今年的立春已過，天氣逐漸暖和，但中國房地產(chǎn)行業(yè)卻從未像今天這樣，對這個春天卻充滿疑問。如果說房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期始于2014年，那么，2015年，這個行業(yè)和市場將更趨謹(jǐn)慎和理性，從以往只盯著價格和規(guī)模，轉(zhuǎn)變?yōu)楦P(guān)注服務(wù)和發(fā)展，或不失為一種積極的變化。

　　房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟的平穩(wěn)器，未來政策轉(zhuǎn)向差異化，并不意味著市場會隨著政策周期而大起大落，而是通過市場自發(fā)機制，驅(qū)使供求逐漸平衡。跟隨宏觀經(jīng)濟的步伐，未來住房市場進(jìn)入中速增長常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，政策、市場和行業(yè)都將迎來根本變化，2015年被賦予“轉(zhuǎn)型元年”的期待。

　　政策面

　　堅持市場化方向

　　從2014年起，中央對房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，行政化的一刀切政策越來越少，堅持市場化調(diào)整方向。行業(yè)規(guī)則構(gòu)建增多，包括公積金調(diào)整、不動產(chǎn)登記暫行條例等，均著眼于構(gòu)建房地產(chǎn)市場長期機制。另一方面，金融工具運用增多，包括利率調(diào)整、存款準(zhǔn)備金調(diào)整等，相信這些經(jīng)濟手段會成為未來行業(yè)調(diào)控的重要方式。

　　李嘉誠的撤資被認(rèn)為是嗅到這個行業(yè)正在發(fā)生著根本變化。但值得注意的是，政府高層在此時罕見地給樓市打氣，拋出樓市需求長期論——國務(wù)院總理李克強在2015冬季達(dá)沃斯峰會上強調(diào)，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個百分點，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右……中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。

　　我們因此有理由相信，2015年樓市有望實現(xiàn)軟著陸。世聯(lián)行對2015年房地產(chǎn)市場的研究報告認(rèn)為，行業(yè)規(guī)模并不會急劇衰減，市場在探明需求的頂部以后，規(guī)?？偭繉⒉辉俑咚僭鲩L，但預(yù)計在未來5——10年，依然會維持在一個比較穩(wěn)定的高位水平。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷用“打水漂”來預(yù)判今年的調(diào)控政策，一方面政府發(fā)出穩(wěn)定住房消費的號召，一方面“回歸以市場主導(dǎo)”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，而是打水漂式的微刺激。

　　打的什么“水漂”呢？歐陽捷向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，從中央來看，時不時的定向和非定向式的貨幣政策會起到激蕩市場的作用，逐步擴大新型城鎮(zhèn)化試點政策將為試點城鎮(zhèn)導(dǎo)入人口，通過鼓勵購買商品房用于保障房等緩解市場庫存壓力，通過推出REITs幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕資金壓力等等。

　　“總的來說，中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對于房地產(chǎn)業(yè)都是利好，重在鼓勵市場信心，稍解近渴，但不會對沖結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo) ?！?/p>

　　不同于以往，隨著中央房地產(chǎn)調(diào)控政策權(quán)限“下放”到地方政府，中央對地方的政策干預(yù)已鮮有耳聞。歲末年初之際，地方政府已經(jīng)出臺許多救市的微刺激措施?？梢灶A(yù)見，延續(xù)2014年態(tài)勢，2015年樓市在政策面將迎來全面“寬松潮”，貨幣環(huán)境也將趨于寬松。

　　市場面

　　分層級發(fā)展明顯

　　向以往爆發(fā)式的增長告別，就會迎來需求快速萎縮和房價急劇下跌嗎？答案也是否定的。世聯(lián)行報告指出，根據(jù)根據(jù)UNdata(聯(lián)合國數(shù)據(jù)庫)對中國人口年齡結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計及測算，2015-2020年，中國25-34歲的人口(即首置型購房者集中的人群)將保持在2.4億左右，占總?cè)丝诒壤秊?17%。34-49歲的人口(即改善型購房者集中的人群)在2015-2035年期間均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位。這表明未來20年，中國房地產(chǎn)仍處于改善型置業(yè)高峰期。

　　除了改善性住房需求進(jìn)入高峰期，還有城鎮(zhèn)化率提升、家庭規(guī)模小型化、棚改等因素影響，預(yù)測2015年房地產(chǎn)市場銷售總量仍將在一定高位波動。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院對2015年情況基本看好，認(rèn)為全年將探明底部，復(fù)蘇上行。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，從目前市場走勢看，止跌反彈的跡象自然是明顯的，房價看漲預(yù)期繼續(xù)形成，貨幣層面逐漸寬松，所以包括成交量持續(xù)上升、價格繼續(xù)攀升的可能性是非常大的，部分重點城市更要警惕房價大漲的可能。

　　中金公司報告預(yù)計，2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。對于房價，該公司預(yù)計 2015年 2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在 5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)。

