曾經(jīng)被綠城集團(tuán)(03900.HK)董事長宋衛(wèi)平劃入藍(lán)城、并希冀重組上市的綠城代建，卻由于其溫州第一個(gè)代建項(xiàng)目——樂清綠城玫瑰園近期陷入股東股權(quán)糾紛而被推到風(fēng)口浪尖。

　　樂清綠城玫瑰園是綠城集團(tuán)實(shí)施輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略以來，首個(gè)進(jìn)駐樂清的品牌輸出項(xiàng)目，由樂清本地多位知名企業(yè)家投資，綠城負(fù)責(zé)全過程代建?？偨ㄖ娣e34萬平米，1645戶。

　　3月17日，樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱綠城置業(yè))98%股權(quán)及236658.64萬元債權(quán)被杭州君爾投資管理有限公司以11.2億元拍走;隨后的3月23日，樂清綠城玫瑰園大小股東300余人上訪而使事件爆發(fā)。

　　記者多方面采訪獲悉，杭州君爾投資管理有限公司，大股東為中融國際信托，而被小股東指責(zé)聯(lián)合中融國際信托拍走資產(chǎn)的胡成顯，是浙江?？耸⒖毓捎邢薰镜姆ㄈ舜?，埃克盛控股有限公司占股綠城置業(yè)17%，為第二大股東。

　　目前，綠城玫瑰園已處于停工狀態(tài)。股東重組，適逢新政發(fā)布，讓這個(gè)曾經(jīng)規(guī)劃要做樂清市區(qū)標(biāo)桿小區(qū)的精品樓盤不僅復(fù)工無期，還再度錯(cuò)失新政后難得的去化窗口期。

　　項(xiàng)目進(jìn)展不順

　　2012年，樂清房地產(chǎn)市場也隨著大市明顯轉(zhuǎn)冷，這時(shí)候開盤的綠城玫瑰園，均價(jià)22000元/平方米，而一條馬路之隔的置信翡翠灣，果斷調(diào)整價(jià)格策略，直降3000元/平方米，均價(jià)變成18000～19000元/平方米，同時(shí)補(bǔ)貼老業(yè)主。由于翡翠灣套均面積在180平方米以上，平均一套補(bǔ)貼50-60萬元。

　　而綠城玫瑰園非但沒有調(diào)整價(jià)格和補(bǔ)貼老業(yè)主，反而在配置上有所降低標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了2014年業(yè)主抗議事件。

　　由于不降價(jià)和小區(qū)配套減配，從2014年7月中旬開始，部分業(yè)主開始了“維權(quán)”行動(dòng)。2014年7月23日，25位業(yè)主來玫瑰園銷售展示中心給出書面函，稱樂清綠城玫瑰園違背承諾，裝修按照新樣板房標(biāo)準(zhǔn)屬于偷工減料，并以交付標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)4000元/平米為由，要求開發(fā)商提供精裝修工程量清單。

　　據(jù)一名曾在樂清綠城置業(yè)負(fù)責(zé)操盤的人士透露，該項(xiàng)目原先有8個(gè)股東，但是股東之間一直不團(tuán)結(jié)，發(fā)生過打架事件。后來不斷加入的小股東多達(dá)300多個(gè)，內(nèi)部管理紊亂，導(dǎo)致項(xiàng)目對(duì)抗市場波動(dòng)的時(shí)候出現(xiàn)失策之舉。

　　記者查詢到的樂清市國土資源局致樂清市地方稅務(wù)局《關(guān)于征詢樂清市綠城置業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否需補(bǔ)稅的函》提到，2011年在樂清市注冊(cè)登記的樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱綠城置業(yè))，出資構(gòu)成為:綠城置業(yè)發(fā)展有限公司占1%，浙江前州電器有限公司占3%，樂清市鳳凰投資有限公司占6%，新亞電子有限公司占10%，寧波世紀(jì)現(xiàn)代貿(mào)易有限公司占12%，?？耸⒖毓捎邢薰菊?7%，浙江祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占51%。

　　隨后在2012年8月31日和2013年2月28日，綠城置業(yè)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)公司股東為綠城置業(yè)發(fā)展有限公司占1%，樂清市鳳凰投資有限公司占1%，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占98%。

