夜幕已降,空中下著毛毛雨。臘月廿八的傍晚,經(jīng)過兩個小時的車程,記者和家人終于來到了離家只有兩三公里的高速收費口。

　　由于高速口離市區(qū)較近,向車窗外望去,便能看到市區(qū)已經(jīng)提前燃起的絢麗煙火,聽到“砰砰砰”的鞭炮聲。

　　年已近,家已近。

　　依稀記得四年前,記者第一次跟隨丈夫來到這個城市時的情景:當時,這座小縣城的房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期,在接近高速口時,便能看到離高速路不遠處排排站立著的樓盤,有的正在建設,有的已經(jīng)“待字閨中”,總之場面頗為壯觀。

　　“這是城的最南面,是新區(qū),很多樓盤都在建?！碑敃r,丈夫指著不遠處的樓盤給我介紹。丈夫的老家是江蘇的小縣城,GDP在省內(nèi)同等城市中數(shù)一數(shù)二。

　　如今,這些樓盤已竣工許久,但許多仍是寥寥燈光,一副“人跡罕至”的模樣。

　　“這么多年過去了,這些樓盤為何還是沒人住?是賣不出去么?這只是這個縣城特有的現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象?”看著一棟棟空樓從眼前晃過,記者的心中萌生了諸多疑問。

　　由于職業(yè)病作祟,春節(jié)期間,“探究”上述疑問成為記者走親訪友拜大年之外的主要“任務”。

　　忙著撤出

　　“咚咚咚。”

　　當記者敲響李先生辦公室門的時候,有些尷尬。當時,他正在和財務激烈地討論著什么,門外還有一些人徘徊,似乎在等著什么。此時已是大年三十的下午。

　　李先生是這個縣城最老的一批房地產(chǎn)開發(fā)商之一,也是當?shù)亻_發(fā)商中規(guī)模較大的公司,當?shù)睾芏鄻潜P都是其公司開發(fā)的。

　　由于提前電話溝通過,　所以,見到記者的到來,李先生并沒有意外,只是和財務人員交代了幾句,便過來招待記者。

　　“我已經(jīng)徹底退出房地產(chǎn)業(yè)了?！敝耙呀?jīng)知道記者的來意,李先生開門見山。他指著在門外等候的那些人告訴記者,“那些都是過來結(jié)賬要款的合作伙伴,大家都等著錢過年,所以除夕也要加班”。

　　為何要退出?在《國際金融報》記者提問的同時,李先生已經(jīng)點燃了一支煙,深吸一口之后,沉默了幾秒,才緩緩回答,“市場環(huán)境太差,能早撤出全身而退實屬萬幸”。

　　李先生告訴記者,在城區(qū)北面的一個大盤是他在該城市的最后一個樓盤,雖然該樓盤地段稍偏,但優(yōu)勢在于學區(qū)。該市最好的高中就在該樓盤對面,所以,這個樓盤的銷售相比于其他樓盤來說,已經(jīng)算是不錯了。

　　據(jù)李先生介紹,目前該樓盤的一期已經(jīng)交付,二期三期都在建設中。去年國慶期間,該樓盤就銷售了超過百套。

　　但他就是決定把這個售賣情況不錯的樓盤轉(zhuǎn)賣了出去。

　　“這個城市的人口就五六十萬人,大約每年能消化的新增面積最多20萬平方米,而每年在建和完成的新建住宅面積卻達50萬平方米,如此算來,就現(xiàn)有在建和已建新樓盤就需要5年的時間來消化。這還不包括大量的安置房、動遷房?！崩钕壬f,這就是促使其最終做下撤出決定的原因。

　　在他看來,對于一個縣級城市來說,房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和,市場供給已經(jīng)大于需求,現(xiàn)在已經(jīng)有很多空置房,沒有必要再建新的了,所以,退出從投資角度考慮也是必要的。

