10月的高成交確實(shí)讓市場(chǎng)為之一振，但隨后的樓市供應(yīng)量卻持續(xù)下滑，與此同時(shí)，購(gòu)房者入市的積極性卻維持著熱度。2014上海樓市接近“收官”，購(gòu)房者的積極入市會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？置業(yè)的“黃金時(shí)機(jī)”是否已經(jīng)過(guò)去了？

　　購(gòu)房者比以往更“干脆”

　　11月以來(lái)，上海樓市新開(kāi)盤(pán)數(shù)量連續(xù)兩個(gè)周末均處于低位。繼11月1-2日僅有3個(gè)住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)套數(shù)下滑超過(guò)40%后，上周末（11月8、9日）上海僅有4個(gè)住宅樓盤(pán)入市。樓市供應(yīng)經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)周的放量，進(jìn)入了“歇腳”期。

　　雖然受供應(yīng)減少影響，近期成交面積有所下滑，但從更能反映需求狀況的成交套數(shù)來(lái)看，購(gòu)房者入市積極性不減。

　　11月第一周（11月3日-11月9日），上海商品住宅的成交套數(shù)達(dá)到1426套，雖不及10月的平均成交量，但也已經(jīng)接近除10月外今年周成交量的最高水平。

　　筆者觀察發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入11月，上海各售樓處的看房人數(shù)普遍有所提升。其中，不乏已經(jīng)觀望超過(guò)半年的購(gòu)房者。

　　“我們已經(jīng)看了半年房，但看中的幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格都沒(méi)有松動(dòng)跡象，”上周末在青浦某樓盤(pán)售樓處，帶著家人一同看房的石女士告訴筆者，“最近漲價(jià)的傳言越來(lái)越多，所以就想抓緊在近期出手，怕錯(cuò)過(guò)了‘行情’?！?

　　除石女士這樣“屏不住了”的需求之外，也有不少購(gòu)房者表示自己購(gòu)房的需求并不迫切，但看到了“抄底”的機(jī)會(huì)，因此決定入市。

　　“進(jìn)入11月以來(lái)，壓力比之前小了很多。上周五（11月7日）我賣掉的一套房子，買家只考慮了不到2天就決定簽約了。”松江某樓盤(pán)售樓員對(duì)筆者表示，他所在的項(xiàng)目雖然已去化過(guò)半，但近期的看房人數(shù)卻依舊不減，并且購(gòu)房者也比以往更加“干脆”。

　　開(kāi)發(fā)商“腰桿硬了”？

　　購(gòu)房者之所以選擇在近期入市，普遍是基于“未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)漲”的判斷。而這種判斷，正不斷被目前市場(chǎng)上的種種跡象印證著。

　　有數(shù)據(jù)顯示，上海樓市11月預(yù)計(jì)優(yōu)惠樓盤(pán)的總數(shù)為135個(gè)，這一數(shù)字較10月的175個(gè)明顯下滑。而與此同時(shí)，樓盤(pán)的優(yōu)惠力度也正在減弱，大多都是給出“2萬(wàn)元抵5萬(wàn)元”或“3萬(wàn)元抵10萬(wàn)元”的優(yōu)惠。并且，筆者走訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)曾在10月有大幅折扣的樓盤(pán)都悄然取消了優(yōu)惠舉措。

　　其中，位于浦江鎮(zhèn)的萬(wàn)科翡翠別墅曾在10月給出“總價(jià)減100萬(wàn)元”的優(yōu)惠，售樓處表示目前優(yōu)惠已經(jīng)取消，短期內(nèi)沒(méi)有推出新優(yōu)惠舉措的打算。無(wú)獨(dú)有偶，位于青浦的南山雨果也取消了“3萬(wàn)元抵30萬(wàn)元”的優(yōu)惠。

　　9月底房貸新政的出臺(tái)在一定程度上改變了購(gòu)房者的預(yù)期，并很大程度上導(dǎo)致了10月樓市的回暖。由此，開(kāi)發(fā)商的“腰桿”似乎也硬了起來(lái)，優(yōu)惠力度減弱的同時(shí)，開(kāi)盤(pán)、推盤(pán)的動(dòng)作越來(lái)越“大膽”。

