這個冬天，在廣州越秀區(qū)工作的徐女士有點“心塞”：今年三月她賣掉了持倉多年的股票，在老家惠州全資購入一套大戶型。但沒想到的是，此后樓市開始萎靡不振，而股市卻節(jié)節(jié)走高?！拔页闪朔聪蛑笜肆?。”徐女士自嘲道。

　　這是樓市的冬天。經(jīng)過了2013年樓市的暴漲，2014年樓市的變化之快超出了業(yè)界的預料。

　　限購土崩瓦解

　　由于2013年一二線城市房價暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，因此年初宏觀調(diào)控的主基調(diào)是分類調(diào)控、雙向調(diào)控。今年兩會上，李克強總理所作的政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　也正是從這個時候開始，樓市迅速進入下行通道。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉稱，樓市從年初首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3、4月華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后以東部為主的城市房價普遍下行，房價下行迅速由點到面，其下行速度超乎預料。至今年9月，70個大中城市房價同比下跌了1.2%，這也是該數(shù)據(jù)三年來首次出現(xiàn)下跌。

　　張大偉表示，這樣的數(shù)據(jù)說明“最近一年，買房的人，大部分都虧了”。

　　樓市下行帶來的庫存壓力高企、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降、土地出讓金減少，進而影響區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。因此，坐不住的除了開發(fā)商，還有地方政府。一般來說，房地產(chǎn)投資一般占整體固定資產(chǎn)投資的兩三成，如果納入上下游產(chǎn)業(yè)，則占據(jù)了半壁江山。因此房產(chǎn)下行對地區(qū)經(jīng)濟影響十分明顯。

　　在樓市下行的情況下，各地紛紛開始救市。如果說上半年迫于外界壓力，各地還主要是采取微調(diào)公積金、財政補貼以及松綁限購范圍，而不敢觸及取消限購這根紅線的話，那么進入到下半年，在呼和浩特、濟南的帶領下，限購這個持續(xù)了四年多的調(diào)控政策，終于土崩瓦解。

　　自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達的二三線城市。至今年9月底，除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。

　　不過，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

　　在松綁限購后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發(fā)布信貸新政，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升。對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央媽”降息，對樓市又是一針強心劑。

　　樓市新常態(tài)

　　在一系列新政之后，目前一二線城市的樓市確有回暖之勢。不過，即便如此，要指望樓市再現(xiàn)過去的高速增長已不大可能。張大偉說，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。

　　“中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了全面短缺的時代，呈現(xiàn)局部短缺狀態(tài)。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進一步分化?！睆埓髠フf，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。

　　廣州一家大型開發(fā)商人士告訴記者，盡管在一系列新政之后，樓市成交明顯回暖，但在價格方面未必會有明顯反彈，現(xiàn)在全國樓市到處都過剩，不光是三四線城市，一些大城市的郊區(qū)也嚴重過剩，因此，“未來買房要保值的話，要選擇核心城市的核心區(qū)域?！?/p>

　　在這個寒冬里，明年的樓市調(diào)控如何走也頗為引人關注。12月19日，陳政高履新住建部之后的第一次全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會如期召開。在談及明年的工作時，陳政高提出，要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，準確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，積極應對，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

　　這一講話一度被外界解讀為“沒有調(diào)控的調(diào)控”。即除非出現(xiàn)大的市場變化，基本可以確定中央層面不會對房地產(chǎn)市場的運行進行過大力度的干預。

　　不過，張大偉認為，這并不表示未來就不會有調(diào)控，因為像北京、上海等城市仍然需要調(diào)控，因此未來的調(diào)控會根據(jù)各地的實際情況來做調(diào)整，而調(diào)控的權責、任務也會進一步分解給地方。

　　另一方面，醞釀多年的不動產(chǎn)登記條例明年3月將正式實施。未來我國不動產(chǎn)登記將實現(xiàn)多層次信息共享。其中，國土部將牽頭建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。該條例的實施，也意味著樓市調(diào)控將由短效向長效轉變。