　　“再加上現(xiàn)在銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的放貸收的很緊,所以像我們這些小開發(fā)商日子過得還是挺艱難的?！崩钕壬嬖V記者,最近一年,政府的土地拍賣已經(jīng)基本上都是流拍,在市場不好的情況下,大家都比較謹慎,能脫手盡量脫手。

　　李先生說的不假。假期,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),該縣城的新建樓盤的確很多,主要集中在城市南面,大大小小的樓盤有二三十個。

　　“賣不動,很難賣?！币晃皇蹣侨藛T在與《國際金融報》記者聊天時介紹,去年不少項目甚至連續(xù)幾個月的銷售業(yè)績都是零?！俺丝酷t(yī)院、學校這一帶的房子好賣一點,其他都很難賣”。

　　該銷售人員指著面前一條馬路告訴記者,基本這條路再往南的樓盤就賣不動。“現(xiàn)在買房的都是剛需,縣城的剛需們對于地段、配套要求比較高”。

　　進退兩難

　　相比于李先生的全身而退,鄧先生就沒這么幸運。

　　鄧先生所在的城市也是江蘇的一個縣城。而他本人是從2005年開始投資做這個城市的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　“如此算算也有十年之久了?！痹谂c記者的聊天中,回憶起這十年的起伏,鄧先生有些感慨,其中滋味兒也只有自己才能體會。他告訴記者,在過去十年的房地產(chǎn)上漲周期中,樓市給人的感覺就像是“沒有賣不出去的房”,只要能拿到地、融好資,依靠政府在土地、規(guī)劃和稅收方面的支持,并用土地抵押來融資,就能輕松獲得超額收益。所以,很多人都一擁而上,拿地、建房。加上地方政府的助推,間接刺激更多的實體企業(yè)進入房地產(chǎn)。

　　“我們這建筑業(yè)比較強,因此有很多建筑企業(yè)過來建總部,政府就會配送一些土地給他們,他們就會拿這些土地來開發(fā)房地產(chǎn)?！编囅壬硎?同時,地方政府在土地整備、區(qū)域開發(fā)上,也需要更多的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場,特別是一些實力較強的龍頭企業(yè)和上市公司,而通過這些,地方政府也能獲得豐厚的財政收入以及好看的政績。

　　“之前確實嘗到甜頭。2008年之后,資產(chǎn)升值很快,房價幾乎每天都在漲,從最初的2500元/平方米一直升到了7500元/平方米,翻了三倍?！被貞浧鹬暗氖r,鄧先生的語氣有一絲激動,融資也方便,只要是房地產(chǎn)開發(fā),銀行都會放開大門。

　　“但現(xiàn)在不行了,這輪調(diào)整周期開啟后,房地產(chǎn)之前的諸多優(yōu)勢基本消退。”鄧先生告訴記者,最明顯的表現(xiàn)就是房子賣不動。

　　據(jù)鄧先生介紹,他目前的樓盤都是現(xiàn)房,售價在6000元/平方米左右。但每月的銷售量只有五六套。

　　鄧先生表示,相比于其他同等級城市,該城市的空置房、庫存量更為嚴重。“我們這邊的庫存至少還要消化七八年?！?/p>

　　房子賣不動帶來的最大難題就是融資難?！坝捎谑袌鲂星椴缓?原來土地融資的功能急劇減退,物業(yè)抵押也很少能借貸款,不僅從銀行貸不到款,還被催還款。”對此,鄧先生表示很無奈,銀行擔心風險,甚至還想出一招“騙我們還貸”。即如果能提前還款,就能重新獲得獲得貸款資格,結(jié)果,我們用了民間資金去還貸,最終卻還是貸不了。

　　“所以,現(xiàn)在資金鏈非常緊張,錢都在項目上,項目又賣不動。”鄧先生很是苦惱。

　　既然賣不動,為何不降價出售?對于記者的疑問,鄧先生坦言,以上述6000元/平方米的樓盤為例,其實還有1000元/平方米的降價空間,但由于政府限價,降價是“被禁止”的。

