說好的生態(tài)公園變別墅 福建一樓盤被指虛假宣傳

　　【聚焦】開發(fā)商賣房前，先建起10萬平方米的園林景觀，取名為風(fēng)情公園；銷售時，先帶購房者坐游覽車逛公園，再看樣板房，宣稱豪宅就建在生態(tài)公園旁；交房前，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，大部分園林景觀不見了，滿眼只見低層別墅；交房時，房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量都和樣板房存在差異，當(dāng)初承諾孩子可就近入學(xué)，如今也受到阻礙?！短焯?15》本期聚焦：福建晉江世茂御龍灣項目被指涉嫌虛假宣傳。

　　據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，賣房時，帶購房者坐游覽車逛公園，宣稱高層樓房就建在生態(tài)公園旁；交房時，高層樓房邊只見低層別墅，不見公園。房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量都和樣板房存在差異；當(dāng)初承諾孩子可就近入學(xué)，如今也受到阻礙。今天我們節(jié)目重點關(guān)注的內(nèi)容是，福建晉江世茂御龍灣項目被指涉嫌虛假宣傳。

　　近年來，公園地產(chǎn)受到購房者追捧。不少開發(fā)商在售樓時，都不再強調(diào)位置與交通，而是重點強調(diào)項目建在花園中，或建在公園旁，讓購房者感受到自己將會住在一個處在優(yōu)美環(huán)境中的“家”里。

　　把家安在公園邊上，能享受公園帶來的綠色和氧氣，也是長期生活在繁華喧鬧都市的人們最大的居住夢想，所以不少人都會傾盡所有，選擇價格不菲的公園地產(chǎn)。但是，需要注意的是，不是所有打著“公園地產(chǎn)”概念的項目都是真的公園地產(chǎn)，購買前可要瞪大眼睛、分辯真?zhèn)巍?/p>

　　我們先來了解一下，什么是公園地產(chǎn)？公園地產(chǎn)一般是指與公園相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)項目，也就是為了營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，依托公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的房地產(chǎn)項目。

　　那么如何分辨公園地產(chǎn)的真?zhèn)文?？我們先來了解一下福建省晉江市一些業(yè)主的購房經(jīng)歷。

　　業(yè)主：當(dāng)時它們廣告做的非常大，在晉江這一代廣告可以說是鋪天蓋地，而且是打造晉江首個頂級豪宅。當(dāng)時我們?nèi)タ戳诵^(qū)的景色，因為當(dāng)時的景色真的非常漂亮，而且它告訴我們有五個公園，還有個人工湖。因為它本身也是賣的期房，所以我們沒有看到它現(xiàn)場的工地，只帶我們參觀一套樣品房，樣品房的格局也非常好，落地窗，然后入戶花園都做的非常漂亮。它說以后就是這樣子，所以當(dāng)時在我們看完真的是義無反顧的沖著它的園林景觀就把這房子買了。當(dāng)時我買了兩套，我們還介紹很多朋友、客戶去買，因為確實它的廣告以及園林設(shè)計是整個晉江最好的，價格也不菲，從6000多到10000多一平都有。買完之后，快交房的前半年就有業(yè)主給我打電話說，中間的園林全被拆除了，說建成別墅，我當(dāng)時還不相信呢，然后我們很多人去看，結(jié)果當(dāng)時參觀的時候所有的景觀全部拆除，建成了一棟一棟的別墅，而且基本上已經(jīng)沒有什么綠化可言了。最主要的就是我們的這個房子，大門對面就是高速公路，隔壁右手邊就是高壓變電站，而且兩個地方都離的非常非常近，當(dāng)時在買房子的時候是完全沒有講的，而且在當(dāng)時建的過程當(dāng)中是封閉起來的，壓根我們沒有看到，然后交房的時候告訴我們只能這樣子，沒有辦法。

　　如果你愿意，現(xiàn)在還能在網(wǎng)上找到世茂御龍灣的樓盤廣告。廣告中提到，世茂御龍灣是當(dāng)時晉江唯一一個依湖而建的超高層與別墅相結(jié)合的建筑群。未來將重點開發(fā)人工湖天然的旅游資源，以晉江的特色文化為主題，沿湖岸規(guī)劃大面積的湖濱景觀旅游步行區(qū)以及生態(tài)公園，建成集高端生態(tài)居住區(qū)和繁華商業(yè)區(qū)的城市綜合體。廣告中還提到，項目開放的10萬平米的園林景觀展示區(qū)將是未來風(fēng)情公園的一部分。

　　給節(jié)目組打來投訴電話的幾位業(yè)主，購買的是世茂御龍灣二期凱撒島上的高層復(fù)式樓中樓。據(jù)他們介紹，凱撒島旁就是10萬平方米的園林景觀，他們買房時，銷售就是先帶著他們坐游覽車觀賞園林景觀，然后看樣板房。買房者一邊看，銷售人員一邊說，說這10萬平米的園林景觀是生態(tài)公園的一部分。銷售人員還介紹，這里是二期凱撒島業(yè)主們的后花園。

