y者一旦落入這些國(guó)家挖好的稅務(wù)體系陷阱，特別是征收遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、全球資產(chǎn)統(tǒng)籌征稅的歐洲國(guó)家，伴隨而來的便是繳納與自身財(cái)富規(guī)模和收入相匹配的重賦稅。無獨(dú)有偶，當(dāng)中國(guó)富豪擠破頭要申請(qǐng)EB-5移民美國(guó)的時(shí)候，美國(guó)高凈值人群卻為了規(guī)避高額稅收，僅2015年前三個(gè)月就有1513人放棄了美國(guó)國(guó)籍，而選擇了其他國(guó)籍。到底誰的選擇更加愚蠢，抑或更加明智？

　　而“高福利”是移民中介公司向中國(guó)高凈值人群推介項(xiàng)目時(shí)的另一個(gè)噱頭。其實(shí)，在歐洲、北美和英聯(lián)邦國(guó)家，所享受的公共福利和你擁有的財(cái)富規(guī)模成反比，收入越高，資產(chǎn)越多，所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任就越多。因?yàn)槠湔枰邇糁等巳豪U納的稅金來支撐其養(yǎng)老體系和中低收入的保障機(jī)制。而來自中國(guó)的富裕階層就可能成為為其“做貢獻(xiàn)”的冤大頭。

　　因此，終結(jié)錯(cuò)配投資移民和盲目購房消費(fèi)的思維是關(guān)鍵！其實(shí)，離岸資產(chǎn)配置和房產(chǎn)投資是根據(jù)影響房?jī)r(jià)變化的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期數(shù)據(jù)分析來選擇投資方向的經(jīng)濟(jì)行為，并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單看著優(yōu)惠政策，憑借自己喜好，就做出消費(fèi)購買行為。在此，筆者期望移民中介公司和海外房產(chǎn)中介切實(shí)負(fù)起責(zé)任，讓有投資移民考慮的中國(guó)高凈值家庭在充分了解移民本質(zhì)和內(nèi)幕的情況下選擇真正值得去的地方。同時(shí)，期望海外房產(chǎn)銷售中介能跳出簡(jiǎn)單的賣房模式，切實(shí)根據(jù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰、房產(chǎn)的價(jià)值和功能幫助購買者做出正確的房產(chǎn)區(qū)域和項(xiàng)目選擇，建立離岸資產(chǎn)避風(fēng)港，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有道可循

　　與此同時(shí)，中國(guó)高凈值人群進(jìn)行離岸資產(chǎn)配置時(shí)，還要注意規(guī)避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如投資房產(chǎn)，從全球經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)的國(guó)家和地區(qū)中篩選比較靠譜，以最大限度規(guī)避資金欺詐、發(fā)展商破產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)；要規(guī)避與中國(guó)有經(jīng)濟(jì)重大沖突、軍事沖突、政治沖突、意識(shí)形態(tài)嚴(yán)重分歧的國(guó)家和地區(qū)，如中國(guó)臺(tái)灣、土耳其、菲律賓等；還要避免到非永久產(chǎn)權(quán)的國(guó)家和地區(qū)投資，如馬來西亞，泰國(guó)等都是租賃權(quán)為主的國(guó)家。

　　匯率、貸款、管理、稅務(wù)和法律及認(rèn)知等風(fēng)險(xiǎn)也是離岸資產(chǎn)配置時(shí)需要規(guī)避的。比如在匯率方面，盡可能選擇強(qiáng)勢(shì)貨幣，如美元，或者已調(diào)整到位的大宗商品貨幣，如澳元和加元，而長(zhǎng)期看貶的日元、盧布計(jì)價(jià)的房產(chǎn)應(yīng)該短期回避。對(duì)于包括貸款、管理、稅務(wù)和法律等風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的可控性風(fēng)險(xiǎn)，可以依賴專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)的幫助加以規(guī)避。比如，貸款找銀行專業(yè)Broker作貸款預(yù)評(píng)估審核，每年支付固定費(fèi)用給認(rèn)證會(huì)計(jì)師和律師做稅務(wù)統(tǒng)籌安排和法律文件起草等。

　　對(duì)于認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)高凈值人群應(yīng)跳出以往在國(guó)內(nèi)投資的慣性思維和方法，比如追求短平快的投資思想，只看優(yōu)惠和低價(jià)格的市場(chǎng)入手判斷標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單以個(gè)人喜好為導(dǎo)向而非按照市場(chǎng)需求為依據(jù)來篩選產(chǎn)品等，以避免由此導(dǎo)致悲催結(jié)局。

　　總之，千萬要搞清楚這些風(fēng)險(xiǎn)，以免在離岸資產(chǎn)配置過程中不僅沒有抄到底，反而被抄底。

　　資產(chǎn)多元配置成趨勢(shì)

　　胡潤(rùn)研究院2015年發(fā)布的《海外置業(yè)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，高達(dá)80%的受訪高凈值人群表示在未來有投資海外需求，其中半數(shù)有移民想法，購房需求的比重高達(dá)6成。只有放眼全球，精心布局資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，才能更好地抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　筆者認(rèn)為，除了在多個(gè)資本市場(chǎng)投資以分散風(fēng)險(xiǎn)外，還可以建立以房產(chǎn)作為融資的多種獲利平臺(tái)和盈利模式，比如貨幣盈利模式、利率盈利模式、匯率盈利模式、對(duì)沖市場(chǎng)盈利模式等。

