律師提醒如何避免買到問題房

　　日前，銅梁縣的楊先生終于松了一口氣：12年前買的房子一直沒過戶，去年還被法院查封。如今，法院判決他的房屋買賣合同有效，停止查封。

　　2002年初，楊先生預(yù)交3萬元，在銅梁某鎮(zhèn)買了一個(gè)52平方米的門面。當(dāng)年底，國土房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)證，可產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人并非楊先生，而是開發(fā)商———某建筑公司。

　　楊先生接房裝修，并一直使用至今。他多次向相關(guān)部門反映，要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一直沒有達(dá)成。

　　房產(chǎn)證的問題沒有解決，麻煩事又來了———2013年1月15日，大足區(qū)法院查封了這套房屋。原來，2001年開發(fā)商欠某資產(chǎn)管理公司50萬元，債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)。2007年，50萬債權(quán)轉(zhuǎn)讓到了重慶某律師事務(wù)所。經(jīng)該律所申請，法院查封了銅梁縣的8套房屋，其中包含楊先生的門面。

　　楊先生認(rèn)為，這門面是自己買的，并實(shí)際使用，為此要求撤銷查封。大足區(qū)法院執(zhí)行庭裁定駁回了他的執(zhí)行異議。

　　隨后，楊先生將重慶某律師事務(wù)所起訴到大足區(qū)法院，要求法院確認(rèn)他與開發(fā)商的購房合同合法有效，同時(shí)停止對此套房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　該律所稱，開發(fā)商不配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，楊先生應(yīng)當(dāng)向法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。但是，此后十余年楊先生一直沒有通過司法途徑尋求救濟(jì)，應(yīng)屬于怠于主張權(quán)利，主觀上有一定的過錯(cuò)。因此，法院可對該房屋強(qiáng)制執(zhí)行。

　　大足區(qū)法院審理認(rèn)為，房屋買賣合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力屬于兩種法律關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)未辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。楊先生的房屋買賣合同合法有效。楊先生多次通過當(dāng)?shù)卣酱俎k理產(chǎn)權(quán)登記，雖然未能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但這并不是楊先生的過錯(cuò)所致。

　　法院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，日前，法院一審判決停止對楊先生房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　買房前先到房管部門查詢

　　重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、志同律師事務(wù)所余波律師建議，房子是否被抵押或被查封，以及權(quán)屬情況，可以在房管部門查到。因此，在簽訂房屋買賣合同前，市民應(yīng)先到房管部門官網(wǎng)查明所要購買房產(chǎn)的情況，或直接到房管部門查詢。

　　楊先生該如何維權(quán)？余律師認(rèn)為，楊先生購房后12年未取得房產(chǎn)證，建筑公司已經(jīng)明顯違約。楊先生可直接到法院起訴，要求建筑公司立即辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)，并賠償逾期辦證違約金。

　　余律師還認(rèn)為，開發(fā)商有義務(wù)向買房人告知房屋是否被抵押，是否已賣給第三人。如果沒有告知，導(dǎo)致無法達(dá)成合同目的，買賣合同無效或被撤銷、解除的，買房人可要求返還已付購房款及利息、賠償損失，并要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。