　　但是美好的景象只停留在記憶里。交房時，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，大部分園林景觀不見了，滿眼只見低層別墅。

　　業(yè)主們當(dāng)時就撥通了當(dāng)?shù)貛准颐襟w的新聞熱線電話。記者在網(wǎng)上查找了的相關(guān)的新聞報道。有當(dāng)?shù)孛襟w記者當(dāng)時去了現(xiàn)場，先拍攝了業(yè)主手上買房時拿到的宣傳彩頁，彩頁上顯示，業(yè)主們口中所說的后花園里，有高爾夫球場、觀景亭、許愿池、大草坪等配套，然后記者在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)業(yè)主所說后花園的位置正在建別墅。后花園變別墅，是否改變了土地用地性質(zhì)？當(dāng)?shù)孛襟w記者當(dāng)時從晉江市城鄉(xiāng)規(guī)劃局用地規(guī)劃科了解到，所謂的后花園原本的土地用地性質(zhì)就是底層住宅建筑用地。

　　業(yè)主們后來也再次去晉江市城鄉(xiāng)規(guī)劃局等幾個相關(guān)部門查詢規(guī)劃圖等材料，再次確認(rèn)后花園的土地用地性質(zhì)是底層住宅建筑用地。

　　業(yè)主：后來我們找了有關(guān)部門，就跟我們解釋說，晉江世貿(mào)御龍灣以前審批的時候就是規(guī)劃成低層別墅，我們說那買的時候應(yīng)該是整個全晉江人都知道，這個世貿(mào)御龍灣有一個10萬平方的公園，住建部門說讓我們?nèi)フ沂蕾Q(mào)，開發(fā)商說它們原來申請建設(shè)的時候就是已經(jīng)是蓋別墅的，給我們這樣解釋。

　　在這之后，準(zhǔn)備收房的業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)，房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量也都和樣板房存在差異，還有當(dāng)初承諾孩子可就近入學(xué)，如今也受到阻礙。

　　業(yè)主：我這個是2期9棟，樓中樓，我的合同上面你可以注意看一下，合同上面有結(jié)構(gòu)介紹，我們有三個陽臺，去年12月30號通知交房，一個陽臺都沒有，甚至、他們自己的圖紙也帶過來，到世貿(mào)去看了以后，結(jié)構(gòu)圖跟那個現(xiàn)場交房的完全不一樣，現(xiàn)在結(jié)構(gòu)全部改變了。我們問住建局，說結(jié)構(gòu)改變了我們能不能退房，他說這個不可以，可以叫世貿(mào)給你改回來。還有業(yè)主去買房的時候，銷售人員說買了房子，以后小孩子讀書方便?，F(xiàn)在第四試驗小學(xué)現(xiàn)在只是排位，每年名額50個。我們整個世貿(mào)御龍灣晉江這邊有差不多6000戶左右，還有公共走廊，我們一層十戶，只要下雨天你從那過就會被淋雨，我問世貿(mào)他們的總監(jiān)還有經(jīng)理，他說他們會多備一些雨傘給我們。還有一個比較重要的就是高速隔音，我們靠高速路，買房的時候他們承諾是會做隔音帶，去年我們維權(quán)，市政府牽頭了，說世貿(mào)出錢做隔音帶也答應(yīng)了，到現(xiàn)在目前也沒有消息。

　　花更高價格購買精裝房的業(yè)主，驗房時，發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量也存在不少問題。

　　業(yè)主：這個是里面是最貴的，買的時候跟我們說這個位置非常好，前面一個湖，旁邊還有一個70畝的公園。當(dāng)時它們建了一個很漂亮的公園，公園里面還有小高爾夫球場，等我們買了房子一年以后它們就都挖掉了，又建了好多別墅，我們就覺得被欺騙了。房子里面的問題，最重要的是它把客廳建的很大，原來跟我們說是4房，一個小書房，當(dāng)它們裝修完了就只有三個房間，然后又給我們一個單獨的飯廳，臥室特別小。房子我們?nèi)タ戳?，地面都漏水，一下雨墻紙就起裂、破損發(fā)霉，臥室的地板非常差，裝修完了一踩就陷下去，拱起來，改了兩次，每次都過不了一個月又開始拱起來。

　　因此，大部分業(yè)主都拒絕收房。但是他們說，開發(fā)商對此不以為然，因為合同中提到，廣告、樣板房、宣傳資料、模型、展示板、樓書、沙盤、任何口頭介紹、解釋及其他宣傳資料僅供參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分，買房人不得已宣傳資料內(nèi)容為由追究賣方責(zé)任。業(yè)主們認(rèn)為，這是一條霸王條款。

