內(nèi)城寸土寸金，海淀市場逐漸豪宅化，剛改客群遷入昌平，北京商品住宅市場加速分化。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，昌平新建商品住宅均價達(dá)每平方米28903元，上半年房價漲幅27%，與大興、房山、通州及順義等主力剛需區(qū)域相比，均價及漲幅均居第一，而昌平的剛需產(chǎn)品中大戶型產(chǎn)品更受追捧。

　　海淀剛改需求“被外溢”

　　兩個月前，海淀北部的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊被首創(chuàng)以56.4億收入囊中，溢價率達(dá)48.93%，平均樓面價達(dá)每平方米3.9萬，住宅部分樓面價高達(dá)每平方米4.3萬。據(jù)悉，該地塊在五環(huán)之外，與昌平在售項目保利紫荊香谷相距僅約6公里，而后者售價每平方米不到3萬元。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，海淀已多年供不應(yīng)求，當(dāng)前整體庫存接近為零，而房價持續(xù)走高，四環(huán)周邊成交均價已破7萬。

　　而與海淀同位于上風(fēng)上水的北部區(qū)域的昌平，一直為北京城市的發(fā)展引擎，是承接海淀剛需剛改需求的首選之地。北京房協(xié)秘書長陳志指出，昌平在住宅土地供應(yīng)中，60%以上是自住房用地，類似保利·紫荊香谷的剛改產(chǎn)品短期內(nèi)會出現(xiàn)供不應(yīng)求，產(chǎn)品價格可能會調(diào)整。

　　昌平半年房價漲近三成

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年，昌平房價漲幅高達(dá)27%，高出大興、房山、順義和通州區(qū)域均價漲幅。這一現(xiàn)象與昌平供需關(guān)系聯(lián)系緊密。據(jù)悉，昌平區(qū)自2013年來共計成交13宗住宅類土地，除自住房和其他政策性住房用地，昌平未來實際可提供商品房住宅僅約8000套，只夠市場一年半的銷售。

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，昌平六環(huán)以內(nèi)住宅成交均價已達(dá)每平方米27416元，同比漲幅近三成，是所有主力剛需區(qū)域中整體最快突破此價格水平的區(qū)域。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，昌平的市場需求也在逐漸外溢。

　　市場分化加速剛需升級

　　據(jù)了解，通州、大興、順義、房山、昌平五大熱點(diǎn)區(qū)域6月入市的剛需新盤屈指可數(shù)。業(yè)內(nèi)人士指出，許多剛需項目受困于土地成本，位置較自住房并無明顯優(yōu)勢，但價格高使得諸多剛性需求被分流。

　　為抓住部分改善型客戶，剛需項目普遍采取升級產(chǎn)品策略。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去三年昌平在售項目中，60至70平方米一居、80至100平方米兩居、120至140平方米三居、160平方米四居市場需求最大，而未來兩年，80至100平方米兩至三居及110至130平方米三至四居將成區(qū)域內(nèi)供應(yīng)主力。

　　其中，6月上旬入市的保利紫荊香谷大戶型開盤售罄。據(jù)悉，紫荊香谷在羅蘭香谷項目基礎(chǔ)上，對產(chǎn)品線、建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計及外立面選材等方面進(jìn)行優(yōu)化，引進(jìn)昌平名校昌平實驗小學(xué)。保利羅紫荊香谷項目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來昌平有望成為剛改產(chǎn)品主力戰(zhàn)場。