“把房子賣給政府去——如果你要賣房子,掛單在中介機(jī)構(gòu)賣不出去,現(xiàn)在多了一條路?！边@是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。

　　1月24日,福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見),提出該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府;由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體,解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

　　不只福州,法治周末記者查閱資料后發(fā)現(xiàn),四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)政府回購(gòu)商品房。

　　地方政府在樓市上這一舉動(dòng)被中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動(dòng)”。

　　“一個(gè)值得關(guān)注的背景是,三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開始一直增長(zhǎng),截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱。

　　上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng)傅蔚岡則對(duì)法治周末記者指出,目前一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài),而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力,所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購(gòu)商品房來(lái)充當(dāng)保障房。

　　資料顯示,2015年,全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套,棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套。

　　多地回購(gòu)商品房當(dāng)保障房

　　福州政府此次回購(gòu)商品房舉動(dòng)早有先兆。

　　在福州出臺(tái)指導(dǎo)意見的4天前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱住建部)部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示,房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要,住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,出臺(tái)支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　更早之前,2014年8月8日,福建省就規(guī)定各市、縣政府可采取政府收儲(chǔ)方式,積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置,成為完成保障房建設(shè)的一種手段。目前,湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實(shí)施政府回購(gòu)商品房的方式。

　　2014年8月,湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房,用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房。

　　安徽省蕪湖在政府回購(gòu)商品房一事上啟動(dòng)得更早。

　　數(shù)據(jù)顯示,截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶,其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)法治周末記者指出,目前,一方面商品房的庫(kù)存壓力大,房地產(chǎn)市場(chǎng)急需消化庫(kù)存,而另一方面各地政府每年有建設(shè)保障房的壓力。另外,許多商品房和安置房由于沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者的需求而被空置,形成資源浪費(fèi)。

　　“根據(jù)2014年6月國(guó)家開發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》,回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元,若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算,今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房,形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。這有利于緩解樓市庫(kù)存壓力,但是與巨大庫(kù)存相比仍然是杯水車薪?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受法治周末記者采訪時(shí)表示。

　　“現(xiàn)在通過(guò)出售給政府的方式有利于消化庫(kù)存和減少建設(shè)安置房的需求,提高資源使用效率。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成向法治周末記者指出。

　　對(duì)此,陜西省社會(huì)科學(xué)院委員會(huì)副主任張寶道表示贊同。“政府通過(guò)回購(gòu)商品房,促進(jìn)保障房發(fā)展,解決低收入群體住房問(wèn)題,起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用,是一項(xiàng)一箭雙雕的措施?！?/p>

　　政府回購(gòu)商品房被指無(wú)法律依據(jù)

　　然而,政府回購(gòu)商品房行動(dòng)推進(jìn)的同時(shí),業(yè)內(nèi)一直存在對(duì)這一行為的質(zhì)疑聲。

　　“商品房充當(dāng)保障房之后,其回購(gòu)價(jià)格如何確定?錢從什么地方來(lái),是地方財(cái)政?還是中央撥款?如果是使用納稅人的錢去回購(gòu)商品房,后賣給享受保障房的人群,是不是又重回福利分房的計(jì)劃時(shí)代?如何保證其公平、公正?”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說(shuō)。

　　北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李季先告訴法治周末記者:“目前各地政府回購(gòu)商品房的行為沒(méi)有明確的法律依據(jù),從法理上來(lái)講,一旦動(dòng)用財(cái)政資金,都需要有法律依據(jù)。”

　　對(duì)此,韓長(zhǎng)吉表示贊同。“該政策確實(shí)存在爭(zhēng)議,存在權(quán)利尋租的空間,如今開發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大,政府如何購(gòu)買、購(gòu)買誰(shuí)的,以怎樣的價(jià)格購(gòu)買都存在不確定性,存在可以協(xié)商的空間?！?/p>

　　“政府回購(gòu)商品房、安置房的行為至少應(yīng)該有一個(gè)公開招投標(biāo)的過(guò)程,比如說(shuō)政府收購(gòu)多少套商品房和安置房,收購(gòu)多少面積,位置的選定,這樣會(huì)更加公開透明?！焙緞倢?duì)法治周末記者說(shuō)。