　　業(yè)主：開發(fā)商因為我們補充協(xié)議里面有一條霸王條款，它協(xié)議是這樣寫的，只能以它實際交房為主，所有的宣傳、廣告、樣品房還有口頭承諾，反正所有的東西都沒有正式合同的全部不算，以實際交房為主。

　　有部分業(yè)主去年年底就已經(jīng)向法院起訴退房或是要求賠償，但是到目前為止，法院還沒有給出判決結(jié)果。

　　業(yè)主：有一部分業(yè)主還在晉江本地的法院起訴了，但是現(xiàn)在判決書還沒有下來?，F(xiàn)在世貿(mào)也是一種態(tài)度，就是說你愛交不交不交拉倒，反正他們也不做任何的整改。就覺得投訴無門，開發(fā)商到現(xiàn)在對我們的狀況壓根不理。我們現(xiàn)在都想退房，感覺這是一個欺詐的行為。

　　還有部分業(yè)主沒有起訴，也沒有收房，他們認(rèn)為開發(fā)商涉嫌虛假宣傳，理應(yīng)退房或補償差價。記者昨天聯(lián)系到晉江世茂御龍灣的項目經(jīng)理蘭女士。蘭女士回復(fù)，不方便接受采訪，稍后會請相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)電話或回復(fù)郵件。但到節(jié)目開始前，也沒有接收到任何回復(fù)。

　　晉江世茂御龍灣業(yè)主維權(quán)焦點集中在以下四個方面：第一點，業(yè)主們認(rèn)為晉江世茂御龍灣涉嫌虛假宣傳，不止是涉嫌發(fā)布虛假廣告，還包括樣板房、模型、展示板、樓書、沙盤、還有銷售的口頭介紹。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌認(rèn)為，晉江世茂御龍灣的廣告宣傳違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，使消費者對商品房的真實信息的了解受到一定的限制，所以有誤導(dǎo)消費的嫌疑。

　　而對于開發(fā)商在協(xié)議中提到的，廣告樣板房、宣傳資料、模型展示板、樓書、沙盤、任何銷售人員的口頭介紹解釋以及其他宣傳資料僅供參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分。邱寶昌認(rèn)為，這是一個不公平、不合理的條款。根據(jù)最高院的司法解釋以及消法的相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)為業(yè)主的主張是符合法律規(guī)定的。同時，開發(fā)商的做法也違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布的暫行規(guī)定和9月1號要實施的廣告法的相關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主們想要退房或讓開發(fā)商補償差價，因為靠近公園的樓盤價格比普通樓盤的價格高出很多。那么，從法律層面來說，業(yè)主們的要求是否可以被支持？北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉表示，業(yè)主要求被支持的前提就是要認(rèn)定之前所說的如景觀園林、高爾夫球場等設(shè)施，都屬于雙方合同約定的內(nèi)容。如果能夠認(rèn)定，開發(fā)商沒有做到相應(yīng)的內(nèi)容，它肯定要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但這個違約責(zé)任可以根據(jù)業(yè)主的要求，考慮退房或者補償差價。換句話說，就是需要法院來確認(rèn)當(dāng)初開發(fā)商所進行的所有宣傳，都應(yīng)該視為合同要約一部分。

　　邱寶昌律師也表示，消費者也要向相關(guān)部門、受理單位舉證，證明開發(fā)企業(yè)在預(yù)銷售或者宣傳當(dāng)中，確實做出了上述的允諾。如果受理機構(gòu)、仲裁機構(gòu)或者法院能夠確認(rèn)這些宣傳是明確、具體的影響了消費者的選擇和價位，它就可以認(rèn)定為合同的一個部分。如果原來確實在規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中有，或者由于其他原因沒有實現(xiàn)，這可能是一種違約的問題。而如果原來根本就不存在，開發(fā)商為了讓消費者去選擇它所開發(fā)的房屋、銷售更高的價格，去虛構(gòu)規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中的這些所謂的設(shè)施，那可能就構(gòu)成了一種欺詐。

　　現(xiàn)在還存在房屋結(jié)構(gòu)和合同約定不符的情況，還有業(yè)主們認(rèn)為過道存在設(shè)計問題，下雨時過道會進水，積水后難排除，還有房屋附近建有變電廠，但開發(fā)商銷售時，隱瞞實情，還有精裝修房存在裝修質(zhì)量等問題，現(xiàn)在大部分業(yè)主都拒絕收房，開發(fā)商是否該為延期交房而支付違約金？邱寶昌認(rèn)為，消費者可以要求開發(fā)商按照法律的規(guī)定，按照原來的規(guī)劃去建造房屋，去交付，如果它沒有按照原有的規(guī)劃，消費者可以選擇協(xié)商解決，也可以要求它承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　裘葉律師也提醒業(yè)主，不是所有的業(yè)主拒絕收房都是視為開發(fā)商違約的。合同當(dāng)中都有明確規(guī)定，如果開發(fā)商不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，那它肯定要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。另外一種情況，至于房屋質(zhì)量是否符合要求，可能會在實踐過程中引發(fā)一些爭議，除非賣方交付的標(biāo)的物存在重大瑕疵或顯著瑕疵的，導(dǎo)致買房人沒有辦法正常使用，是屬于合理的拒絕收房。還有一部分拒絕收房，不一定會導(dǎo)致開發(fā)商違約。