　　位于青浦趙巷的融信鉑灣將于11月15日推出疊加別墅，而該產(chǎn)品的樣板房在11月7日才剛剛推出。筆者于11月9日來(lái)到項(xiàng)目售樓處，看到兩組工人正在對(duì)樣板房進(jìn)行最后的修補(bǔ)工作。對(duì)此，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，疊墅產(chǎn)品的蓄客時(shí)間大概剛剛1個(gè)月，已經(jīng)比項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的蓄客時(shí)間短了很多。但即便是這樣的（推盤(pán)）速度，在我們看來(lái)還是慢。”

　　短期漲跌空間均不大

　　目前，期望在“低位”出手的購(gòu)房者不在少數(shù)。而當(dāng)下的上海樓市，卻正處于反彈之后的博弈當(dāng)中——當(dāng)回暖的趨勢(shì)逐漸得到更多人的認(rèn)同，購(gòu)房者積極性越來(lái)越高之后，人們普遍開(kāi)始關(guān)注最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)是否已經(jīng)過(guò)去？

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然近期樓盤(pán)的優(yōu)惠有所收窄，但是購(gòu)房的時(shí)機(jī)仍在。因?yàn)殡m然市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但房企目前也不得不為全年的業(yè)績(jī)指標(biāo)做出“跑量”的打算。另外，上海的調(diào)控政策執(zhí)行一向偏嚴(yán)，這也為未來(lái)可能的政策“放松”提供了空間。因此，購(gòu)房者目前還應(yīng)以積極入市為主要策略。

　　此外，截至11月9日，上海樓市新建商品住宅的庫(kù)存量已達(dá)1258萬(wàn)平方米，市場(chǎng)去化周期仍然在15個(gè)月以上。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的信心雖然有所增強(qiáng)，但在庫(kù)存和業(yè)績(jī)的壓力之下，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易漲價(jià)。目前來(lái)看，短期內(nèi)上海市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)以“平價(jià)跑量”的態(tài)勢(shì)繼續(xù)盤(pán)整。

　　克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱也認(rèn)為，從整體市場(chǎng)來(lái)看，今后一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)的下滑空間不大，但是短期內(nèi)也基本不可能明顯上漲。

　　購(gòu)房者心態(tài)面面觀

　　10月成交攀高之后，樓市的回暖預(yù)期正越來(lái)越強(qiáng)。在這個(gè)有望到來(lái)的樓市“暖冬”里，購(gòu)房者的心態(tài)究竟發(fā)生了怎樣的變化？進(jìn)入11月以來(lái)，筆者跟蹤采訪了多位購(gòu)房者，他們或急切、或無(wú)奈、或淡定，在并不一致的心態(tài)之下，“入市”成為了他們?cè)?014年年關(guān)到來(lái)前的共同選擇。

　　“既然沒(méi)有明確的購(gòu)房計(jì)劃，那為什么不抓住‘爆發(fā)前夕’？”

　　入市為“抄底” 心態(tài)大轉(zhuǎn)彎

　　購(gòu)房者：張先生 醫(yī)生

　　購(gòu)房預(yù)算：200萬(wàn)元以內(nèi)

　　目標(biāo)樓盤(pán)：融信鉑灣、綠城蘭園、中金海棠灣

　　小張認(rèn)為自己是一個(gè)出色的投資者。進(jìn)入11月以來(lái)，他開(kāi)車看了不下20個(gè)樓盤(pán)。每到一處，未來(lái)的增值潛力都是他評(píng)價(jià)該樓盤(pán)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　雖然仍在租房，但小張并沒(méi)有十分迫切的購(gòu)房需求。他表示，考慮入市完全是因?yàn)榭吹搅私跇鞘械幕嘏?，“嗅”到了“抄底”的機(jī)會(huì)。從不考慮購(gòu)房到急切地想要入市，小張的心態(tài)在半個(gè)月的時(shí)間里發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)彎。他說(shuō)，“我以前并沒(méi)有明確的購(gòu)房計(jì)劃，因此也不著急。但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)身邊很多朋友都跟我一樣抱有入市的打算，所以現(xiàn)在反而開(kāi)始著急，怕錯(cuò)過(guò)了置業(yè)的‘黃金機(jī)會(huì)’。”