　　記者獲悉,該地政府自己成立了一個城投公司,專門從事房地產(chǎn)開發(fā),其銷售的房源要比同一地段的其他樓盤便宜500元/平方米。“這是政府托市的手段,怕大家都降價從而引起崩盤。”鄧先生解釋。

　　在聽記者轉(zhuǎn)述李先生退出的案例后,鄧先生羨慕不已。他坦言,如果能找到接盤者,他也會選擇退出,改變?nèi)缃瘛斑M退兩難”的現(xiàn)狀。

　　仍將持續(xù)

　　事實上,記者通過春節(jié)期間的走訪發(fā)現(xiàn),空置率高、庫存量大等并非上述兩個縣城獨有的個案,而是縣級城市、三四線城市普遍面臨的現(xiàn)狀。

　　“2014年全年,受銀行信貸緊縮等因素影響,整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來,盡管下半年以來各類“救市”政策出臺,樓市年底也出現(xiàn)了“翹尾行情”,但是,大多數(shù)大中城市成交量仍然同比2013年下滑兩至三成,個別城市成交量甚至同比2013年下滑四至五成?！痹诮邮苡浾卟稍L時,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,從2015年初大中城市市場庫存及去化周期來看,大多數(shù)大中城市樓市庫存仍然偏高,2015年市場仍然普遍面臨著“去庫存”的壓力。

　　“在此背景下,對于大多數(shù)中小房企來說,仍然面臨資金面的緊張的壓力?！睆埡陚ケ硎?尤其在專注在三四線城市甚至是縣城的中小房企。

　　記者了解到,2014年以來,受到銀行信貸緊縮、“錢荒”、銷售業(yè)績不佳等因素的影響,房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　繼2014年年初浙江出現(xiàn)興潤置業(yè)倒閉的現(xiàn)象之后,中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機。比如廣東光耀集團,青島君利豪集團,南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔項目的四家開發(fā)商,杭州中都集團等。

　　張宏偉認為,進入2015年,即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺,樓市在年底也出現(xiàn)了“翹尾行情”,但是,市場庫存偏大的基本面沒有改變,樓市“惜貸”常態(tài)化的基本面也沒有改變,對于大多數(shù)中小房企來講,2015年仍然會面臨資金面緊張的狀況,仍然有可能出現(xiàn)債務違約風險。

　　一位不愿具名的地方政府人士也告訴《國際金融報》記者,在過去的兩輪調(diào)整中,樓市下調(diào)是因為政策推力導致,而非需求性下滑,但現(xiàn)在的情況與以往大不相同,并非因政策擠壓所致,而是行業(yè)趨勢性下行,在三四線城市,甚至更小的縣城,供應已經(jīng)超過目前的需求。

　　“盡管一些占據(jù)區(qū)位價值較好的項目或者公司仍能找到合適的接盤者,但不排除無人接盤式的破產(chǎn)倒閉案例可能大幅增加?！痹撊耸勘硎尽?/p>

　　張宏偉認為,從2015年上半年銀行信貸大背景來看,即使央行[微博]降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為,從實際市場表現(xiàn)來看,銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎,并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動,銀行等金融機構(gòu)不會無限制再給房企更多的“救命錢”,甚至當前金融機構(gòu)為了控制投資風險已經(jīng)開始對于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”,這些因素成為2015年初類似于佳兆業(yè)等這樣的房企出現(xiàn)資金危機的導火索。

　　“有三類企業(yè)最容易受到上述因素的影響?！睆埡陚シ治?具體來講:第一類,產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè),這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響;第二類,前期拿地過于激進導致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè),或盲目多元化擴張,導致房地產(chǎn)主營業(yè)務受到影響的企業(yè);第三類則是一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè),由于難以獲得銀行貸款,這些房企在2015年或?qū)⒚媾R被銀行等金融機構(gòu)“鎖房”的風險,如果這些房企無法及時化解這樣的危機,屆時,仍然會面臨資金鏈斷裂的市場風險。