　　經(jīng)濟學(xué)家李稻葵說，2015年對于想買房的人來說，也許比較值得期待。房地產(chǎn)整體處于調(diào)整期，購房者的選擇面在2015年有所增加，價格不會大漲，有可能還會進(jìn)行一定的調(diào)整?？梢圆荒敲粗辟I，不像以前有了錢一定要買。

　　不過，持看跌態(tài)度的也不少。摩根大通預(yù)測稱，2015年中國新房銷售將與2014年持平，全國房價將下降2%-3%。此外，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步降溫，預(yù)計將下降至6%，這將繼續(xù)拖累經(jīng)濟增長，并繼續(xù)影響鋼鐵、水泥和家具等相關(guān)行業(yè)的銷售收入和需求。

　　萬通控股董事長馮侖認(rèn)為，今年整體的房價應(yīng)該相對趨穩(wěn)，略有下降，這是2015年普遍城市可能會出現(xiàn)的局面。

　　不過，毫無疑問的是，一線城市仍然普遍看漲。世聯(lián)行認(rèn)為，一線城市房價會上漲、演繹資產(chǎn)的故事；二線城市分區(qū)域，有些城市會平穩(wěn)中上漲，是增量的故事；三線城市分化更為明顯，房價下跌的居多，也會有上漲的城市，是選擇的故事。全國商品房銷售金額超過2014年是大概率事件。

　　“除了北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲可能性，微調(diào)可能會有的。北京、上海房價一定會上漲?！睔W陽捷說。

　　企業(yè)面

　　白銀時代唯有轉(zhuǎn)型

　　2014年，大量的非上市房企資金鏈緊繃，中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據(jù)統(tǒng)計，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，當(dāng)前有73家公布2014年業(yè)績報告。其中，36家實現(xiàn)業(yè)績增長，37家出現(xiàn)下滑，包括可能出現(xiàn)虧損的15家企業(yè)。

　　“未公布的企業(yè)業(yè)績可能更差。市場分化愈加嚴(yán)重，除部分規(guī)模房企外，整體很難維持過去房地產(chǎn)市場的高增長?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的一些新的變化也引發(fā)強烈關(guān)注。始于深圳的佳兆業(yè)事件目前未有最終定論，同時并不意外未來仍將有房企卷入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”，但融創(chuàng)依然愿意將佳兆業(yè)收入囊中，或算是收購綠城失敗后的些許安慰。

　　歐陽捷評論認(rèn)為，融綠、融佳事件說明房地產(chǎn)市場容量已見頂，證明高周轉(zhuǎn)與快擴張仍是品牌房企的核心競爭力。千億房企已取得市場份額的15%，價格戰(zhàn)已經(jīng)打響。未來房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。

　　美國成熟市場的經(jīng)驗說明，房地產(chǎn)行業(yè)從成長期走向成熟期的過程中，必然伴隨著企業(yè)之間的并購整合。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1997年21286 家，增長至2013年91444 家，年復(fù)合增長率達(dá) 9.54%，未來實際并不需要如此多的企業(yè)存在。實際上，近年來開發(fā)企業(yè)的數(shù)量明顯放緩，并購案例在增加。

　　據(jù)清科研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2013 年四季度行業(yè)并購案例陡增至62例，2013年全年行業(yè)完成148起并購交易，交易總額142.75億美元，同比增幅達(dá)265.7%。

　　面對這些變化，身處白銀時代的房企，需要在運營、資本、產(chǎn)品和戰(zhàn)略等方面綜合考量。“大而全與小而美注定是后白銀時代的剩者，其成功的標(biāo)志就是具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標(biāo)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財務(wù)模型、精細(xì)的管理體系、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的人才結(jié)構(gòu)與企業(yè)文化，不符合此標(biāo)準(zhǔn)的房企一定走不出白銀時代?！睔W陽捷總結(jié)。

　　中金公司報告指出，進(jìn)入地產(chǎn)白銀時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后，

　　開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。房地產(chǎn)中長期行業(yè)規(guī)模增長空間有限，開發(fā)商應(yīng)回歸市場飽和度較低、未來仍具潛力的一二線城市。此外，龍頭開發(fā)商縱向一體化，未來三到五年將是產(chǎn)業(yè)并購大發(fā)展大時代。

　　事實上，部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉(zhuǎn)型方向，布局多個領(lǐng)域發(fā)展。萬科從提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，開展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。綠地通過智慧城市技術(shù)為商辦及住宅產(chǎn)品提供智能服務(wù)。

　　恒大的轉(zhuǎn)型就更為明顯，業(yè)務(wù)涉及飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業(yè)。萬達(dá)集團干脆改變企業(yè)風(fēng)格，從以往的高冷范轉(zhuǎn)向年輕化，業(yè)務(wù)專注于商業(yè)地產(chǎn)與文化旅游地產(chǎn)的雙核心驅(qū)動。

　　任何行業(yè)都有起步、發(fā)展、成熟、衰退的階段，在經(jīng)歷瘋長之后，我們都希望這個行業(yè)能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時代，2015年被賦予轉(zhuǎn)型元年的期待，這不是由盛轉(zhuǎn)衰的終點，恰是更高層級發(fā)展的開始。