　　為何綠城玫瑰園會(huì)有如此復(fù)雜的股東結(jié)構(gòu)呢?2011年，浙江祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以23.935億元競得備受矚目的樂清城市中心區(qū)E-a地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。每畝地均價(jià)達(dá)1554.88萬元，樓面地價(jià)9329元/平方米，創(chuàng)該市單宗成交金額最高紀(jì)錄。

　　而當(dāng)年適逢綠城組建代建團(tuán)隊(duì)，樂清綠城玫瑰園就此誕生。這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱總投資要四十多億，而在溫州，投資成風(fēng)，當(dāng)?shù)夭簧儆绣X人往往跟風(fēng)投資，項(xiàng)目一下子集結(jié)了多個(gè)大股東，還有一批小股東，并且小股東的人數(shù)不斷壯大。

　　上述綠城內(nèi)部人士透露，綠城代建進(jìn)入溫州，首個(gè)項(xiàng)目選擇樂清綠城玫瑰園，主要看中項(xiàng)目所在地為樂清市中心，項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)匾脖容^大型。

　　綠城集團(tuán)品牌相關(guān)人士對(duì)記者澄清，綠城與該項(xiàng)目并無股權(quán)關(guān)系，只是代建和輸出管理、銷售團(tuán)隊(duì)。

　　綠城代建架構(gòu)

　　從2012年開始，綠城就集中力量做代建業(yè)務(wù)，2010年9月，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，這就是綠城這兩年一直堅(jiān)持的“代建方向”，綠城集團(tuán)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，綠城簽約代建項(xiàng)目總計(jì)有64個(gè)，總建筑面積1420萬平方米，預(yù)計(jì)可售1100億元，代建費(fèi)預(yù)計(jì)總額60億元，現(xiàn)在在建項(xiàng)目34個(gè)，在建面積410萬平方米。

　　由于擴(kuò)張的快速，綠城代建旗下有很多分支，例如綠城置業(yè)發(fā)展有限公司、綠城鼎益公司等等。

　　“代建方面，綠城已經(jīng)分了很多分支出去，綠城建設(shè)只是最早創(chuàng)始的一個(gè)平臺(tái)公司?！币幻G城代建相關(guān)人士對(duì)記者透露，在這樣的情況下，就很容易出現(xiàn)諸侯林立的現(xiàn)象。

　　據(jù)透露，綠城代建片區(qū)總經(jīng)理自己也可以拿一些代建的項(xiàng)目，可以用代建的品牌，但不可以用集團(tuán)的品牌，管轄權(quán)也不受綠城管控。

　　重要的是，這些項(xiàng)目不需要繳費(fèi)給集團(tuán)，但綠城多少會(huì)占一點(diǎn)股份?！斑@些片區(qū)老總出去拿的項(xiàng)目中有一些歸代建集團(tuán)管控，在這個(gè)擴(kuò)張期，把很多權(quán)力都放給了以個(gè)人管控為主的綠城系的高管人員，在某種程度上會(huì)導(dǎo)致失控?！鄙鲜鲋槿耸糠Q，樂清綠城玫瑰園就是一個(gè)典型案例。

　　此前，綠城鼎益房地產(chǎn)投資管理公司(綠城建設(shè)子公司)總裁、原綠城建設(shè)總裁曹舟南曾表示，“我們應(yīng)該做自己更擅長的事情，圍繞綠城產(chǎn)品，拋掉資本重負(fù)，做輕資產(chǎn)公司……代建是惟一不受財(cái)務(wù)限制的房地產(chǎn)開發(fā)模式。代建利潤約7%，而綠城集團(tuán)的項(xiàng)目利潤率也不過9%。”

　　但事實(shí)是否如此?至少樂清綠城玫瑰園項(xiàng)目目前并未能實(shí)現(xiàn)這一想法。上述綠城代建相關(guān)人士對(duì)記者透露，由于近兩年擴(kuò)張?zhí)欤肆Y源匱乏是一大難題，很多人員還沒到一定資歷就被提拔上去，這也是導(dǎo)致綠城代建內(nèi)部管理出問題的原因之一。