“降息是一種普惠性利好，降息第二天對房地產(chǎn)市場就起到了刺激作用?！弊蛉?，SOHO中國董事長潘石屹首度對降息發(fā)聲，他接受《證券日報》記者采訪時表示，中國經(jīng)濟若好轉將是多方因素造成的，如果中國經(jīng)濟增長速度保持7%-8%的話，調整信貸政策將對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定作用，但若中國經(jīng)濟增長速度降到4%-5%，那么降息或許都起不到作用，屆時房地產(chǎn)市場將崩潰。

　　值得注意的是，潘石屹依舊“看不好住宅市場”，他向本報記者透露，SOHO中國依舊會在北京和上海兩地投資寫字樓物業(yè)，但未來拿地速度將放緩很多，將花費更大精力運營旗下現(xiàn)有持有型物業(yè)。此外，公司已經(jīng)定好了租金收益目標，現(xiàn)在不方便透露，但明年超過6個項目都會招租，租金收益將翻幾倍增長，預計將超過銷售收入。

　　“轉型是對的”

　　事實上，SOHO中國2012年8月份宣布轉型持有，潘石屹坦言，當時對SOHO中國是一個重大挑戰(zhàn)，市場并不看好。

　　而其也曾先后出讓上海物業(yè)，甚至今年將凌空SOHO也賣掉了一部分物業(yè)，獲得30.5億元的現(xiàn)金。

　　9月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，集團與攜程上海和攜程關聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設施訂立框架協(xié)議，總對價約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。該等物業(yè)包括總可售建筑面積10.02萬平方米的物業(yè)及若干配套設施。

　　對此，潘石屹解釋稱，在投資設計上，北京和上海是1：1的，但后來發(fā)現(xiàn)上海投資超過了500億元，所以賣掉了一部分物業(yè)。而對于凌空SOHO銷售了部分物業(yè)的做法，潘石屹稱，其實本不想銷售，但攜程網(wǎng)能夠為項目帶來更多人流和活動，進而可以促進項目租賃。

　　此外，潘石屹強調，明年基本上已經(jīng)沒有銷售，“租金收入會大幅提高，將徹底超過銷售（收入）?！?

　　本報記者翻閱了SOHO中國的半年報，今年上半年，SOHO中國營業(yè)額約47.5億元（人民幣，下同），同比上升約83%。上半年租金收入約為1.64億元，同比上升約84%。對比其2013年的半年報，SOHO中國2013年上半年租金收入為0.86億元，可見租金收益占營收比例相對較低。

　　而對于公司轉型后在拿地方面的計劃，潘石屹稱，跟以前不一樣了，會放緩拿地速度，甚至減少拿地量。此外，SOHO中國以后拿地規(guī)模也不會像以前那么大，像上海200億元以上的地塊，加上稅收，成本將超過300億元了，賬面資金壓力很大，這樣規(guī)模的地塊SOHO中國不會拿?！耙驗槲覀冞€是把公司安全放在第一位，凈負債率也就要降下來?！?

　　“我們轉型后是重資產(chǎn)運營，現(xiàn)在賬面上有160億元現(xiàn)金，很快將超過200億元，凈負債率約為17%。”潘石屹稱，其實我們心目中的凈負債率指標是50%左右。所以，“我們的轉型是對的，也是成功的”。

　　“從銷售轉出租這個環(huán)節(jié)也已經(jīng)成功了，因為這其中最大的挑戰(zhàn)就是資金鏈的斷裂，在轉型之前我們花了一個月的時間來測算各種會出現(xiàn)的可能性，但資金鏈一直沒有出現(xiàn)問題?！迸耸偃缡钦f。

　　值得一提的是，SOHO中國轉型運營持有物業(yè)后，潘石屹坦言，精細化管理是公司花費最多精力做的事?！斑^去購買SOHO中國寫字樓的人平均支付5000萬元，現(xiàn)在每個租賃SOHO中國寫字樓的客戶每月支付10萬元-20萬元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉型兩年半以來，盡管市場壓力很大，但回過頭來看，轉型是對的。

　　此外，潘石屹還談到了第二次轉型將是公司對于引入互聯(lián)網(wǎng)思維方面的變革。他透露，預計在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺，屆時會有二三十個項目參與其中。

　　“低開高走”式收租

　　“我們明年將有6個以上項目招租，租金收入將大幅提高，估計會呈幾倍增長。”潘石屹向本報記者透露，光華SOHO二期在11月份向市場投放，項目全部持有，每天每平方米平均租金為10.25元?！盨OHO中國高層向記者表示，現(xiàn)在北京CBD每年寫字樓供應量僅約10萬平方米，目前已經(jīng)儲備了一些租戶，公司希望金融企業(yè)能夠進駐。

　　對此，潘石屹也透露，這個項目是我們從華遠地產(chǎn)手里接盤的，當時任志強獲得1億多元的收益。“光華SOHO我們接手10多年了，二期體量約8萬平方米，處在CBD位置，不愁招租?！?

　　事實上，在潘石屹看來，其對寫字樓出租定價的“生意經(jīng)”與住宅項目的“低開高走”一致。潘石屹向《證券日報》透露，光華SOHO二期短期內將提租，其實所有的項目都是投放市場之初租金較低，以后將逐漸漲租。

　　潘石屹透露，以望京SOHO為例，已經(jīng)提了兩次租，每次提租比例在2%-10%之間。他透露，12月1日，望京SOHO將啟動新一輪漲租，提租比例可能控制在5%-10%之間。

　　更為值得注意的是，潘石屹首度對降息發(fā)聲，他接受《證券日報》記者采訪時表示，降息對所有的行業(yè)都有好處，這次降息的幅度還是比較大的，一定是利好。

　　不過，對于利好有多大，會不會挽救中國經(jīng)濟下滑的局面？

　　潘石屹稱，經(jīng)濟能否恢復，影響因素很多，不光取決于降息，其實從辦公樓出租行業(yè)就可以看出來。早些年，“我們的項目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當時唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們三里屯SOHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。

　　由此可見，購房人群的變化實際上反映了當前經(jīng)濟變化的特點，這也是公司思考轉型的動力。而有在北京CBD核心布局項目的房企內部人士向本報記者透露，“我對未來普通寫字樓產(chǎn)品的看法是利空的”，鑒于此，變革或許是運營寫字樓物業(yè)的開發(fā)商不得不思考的戰(zhàn)略決策。