　　貨幣盈利模式。唯有借出錢來才能真正跑贏通脹！離岸資產(chǎn)可選擇投資海外股票、國(guó)債、基金等，但無論哪種都是我們把資本借給了金融機(jī)構(gòu)或上市公司。唯有投資房產(chǎn)時(shí)，才有機(jī)會(huì)從銀行尋求融資，把錢“借出來”，從而實(shí)現(xiàn)貨幣的盈利機(jī)制，即使真實(shí)房?jī)r(jià)沒有獲得增長(zhǎng)，但通過貨幣的超發(fā)與貶值、推遲債務(wù)的償還等手段，真正跑贏通脹，而房產(chǎn)恰恰就是最佳抵押物。

　　利率盈利模式。把房產(chǎn)配置在不同市場(chǎng)中，必然在兩個(gè)不同央行主導(dǎo)的金融體系內(nèi)產(chǎn)生兩個(gè)利率，從而發(fā)生利率差。比如，筆者曾把澳洲的房產(chǎn)作抵押獲得西太銀行5年4.79%的還息貸款，再把它投資到國(guó)內(nèi)年收益為12%的信托產(chǎn)品中，從而獲得無風(fēng)險(xiǎn)的7%的利率套利。這種得盈利模式完全脫離了房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)于投資收益的影響。

　　匯率盈利模式。很多人立刻聯(lián)想到在人民幣貶值預(yù)期下應(yīng)該買入美元，因?yàn)槠鋰?guó)際貨幣結(jié)算地位未來20-30年很難動(dòng)搖。但買入美元，不如借入美元；若不能借入美元，不妨選擇更加活躍、有套利空間的貨幣類別，如大宗商品交易貨幣的代表加元或者澳元。因?yàn)槲覀兿Ｍㄟ^貨幣的匯率變化在兩個(gè)資本市場(chǎng)進(jìn)行“乾坤大挪移”，以實(shí)現(xiàn)外匯變化的交易利差；顯然，房產(chǎn)成為借入(貸款)貨幣的最佳載體。

　　對(duì)于對(duì)沖市場(chǎng)盈利機(jī)制，最好的案例就是李嘉誠(chéng)先生。對(duì)在兩個(gè)或多個(gè)資本市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)布局的投資者而言，市場(chǎng)的漲跌都是盈利機(jī)會(huì)，上漲周期的盈利是資產(chǎn)價(jià)格和規(guī)模，下跌周期的盈利是低價(jià)收購的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身和現(xiàn)金流。而身處單一資本市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)財(cái)富擁有者卻只能祈禱房?jī)r(jià)上漲，否則就會(huì)遭受資產(chǎn)價(jià)格和現(xiàn)金流枯竭的雙重打擊?！摆A”得市場(chǎng)比簡(jiǎn)單“盈”余更有價(jià)值和意義。

　　研判最佳入市風(fēng)口有訣竅

　　雷軍的母豬飛天的風(fēng)口理論有現(xiàn)實(shí)案例，也被很多人頂禮膜拜。而對(duì)于離岸資產(chǎn)配置時(shí)機(jī)或“風(fēng)口”把握的問題，筆者認(rèn)為可以根據(jù)租售比、收入比、失業(yè)率、空置率、租金回報(bào)率、貸款利率、GDP 增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)率等歷史數(shù)據(jù)和要素進(jìn)行研判，并放入周期模型以對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的概率進(jìn)行推演。

　　表1 四個(gè)國(guó)家和地區(qū)有關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較

　　

　　舉例而言，從中國(guó)、澳洲、美國(guó)、中國(guó)香港的有關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較可以看出，在合理和安全的租售比、收入比情況下，選擇人口增長(zhǎng)率高、失業(yè)率和空置率較低，租金回報(bào)率較高和低貸款利率相匹配的國(guó)家和地區(qū)，才是應(yīng)該考慮的最佳投資目的地。

　　表2 七個(gè)國(guó)家和地區(qū)有關(guān)信貸和稅務(wù)比較

　　

　　從表2中7個(gè)國(guó)家和地區(qū)的信貸和稅務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響要素分析來看，選擇可提供房產(chǎn)抵押和融資、低維護(hù)成本、低稅率、無遺產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行投資才是明智之舉。

　　

　　此外，對(duì)于離岸資產(chǎn)配置的時(shí)機(jī)和趨勢(shì)，筆者根據(jù)自身十幾年的投資實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而精心繪制了“房產(chǎn)周期循環(huán)時(shí)鐘圖”，投資者可以依據(jù)其中原則進(jìn)行市場(chǎng)趨勢(shì)研判，以確定最佳投資時(shí)機(jī)。成功、職業(yè)的投資者通常會(huì)選擇處于6點(diǎn)鐘數(shù)據(jù)指標(biāo)的房產(chǎn)市場(chǎng)，從而保證處于市場(chǎng)上漲周期內(nèi)獲得資本溢價(jià)。(文/劉磊，中國(guó)外國(guó)專家局外聘專家，離岸資產(chǎn)配置專家，國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師)