地段、地段，還是地段！

　　華人首富李嘉誠有一句話，“地段，地段，還是地段”。地段意味著占據(jù)的資源，資源越稀缺，地段的價值就越昂貴。北京晨報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京單價超過10萬元/平方米的在售將售項目多數(shù)聚集在五環(huán)以內，只有潤澤御府、運河岸上的院子、中糧瑞府、遠洋劉娘府等項目位于五環(huán)外。

　　交400萬排號買頂豪

　　西三環(huán) 龍湖西宸原著：人氣如剛需

　　在剛入市或即將入市的頂豪項目中，五環(huán)內以高層公寓產(chǎn)品居多，別墅類產(chǎn)品基本在五環(huán)以外。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，在過去10年間，三環(huán)以內的內城別墅供應量僅有76套，這讓位于西三環(huán)西局板塊的龍湖西宸原著——這個3年來北京唯一一個內城別墅有些“傲嬌”?！拔覀兛赡苓@幾天開盤，套數(shù)不多，一定要提前來看，雙拼排號400萬，疊拼排號60萬，來時最好帶上錢，如果合適可以先排號?！蔽麇吩椖夸N售人員說話底氣十足。

　　6月12日，龍湖西宸原著取得預售證。北京市住建委官網(wǎng)顯示，案名為“玉璞家園”的西宸原著項目拿到了7號、8號、9號、11號四棟商品住宅樓共80套房源的預售許可證。其中，最便宜的7號樓擬預售均價為119448元/平方米，最貴的9號樓擬預售均價為173823元/平方米。9號樓的1單元101室是最貴的一套房源，建筑面積491.16平方米，按建筑面積計算的銷售單價達到254500元/平方米，總房價約為1.25億元。雖然1.25億元的總價并沒有打破孫河地塊中糧瑞府9號樓103室1.87億元的紀錄，但超過25萬元/平方米的單價，則再創(chuàng)北京住宅的單價新紀錄。

　　天價項目沒有想象中“高冷”。當日，北京晨報記者來到龍湖西宸原著售樓處發(fā)現(xiàn)，前來看盤的客戶有20位左右，熱鬧景象仿佛是處于一個剛需項目。

　　“全盤119套，首期開盤僅推30套，5套雙拼和25套疊拼，現(xiàn)在排號的有50來個，雙拼號已排完，現(xiàn)在能排疊拼的號?？赡芟轮芫驼介_盤?！变N售人員介紹說。由于到訪的客戶較多，在不到半個小時的時間里，為北京晨報記者講解的銷售人員先后換了3位?！敖裉旃ぷ魅者€好一點，現(xiàn)在每到周末，到訪客戶量能達到200組，超過了最初的預期?！币晃讳N售員說。

　　天價項目的誕生，著實讓周圍樓盤“仰望”。在西宸原著的西南角，是一大片回遷樓?！奥犝f那兒一平方米20多萬，買不起就沒去看過，我們這兒才3萬多一平?！蔽骶钟駡@的住戶表示，希望能“沾沾光”：“如果那個項目火了，我們的房子是不是也能順帶漲點兒價？”

　　參觀樣板間需單獨預約

　　北五環(huán) 潤澤御府：6月首周就成交了3套

　　“電梯直接入戶，戶型最小也得400平米，寬帶、光纜、衛(wèi)星能接的全給他接上。樓上邊有花園，樓里邊有游泳池?！彪娪啊洞笸蟆防锏慕?jīng)典臺詞是普通人對于頂豪的想象，也是位于北五環(huán)的潤澤御府給北京晨報記者留下的大致印象。

　　潤澤御府是潤澤地產(chǎn)開發(fā)的潤澤公園居住區(qū)的最后一個地塊，是繼潤澤莊園、潤澤悅溪、潤澤公館和潤澤墅郡之后，打造的最高端產(chǎn)品。近日，北京晨報記者來到位于亞奧區(qū)域的潤澤御府，看房的情形與龍湖西宸原著不同，在接待中心并未遇到其他客戶。從介紹項目到看樣板間，全程由同一位銷售員陪同，出門有傘，一路上保安立正問好，切身感受到頂豪的優(yōu)質服務。銷售人員介紹說，潤澤御府于去年5月開盤，首批共推出80多套房源，均為獨棟項目，價格從4000萬元至3億元不等，“現(xiàn)在已經(jīng)賣出去一多半兒了。”

