“我們最近在市場(chǎng)上遇到不少這樣的客戶(hù)，一個(gè)是業(yè)內(nèi)同行，另外一些是二手房經(jīng)紀(jì)公司的店長(zhǎng)、經(jīng)理在抓緊買(mǎi)房。這似乎是一個(gè)信號(hào)：房?jī)r(jià)到底了?！痹诮盏摹俺鞘袘?zhàn)略轉(zhuǎn)型之京西‘加速度’

　　論壇”上，華潤(rùn)置地北京區(qū)品牌總監(jiān)王簡(jiǎn)如此表示。

　　身處一線(xiàn)的從業(yè)人員，最能感知市場(chǎng)的冷暖變化。中國(guó)證券報(bào)記者近日多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)企業(yè)的推盤(pán)頻率明顯加快，不少項(xiàng)目大打“雙十一”等概念，以?xún)?yōu)惠價(jià)格吸引客戶(hù)。而從客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看，不少?gòu)臉I(yè)者捷足先登，紛紛出手購(gòu)房，成為近期市場(chǎng)成交的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析指出，在監(jiān)管層提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說(shuō)法后，未來(lái)繼續(xù)出臺(tái)利好政策的預(yù)期較為強(qiáng)烈。其中，減免稅費(fèi)成為最有可能被祭出的手段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走出此前的低谷；但市場(chǎng)反彈力度究竟如何，仍要視信貸釋放程度而定。

　　從業(yè)人員急于“抄底”

　　“國(guó)慶節(jié)后公司安排了一場(chǎng)培訓(xùn)，培訓(xùn)師說(shuō)，10月以后北京市場(chǎng)肯定會(huì)熱起來(lái)，讓大家加把勁沖業(yè)績(jī)?！本┏悄持慨a(chǎn)中介劉家窯店員工向記者表示，公司要求，經(jīng)紀(jì)人需努力向客戶(hù)灌輸這種思路：10月后房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。但與此同時(shí)，這套說(shuō)辭也讓很多一線(xiàn)經(jīng)紀(jì)人躍躍欲試。

　　9月30日，兩部委聯(lián)合發(fā)文，提出首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)，并重申購(gòu)買(mǎi)首套房的最低利率優(yōu)惠額度；10月中旬，三部委又發(fā)文降低公積金貸款門(mén)檻。這些明顯利好的政策，使得市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從業(yè)人員最先受到這種預(yù)期影響。

　　上述經(jīng)紀(jì)人表示，早在今年10月初，他的一些同事就出手買(mǎi)房了，此后陸續(xù)有同事買(mǎi)房。有的經(jīng)紀(jì)人利用手中的房源信息，購(gòu)買(mǎi)同區(qū)域的二手房，也有人購(gòu)買(mǎi)新房。他介紹，在該公司的其他門(mén)店，同樣有店長(zhǎng)或經(jīng)紀(jì)人購(gòu)房的情況出現(xiàn)，有同事甚至通過(guò)“假離婚”購(gòu)買(mǎi)第二套房。

　　之所以如此著急出手，除了該公司內(nèi)部培訓(xùn)傳遞出的信息外，還因?yàn)樗麄兏杏X(jué)到，一些業(yè)主的報(bào)價(jià)明顯上漲?！啊弧L(zhǎng)假過(guò)后，個(gè)別房源的最高漲幅超過(guò)了20%。”該人士表示。

　　無(wú)獨(dú)有偶，類(lèi)似的情況在新房市場(chǎng)也已出現(xiàn)。北京大興區(qū)某普通商品房項(xiàng)目近期推出一批房源，剛推出伊始，一些性?xún)r(jià)比相對(duì)較高的戶(hù)型就被內(nèi)部員工和銷(xiāo)售人員認(rèn)購(gòu)。銷(xiāo)售人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示：“臨近年底，公司要沖業(yè)績(jī)，所以這批房子的開(kāi)盤(pán)價(jià)并不高，一些同事覺(jué)得挺合適就出手購(gòu)買(mǎi)?！彼€表示，附近一些二手房門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人和店長(zhǎng)也來(lái)看過(guò)房子，而且有成交記錄。

　　受各項(xiàng)利好政策的刺激，近期北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖。其中，經(jīng)紀(jì)人、銷(xiāo)售人員等房地產(chǎn)從業(yè)者頻繁出手購(gòu)房，成為市場(chǎng)成交的一個(gè)鮮明特征。有分析人士指出，這也說(shuō)明整個(gè)業(yè)界對(duì)樓市看漲的情緒濃郁，從業(yè)人員普遍判斷，房?jī)r(jià)已到底部。

　　一位資深從業(yè)者表示，歷史上，從業(yè)人員集中出手購(gòu)房的現(xiàn)象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出現(xiàn)過(guò)。從市場(chǎng)走勢(shì)上看，這恰恰是市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。“盡管房?jī)r(jià)將在多大程度上回升尚難判斷，但至少目前看不到利空的因素?！彼f(shuō)。

　　房企繼續(xù)加力推盤(pán)