　　而張寶道則對(duì)法治周末記者說(shuō):“中央已有支持建設(shè)保障房的政策精神,地方出臺(tái)落地政策是順理成章的事情?！?/p>

　　今年1月6日,住建部下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》,鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房。

　　“如果政府在回購(gòu)商品房時(shí),開發(fā)商和手中握有多套房屋的業(yè)主都是自愿把房屋賣給政府的話,同時(shí)交易價(jià)格也是相互協(xié)商的情況,那從法律角度來(lái)看沒(méi)有問(wèn)題?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)法治周末記者指出。

　　“現(xiàn)在需要擔(dān)心的是這個(gè)過(guò)程中怎么去防止暗箱操作,因?yàn)榛刭?gòu)商品房從某種程度上來(lái)看是政府采購(gòu)行為,這是地方政府引入該項(xiàng)政策時(shí),需要考慮的問(wèn)題?！睒墙úㄕf(shuō)。

　　尹伯成對(duì)法治周末記者表示,盡管目前法律依據(jù)暫時(shí)沒(méi)有看到,但是政府應(yīng)該擁有該項(xiàng)權(quán)利,福州出臺(tái)的指導(dǎo)意見要求委托一家國(guó)有企業(yè)來(lái)完成這件事情,因此總體來(lái)講還是政府出面,市場(chǎng)運(yùn)作的事情,這是可行的,現(xiàn)在各地出臺(tái)回購(gòu)商品房的文件符合當(dāng)下時(shí)局的需要。

　　回購(gòu)商品房存操作難題

　　法治周末記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到,盡管7省市都在進(jìn)行回購(gòu)商品房試點(diǎn),但是各地執(zhí)行政策皆不同,特別是在回購(gòu)價(jià)格的確定上。

　　福州出臺(tái)的指導(dǎo)意見稱,安置房以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)作為回購(gòu)價(jià)格;而商品房的購(gòu)買價(jià)格則以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談,協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。

　　“從蕪湖等地的操作流程來(lái)看,政府主要是以‘團(tuán)購(gòu)’價(jià)格從開發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房?！备滴祵鶎?duì)法治周末記者說(shuō)。

　　楊紅旭指出,收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜,各地存在顯著差異。比如,政府拿著財(cái)政拔款,只能收購(gòu)什么樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目,如何享受稅費(fèi)減免?正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目,哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國(guó)開行支持?如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租等等問(wèn)題待解。

　　張大偉則對(duì)法治周末記者分析道,政府回購(gòu)商品房存在收購(gòu)價(jià)格確定難題,從定價(jià)的角度來(lái)說(shuō),二手房根本就沒(méi)有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)橥瑯右惶锥址?有需求和沒(méi)有需求的購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格不一致。

　　“例如指導(dǎo)意見中提及的以低于市場(chǎng)價(jià)格15%的形式進(jìn)行收購(gòu),既然存在市場(chǎng)價(jià)格,那開發(fā)商和個(gè)人為什么不選擇賣給市場(chǎng),而選擇賣給政府?”張大偉說(shuō)。

　　尹伯成告訴法治周末記者:“如何回購(gòu)商品房把這個(gè)事情做好,需要遵循幾項(xiàng)原則:一是遵循公平自愿的原則;二是信息公開,按照指導(dǎo)意見的做法需要做到對(duì)外信息公開;三是確保評(píng)估價(jià)格合理。四是選擇國(guó)有企業(yè)時(shí),國(guó)有企業(yè)需遵循保本微利原則?！?/p>

　　“另外對(duì)于小業(yè)主而言,政府對(duì)房源問(wèn)題也無(wú)法解決。因?yàn)榛刭?gòu)的房源是作為保障房的,但是如果是在居民區(qū)收購(gòu)房屋的話,將會(huì)涉及到房屋如何認(rèn)定權(quán)屬等問(wèn)題。”張大偉對(duì)法治周末記者說(shuō)。法治周末見習(xí)記者　沈佳苗