通常選擇在3月份集中發(fā)布年度業(yè)績報告的房企，卻多在2015年推遲了公告日期。截至3月26日，已有48家上市房企發(fā)布了正式年報，僅占滬、深、港三地上市房企的24%。

　　2015年較遲的春節(jié)假期是多數(shù)房企推遲公告的一個很好的解釋，但仍免不了業(yè)內(nèi)有關(guān)房企需要更長的年報編制時間，以修飾較為黯淡的2014年業(yè)績的猜想。

　　不過相比增長乏力的業(yè)績，年報中所反應(yīng)出的房企普遍更為緊張的現(xiàn)金流狀況，或許才是多數(shù)房企所面臨的困境和挑戰(zhàn)。

　　 現(xiàn)金流比看上去更緊張

　　如果只看年報中的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，似乎可以得出諸多房企已很好開始控制風(fēng)險的判斷。根據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計顯示，截至3月26日已經(jīng)發(fā)布正式年報的48家上市房企，總共的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額總計1697億元，比2013年末增長5.31%。

　　不過，“現(xiàn)金在手”的表象之下確是負債率的增長及債務(wù)結(jié)構(gòu)的惡化。48家房企的平均資產(chǎn)負債率為73.12%，與上年相比增加0.7個百分點?？此圃鲩L不多，但債務(wù)結(jié)構(gòu)卻大有玄機。依舊來自蘭德的報告顯示，有約20%的房企一年內(nèi)到期的短期負債占比超過50%，如果將這個占比結(jié)構(gòu)門檻下調(diào)到31.4%的水平，那么超過40%的企業(yè)一年到期的短期債務(wù)結(jié)構(gòu)占比超出這一標準。

　　如果考慮到負債率上升及短期負債占比較高的現(xiàn)實，那房企整體上漲的在手現(xiàn)金數(shù)據(jù)實際上提供不了太多的安全保障。

　　更為宏觀的數(shù)據(jù)也顯示了房企資金鏈的緊張現(xiàn)狀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年房企到位資金121991億元，同比下降0.1%，而這一數(shù)據(jù)在2013年為同比增長26.5%。

　　而2014年商品房銷售額76292億元，下降6.3%，這也直接導(dǎo)致了定金及預(yù)付款在房企開發(fā)資金來源中的占比大幅下降，從2013年的28.2%下滑為24.8%。

　　來錢的渠道變窄了，但花錢的通道卻仍舊在擴大。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還顯示，2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%。

　　一增一減之間給房企帶來的便是更多的負債，以及更不合理的負債結(jié)構(gòu)。

　　 金融化趨勢迫求房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　盡管房企整體現(xiàn)金流狀況在持續(xù)惡化，但距離2009年金融危機時的全行業(yè)危機期仍有不小距離。但考慮到樓市黃金期已徹底結(jié)束，保衛(wèi)資金鏈已成為房企必須提前謀劃的戰(zhàn)略。

　　過去幾年建立在高杠桿和高資金成本驅(qū)動的“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，或許即將落幕。想方設(shè)法消滅存貨，并提高資金池和現(xiàn)金流的精細化管理水平已成為企業(yè)更為核心的競爭力。

　　萬科、龍湖、遠洋等一些長期關(guān)注財務(wù)健康問題等企業(yè)已經(jīng)走在了前頭。以龍湖為例，在已經(jīng)發(fā)布2015年年年報的企業(yè)中，他是少有的一家做到了存貨下降，及存貨結(jié)構(gòu)優(yōu)化的企業(yè)。龍湖2013年底有110億現(xiàn)房存貨，至2014年底，這部分存貨實現(xiàn)50億的去化，整體的存貨水平也下降至103億元人民幣。

　　看似不多，但對大多數(shù)房企而言卻是無法達成的目標。根據(jù)蘭德咨詢的評估，現(xiàn)有房地產(chǎn)全行業(yè)的存貨中，有超過一半是極難消化的類型。而在已公布年報的房企中，存貨的總增長比重約達20%的水平，如果以未售現(xiàn)房為標準計算，存貨增長比率甚至可能在40%左右。

　　至于資金的管理和使用效率問題，無論是提出回款目標的萬科，還是銷售回款率多年保持在90%以上的龍湖，都已遠超行業(yè)平均水平。這本身也對企業(yè)改善負債率及債務(wù)結(jié)構(gòu)有著至關(guān)重要的作用。

　　依舊以龍湖為例，2014年凈負債率下降0.8個百分點至57.1%。平均借貸成本進一步降低為6.4%，平均借貸年限維持在4.5年的高位，而一年內(nèi)到期的債務(wù)僅占債務(wù)總額的17%。這足以讓凈負債率分別高達189%和140%的恒大與保利，以及其它被短期債務(wù)纏身的多數(shù)同行羨慕不已。

　　負債率增長、債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化以及債務(wù)違約等一系列問題，讓評級機構(gòu)下調(diào)了對中國房企的預(yù)期值。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，評級下調(diào)的房企數(shù)量多達12個，金地、富力地產(chǎn)等都在下調(diào)名單之列。最新的消息是，國際評級機構(gòu)穆迪近日表示，如果融創(chuàng)收購佳兆業(yè)無法達成，以及海外債權(quán)人能夠收回的債券價值低于預(yù)期的話，佳兆業(yè)評級展望可能會修訂至負面，或者下調(diào)評級。

　　對于日子本就不好過的房企而言，這無疑是雪上加霜。業(yè)內(nèi)人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產(chǎn)業(yè)，受到評級下調(diào)影響，融資成本顯著上升，部分企業(yè)面臨的處境更加艱難。以世茂地產(chǎn)為例，今年2月3日，其以8.375%發(fā)行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%。發(fā)債利率被提高的不只是世茂。2月10日，恒大發(fā)行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。

　　對于房企如何逆轉(zhuǎn)當前的局勢，蘭德咨詢認為，隨著行業(yè)金融化的趨勢越來越明顯，提高運營效率，使資金成本最小化和效益最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)必須要認真對待，而且一定要解決的一大戰(zhàn)略問題。