　　北五環(huán)沿線在售的符合當今產(chǎn)品標準和需求的別墅項目已經(jīng)寥寥無幾，使得潤澤御府成交數(shù)量、單價均在北京10萬+豪宅市場獨占鰲頭。有數(shù)據(jù)顯示，潤澤御府是北京5萬元以上別墅市場的4月銷冠，成交金額遠超第二名，成交單價最高達到了11.26萬元/平方米。6月第一周，潤澤御府已有3套成交，成交金額共計1.35億元。

　　豪宅是身份的象征，開發(fā)商在銷售過程中也會“刻意”制造門檻，營造出神秘的氣息。位于朝陽公園附近的霄云路8號近日因空中四合院項目最高單價50萬元/平方米備受關注，但看盤需要提前三天預約。龍湖西宸原著雖然預約看盤容易，但是僅限于看沙盤，參觀樣板間則需單獨預約。今年融創(chuàng)即將入市的分別位于東三環(huán)和東二環(huán)的北京壹號院和使館壹號也有不同的營銷策略，融創(chuàng)北京區(qū)域公司高級副總經(jīng)理樓艷青此前在接受媒體采訪時表示，位于農(nóng)展館的北京壹號院將實行嚴格預約制，“未來不在于接待的客戶多少，但客戶一定是精準的目標客群?！?/p>

　　“狂歡”背后也有焦慮

　　開發(fā)商轉向頂豪也可能迎來滑鐵盧

　　萬柳書院、恒大華府、北京壹號院……今年，北京房地產(chǎn)市場先后會迎來一大批曾經(jīng)的“地王”項目。頂豪的供應量增加，在一定程度上會拉動成交，不過，需求的增量能否趕上供應量的腳步，或成為頂豪“狂歡”背后的焦慮。

　　高價地逼出頂豪項目

　　要獲得溢價，只得開發(fā)高端產(chǎn)品

　　豪宅價格的高企，歸根結底是開發(fā)商拿地時的高價。

　　細數(shù)今年在售將售項目，具有地王背景的樓盤不在少數(shù)。2013年7月，中糧地產(chǎn)以23.6億元購得朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊，樓面均價達到48444元/平方米，成為當時的單價地王。上個月底，中糧瑞府取得預售證，最貴的9號樓103室單價達220420元/平方米，單套總價達到1.87億元。中糧瑞府成為首個獲批預售單價超過20萬元/平方米的頂級豪宅。

　　在中糧地產(chǎn)拿地后的兩個月，2013年9月，融創(chuàng)拿下農(nóng)展館8號地，樓面單價高達73099元/平方米，再次刷新了單價“地王”紀錄。農(nóng)展館項目，即北京壹號院去年年底取得的住宅最高預售單價16.5萬元/平方米，刷新了當時北京住宅的最高預售價格。

　　此外，剛入市的萬柳書院、將入市的位于朝陽區(qū)東壩的恒大華府，也都是曾經(jīng)的地王。拿地時樓面價高于同區(qū)域的普通商品住宅，要獲得溢價，只得開發(fā)高端產(chǎn)品?！翱梢哉f，是高價地逼出了頂豪項目?！币晃粯I(yè)內人士表示。

　　需求能跟上供應的腳步嗎？

　　2015年北京頂豪住宅供應將超1000套

　　今年在北京市場上拼殺的頂豪項目有20多個，需求能否跟上供應的腳步，是開發(fā)商面臨的一大難題。

　　“北京2015年待售的頂豪住宅套數(shù)預計超過1000套。對于豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在5年到8年，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來看，北京豪宅成交的確在明顯增加，但相比豪宅供應量來說，能夠笑到最后、占據(jù)市場份額比較多的項目屈指可數(shù)。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也認為，往年北京3000萬以上的豪宅通常能成交200多套，今年豪宅的供應量大，有可能會拉動成交。不過，即使財富人群增加，需求量恐怕也趕不上供應量的節(jié)奏。

　　北京晨報記者發(fā)現(xiàn)，在售將售的頂豪項目中，不乏總價過億的房源，潤澤御府、中糧瑞府皆有此類產(chǎn)品。業(yè)內人士分析，億級豪宅的客戶群體十分有限，“如果能買上億的豪宅，身家至少得上十億，全國能有此身家的人數(shù)有限?！贝送?，限購也是北京豪宅銷售的一大羈絆。龍湖西宸原著的一位銷售人員透露，接待過好幾位看上房子，卻無購房資格的客戶，“有位客戶還說，如果能買上房，愿意給我一些好處?！?/p>