　　現(xiàn)在，已經(jīng)有一部分業(yè)主拒絕收房，有一部分業(yè)主上訴到了法院，但是還沒有宣判結(jié)果。問題是，業(yè)主們接下應(yīng)該怎么做？邱寶昌認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己情況主動和業(yè)主去協(xié)商，當(dāng)然業(yè)主也可以根據(jù)自己的具體情況，選擇協(xié)商解決或者通過訴訟解決。

　　從這個案例可以看出，不是所有打著“公園地產(chǎn)”概念的項目都是真的公園地產(chǎn)，或者說你買到的不一定是靠近公園的房子，購買前需要分辯真?zhèn)?，兩位購房者在買這類房子時，應(yīng)該注意哪些問題？如何辨別真?zhèn)危眶萌~律師認(rèn)為，在做出購房決定之前，要充分考察樓盤項目的所有資料，包括它的樓型等所有的資料，看清楚這個房屋項目的性質(zhì)，在簽訂合同過程中，盡量把開發(fā)商的一些口頭承諾放在合同當(dāng)中，對于消費者自己的權(quán)益保護會有更充分的準(zhǔn)備。

　　節(jié)目播出過程中，欄目組收到了負(fù)責(zé)開發(fā)晉江世貿(mào)御龍灣的泉州世貿(mào)新領(lǐng)域置業(yè)有限公司發(fā)來的聲明，聲明中稱：

　　“感謝貴媒體對我司的關(guān)注與支持，貴欄目反映的問題，我司高度重視，昨天下午到晚上立即組織人員進行問題排查，現(xiàn)在將相關(guān)問題做如下答復(fù)：

　　一、關(guān)于展示區(qū)公園的問題。高爾夫球場、湖景、沙灘、綠化等均已保留，業(yè)主反映的拆除部分的問題，在沙灘公示及規(guī)劃公示上為別墅建設(shè)用地，不存在變更規(guī)劃的說法，當(dāng)然不排除小部分業(yè)主存在理解誤區(qū)。

　　二、關(guān)于10號樓副室部分走廊進水事宜。該設(shè)計符合國家相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范，但確實存在一定的不合理性，我司會盡快拿出具體方案提升和優(yōu)化到位。

　　三、關(guān)于精裝修質(zhì)量問題。我司所修建房屋均按照國家相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范進行修建，如出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，公司將按照商品房買賣合同承擔(dān)相關(guān)維修保養(yǎng)工作。

　　再次感謝貴媒體對我司的關(guān)注與支持。

　　泉州世貿(mào)新領(lǐng)域置業(yè)有限公司

　　2015年6月9日”

　　對與這份來自開發(fā)商的聲明，兩位嘉賓也都表述了自己的看法：

　　邱寶昌：它認(rèn)為它宣傳的原來就是別墅用地，沒有去變更，但是你在賣的時候，消費者在看的時候，你是不是說清楚了？第二條中，也認(rèn)可了其建筑設(shè)計符合相關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)，但確實也不合理，而這個不合理對入住帶來不方便。所以業(yè)主暫不接收房屋是不是有道理發(fā)企業(yè)在這方面是不是該對消費者有補償？至于精裝修的問題，你精裝修的一些條件，包括建材是不是符合承諾，你要如實和消費者溝通協(xié)商來解決問題�

　　裘葉：對于配套設(shè)施這一塊，它明確表示已經(jīng)予以保留，但是不提所謂生態(tài)花園的這個概念。根據(jù)最高院的司法解釋，房屋配套設(shè)施的說明和允諾是具體的，它應(yīng)當(dāng)是屬于雙方合同范圍之內(nèi)的內(nèi)容，所以它也明確提到到高爾夫球場、景觀等配套措施，但是確實是忽略掉了關(guān)于生態(tài)花園這一說。當(dāng)時消費者購房之前在參觀時，他們提到生態(tài)花園的概念，這一塊可能還需要相關(guān)部門的來認(rèn)定，是不是有虛假宣傳的嫌疑。后面提到設(shè)計不合理的條款，好像沒有提到關(guān)于房屋設(shè)計變更的問題。開發(fā)商還是沒有對有無設(shè)計變更這一塊做足相應(yīng)的說明。