　　期待轉(zhuǎn)型

　　對于存在的危機,李先生和鄧先生顯然比局外人更加了解。

　　“這一輪下調(diào)和此前的兩輪確實有所不同,所以我才會選擇及時撤出?！崩钕壬硎?他打算趁這段空檔期,理清一下思路,打算在其他行業(yè)做一些投資和試水,物流會是他考慮的方向。

　　李先生告訴記者,此前他已經(jīng)和物流方面的一些企業(yè)和相關人士接觸,基本確認物流會是一個有前景的行業(yè)。

　　當然,李先生口中的物流并非傳統(tǒng)的鋼鐵、煤炭、水泥、礦石等“黑貨”物流。在經(jīng)濟全球化和電子商務的雙重推動下,物流業(yè)正在從傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流迅速轉(zhuǎn)型并成為當前物流業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2013-2017年中國物流行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出,“十二五”期間中國第三產(chǎn)業(yè)年復合增長率將達到16%,供應鏈管理、專業(yè)第三方物流和冷鏈服務等高端業(yè)態(tài)將迎來快速發(fā)展期,考慮到物流行業(yè)整體增速可以達到10%,以及基礎物流服務增速僅在7%左右,預計“十二五”期間高端物流服務將可以迎來年均25%左右的持續(xù)增長。

　　“物流市場需求新特點是‘黑冷白熱’,網(wǎng)漲店縮。業(yè)內(nèi)普遍認為,隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入,鋼鐵、煤炭、水泥、礦石等‘黑貨’增速進一步趨冷放緩,而屬于生活消費品的‘白貨’預計不會低于兩位數(shù)增長?！崩钕壬蛴浾叻窒硭罱难芯?。

　　數(shù)據(jù)顯示,2014年前三季度,全國網(wǎng)上零售額1.82萬億元,同比增長49.9%,繼續(xù)引領內(nèi)需增長。麥肯錫的研究報告表明,電子商務新增消費比例在三四線城市高達57%;縣域地區(qū)單個網(wǎng)購用戶人均網(wǎng)上購買力高于一二線城市,農(nóng)村物流需求正在成為新的增長點。2014年,農(nóng)村新增快遞網(wǎng)點5萬多個,農(nóng)村包裹超過20億件。此外,線上與線下結(jié)合的社區(qū)物流服務、“門到門”的末端消費潛力逐步顯現(xiàn),個性化、多樣化、體驗式服務成為“新亮點”。

　　所以“白貨”物流會是他未來投資的一個主要方向,另外,跨境物流、冷鏈物流服務等競爭還不是很激烈的高端業(yè)態(tài)也會是其考慮的重點。

　　而對于仍在房地產(chǎn)中奮斗的鄧先生,他也在打著轉(zhuǎn)型的心思。轉(zhuǎn)投他業(yè)對資金的需求更大,由于資金限制,他暫時還是想在本業(yè)上動些心思。

　　“現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念很熱,我也在和一些企業(yè)聯(lián)系,看能否將一些尚未消化的樓盤改造,與其他行業(yè)的企業(yè)合作,看能不能走出一條新路。另外,我也在不斷思考消費者需要什么樣的樓盤,盡量去考慮消費者的需求,完善配套?！编囅壬J為,房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣,房子也是商品,只要去花心思考慮消費者的需求,把好品質(zhì)關,還是會有市場的。

　　鄧先生表示,他并不灰心,市場有起有伏,有讓你賺得缽滿盆滿的時候,肯定也有低谷期?！胺康禺a(chǎn)的暴利時代肯定已經(jīng)過去了,但房地產(chǎn)還是賺錢的行業(yè)。關鍵看你怎么做”。來源：國際金融報