　　在市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象下，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)大力促銷(xiāo)出貨。11月3日，方興地產(chǎn)宣布啟動(dòng)“首屆雙11光盤(pán)節(jié)”：在11月11日當(dāng)天，推出全國(guó)24小時(shí)售房活動(dòng)，并給予一定程度的價(jià)格優(yōu)惠。活動(dòng)涉及在全國(guó)11座城市的22個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)4400套房源。據(jù)悉，方興地產(chǎn)之所以如此大規(guī)模推出優(yōu)惠，除借助市場(chǎng)回暖之勢(shì)加快營(yíng)銷(xiāo)之外，還有沖擊年度銷(xiāo)售任務(wù)的考量。

　　在此之前，搜房網(wǎng)也宣布打造“首屆房產(chǎn)雙十一購(gòu)房季”，將覆蓋全國(guó)近百個(gè)城市，包含20多萬(wàn)套房源。目前，北京、上海、廣州等19個(gè)城市已啟動(dòng)“首屆房產(chǎn)雙十一購(gòu)房季”的線(xiàn)上預(yù)訂，參與房企逾50家。

　　這是“雙十一”這一電子商務(wù)概念首次運(yùn)用到房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中。分析人士指出，一方面，年末往往是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的空前重視，體現(xiàn)出其急于出貨的心態(tài)。另一方面，今年前三季度市場(chǎng)冷淡，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍不佳，資金狀況也受到影響。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額49227億元，同比下降8.9%。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金89869億元，同比增長(zhǎng)2.3%。而去年同期的漲幅為28.7%。

　　京城某房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，從時(shí)機(jī)上看，壓抑了大半年的需求正在逐漸釋放，今年最后兩個(gè)月將是房地產(chǎn)企業(yè)加快銷(xiāo)售、沖擊年度業(yè)績(jī)的最好機(jī)會(huì)。

　　“如果成交量一直往上走，過(guò)一段時(shí)間房?jī)r(jià)就會(huì)抬高，反過(guò)來(lái)再抑制需求，到時(shí)候如果沒(méi)有其他政策利好，房子就不那么好賣(mài)了。”上述開(kāi)發(fā)商表示，為了沖擊銷(xiāo)售量，開(kāi)發(fā)商多傾向于“平價(jià)出貨”。他表示，大部分同行都認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)已見(jiàn)底。

　　在供需雙方均做出“底部”判斷的情況下，市場(chǎng)預(yù)期可能出現(xiàn)明顯變化。融創(chuàng)中國(guó)北京區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理樓艷青表示，從融創(chuàng)在售的楓丹壹號(hào)、西長(zhǎng)安壹號(hào)等項(xiàng)目來(lái)看，客戶(hù)的來(lái)訪(fǎng)和排號(hào)數(shù)量明顯增多，成交周期也明顯縮短。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹，其上月推出的首個(gè)環(huán)北京項(xiàng)目九龍灣市場(chǎng)反應(yīng)好于預(yù)期。

　　政策仍存松綁空間

　　中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度“松綁”政策的刺激下，10月主要城市成交普遍回升，42個(gè)主要城市的商品房成交總量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%。北京市住建委的數(shù)據(jù)也顯示，10月北京二手房網(wǎng)簽8923套，雖有長(zhǎng)假因素影響，但仍然接近9月水平。

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著樂(lè)觀(guān)情緒，但這次回暖究竟能持續(xù)多久，目前尚難下定論。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前的房貸新政只是明確了新的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從各銀行的細(xì)則來(lái)看，并無(wú)明顯的利率優(yōu)惠。

　　他認(rèn)為，利率設(shè)定屬于市場(chǎng)行為，在資金成本普遍高企、銀行吸儲(chǔ)相對(duì)困難的背景下，期待金融機(jī)構(gòu)給予購(gòu)房者實(shí)質(zhì)性的利率優(yōu)惠恐是奢望。因此，若信貸不能真正釋放，市場(chǎng)的反彈力度將十分有限。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從多個(gè)信息源獲悉，當(dāng)前監(jiān)管層正在密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)表現(xiàn)，評(píng)估當(dāng)前政策的效果，不排除未來(lái)進(jìn)一步松綁樓市調(diào)控的可能。其中，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征年限可能下調(diào)；二手房交易個(gè)人所得稅政策也有可能進(jìn)一步松綁。

　　張大偉指出，若市場(chǎng)交易沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，不排除政策進(jìn)一步放松的可能。其中，未來(lái)的救市手段是以稅費(fèi)松綁為核心。

　　值得注意的是，由于當(dāng)前樓市整體庫(kù)存高企，因此即便上述政策猜想成真，市場(chǎng)反彈力度仍可能難以達(dá)到預(yù)期。剛剛卸任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)的任志強(qiáng)表示，整體市場(chǎng)尚有5億7千萬(wàn)平方米的大庫(kù)存，約需要9至10個(gè)月的時(shí)間來(lái)消化，因此除個(gè)別熱點(diǎn)城市外，整體市場(chǎng)的回升速度較為緩慢。

　　來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月呈現(xiàn)上漲。且與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲了86.4%，接近翻倍。

　　針對(duì)年末“暖冬”行情的說(shuō)法，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)質(zhì)在于政策利好和房企“走量”的疊加影響，但指望市場(chǎng)重現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)并不現(xiàn)實(shí)。在供需逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)下，市場(chǎng)恐難以快速?gòu)牡撞孔叱觥?/p>