　　點(diǎn)評(píng)：近期，市場(chǎng)上像小張一樣期望“抄底”的購(gòu)房者不在少數(shù)，這部分需求的踴躍入市，支撐起了逐漸回暖的市場(chǎng)氛圍。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短期內(nèi)樓市發(fā)生大幅漲跌的幾率并不大，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，未來(lái)3-4個(gè)月內(nèi)樓市的基調(diào)仍是“去庫(kù)存”，房?jī)r(jià)的大幅變化可能要到明年第二季度才會(huì)有所顯現(xiàn)。

　　“等了半年房?jī)r(jià)都沒(méi)降，再不買房要耽誤大事了。”

　　房?jī)r(jià)沒(méi)見(jiàn)降 需求等不起

　　購(gòu)房者：孫先生 媒體人

　　購(gòu)房預(yù)算：400萬(wàn)元以內(nèi)

　　目標(biāo)樓盤(pán)：象嶼大寧悅府、保利葉之林

　　孫先生的兒子今年5歲，眼看就要到上學(xué)的年齡了。一年來(lái)，他和妻子一直都在考慮置換一套住房，除改善居住條件外，更重要的便是匹配更好的學(xué)區(qū)。但今年前9個(gè)月，整個(gè)市場(chǎng)都散發(fā)著“房?jī)r(jià)下降”的預(yù)期，因此老孫的購(gòu)房計(jì)劃也就在觀望中擱置了下來(lái)。

　　“大半年來(lái)，雖然均價(jià)有所下滑，但我的目標(biāo)樓盤(pán)價(jià)格卻絲毫不見(jiàn)松動(dòng)。最近還有售樓處稱未來(lái)加推的房源要漲價(jià)，再加上兒子上學(xué)也‘迫在眉睫’，現(xiàn)在是真的著急了?！崩蠈O有些無(wú)奈地表示，早知道這樣不如在夏天淡季的時(shí)候就出手，感覺(jué)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境留給他的選擇時(shí)間不多了。

　　□點(diǎn)評(píng)：“觀望”在今年大多數(shù)時(shí)間都是上海購(gòu)房者的主流心態(tài)。雖然有數(shù)據(jù)顯示，今年10月上海商品住宅成交均價(jià)僅高于1月，為年內(nèi)第二低。但事實(shí)上，成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響較大，反映出的市場(chǎng)走勢(shì)并不完整。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，僅通過(guò)均價(jià)的變化就期望具體樓盤(pán)價(jià)格有所調(diào)整并不理性。

　　“買房子終歸是要自己住，2-3年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲跌不值得關(guān)心?！?

　　“以我為主” 按原計(jì)劃出手

　　購(gòu)房者：魯女士 公司運(yùn)營(yíng)

　　購(gòu)房預(yù)算：300萬(wàn)元左右

　　目標(biāo)樓盤(pán)：陽(yáng)光城愉景灣、大華錦繡華城、浦江華僑城

　　作為掌管著一家公司運(yùn)營(yíng)工作的“女強(qiáng)人”，魯女士喜歡事情有目標(biāo)、有計(jì)劃地逐步推進(jìn)，買房亦如是。今年5月，她制定了用半年時(shí)間找房看房，并在年底出手的計(jì)劃。

　　魯女士表示，她的預(yù)算足夠選到適合自己需求且“一步到位”的樓盤(pán)，她認(rèn)為，在免除了未來(lái)置換的因素后，房子的升值潛力就不那么重要了?！叭绻谖屹I房之后房?jī)r(jià)能夠上漲，那自然很好，但這并不是我買房的動(dòng)因。況且就我這半年所了解的情況來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，所以市場(chǎng)的短期走勢(shì)并不會(huì)影響我買房的決定。”

　　□點(diǎn)評(píng)：雖然“買漲不買跌”往往被購(gòu)房者視為“真理”，但事實(shí)上，如果購(gòu)房者能夠用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光審視現(xiàn)在的上海樓市，會(huì)發(fā)現(xiàn)短期的市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)房產(chǎn)的增值影響并不大。購(gòu)房者如果能夠根據(jù)自己的實(shí)際需求來(lái)選購(gòu)住宅產(chǎn)品，那么隨時(shí)都可能是置業(yè)“黃金期”。