2014年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然整體低迷。在此環(huán)境下，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，主要市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)明顯好于全國(guó)。昨日，市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1至9月，鄭州市區(qū)商品住房累計(jì)賣了59312套，比2013年同期減少3137套;市區(qū)商品住房銷售均價(jià)為每平方米7887元，比2013年同期上漲了429元。

　　數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)額1263.07億元

　　1~9月，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成1263.07億元，同比增長(zhǎng)27.2%;其中住宅投資840.23億元，同比增長(zhǎng)34.7%。商品房新開工面積1855.05萬平方米，同比下降7.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1369.23億元，同比增長(zhǎng)13.3%。

　　前9個(gè)月，市區(qū)商品房投放面積946.26萬平方米，同比下降0.13%，其中商品住房投放面積735.35萬平方米，同比增長(zhǎng)25.65%。而市區(qū)商品房銷售759.48萬平方米，同比下降0.89%，賣了70786套(間)，同比減少3779套(間);其中，商品住房銷售587.43萬平方米，同比下降3.18%，賣了59312套，同比減少3137套。

　　市區(qū)商品房銷售均價(jià)為每平方米8982元，同比上漲538元;其中，商品住宅銷售均價(jià)為每平方米7887元，同比上漲429元。

　　商住房庫存量能再賣8.4個(gè)月

　　截至9月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1490.71萬平方米，同比增長(zhǎng)24.88%;其中，商品住房累計(jì)可售面積608.01萬平方米，同比增長(zhǎng)54.06%。若按最近12個(gè)月市區(qū)商品住房月均消化面積72.12萬平方米計(jì)算，鄭州市區(qū)商品住房庫存的消化周期為8.4個(gè)月，處于供銷平衡的區(qū)間(6~12月為供銷平衡區(qū)間)。

　　二手住房：

　　交易面積267.75萬平方米

　　1~9月，市區(qū)二手房交易面積為274.41萬平方米，同比下降21.26%，累計(jì)成交30809套，同比下降7080套;其中，二手住房交易面積267.75萬平方米，同比下降20.87%，累計(jì)成交30136套，同比下降6803套。市區(qū)二手房交易均價(jià)為每平方米7094元，同比每平方米上漲809元，其中，二手住房交易均價(jià)為每平方米6961元，同比每平方米上漲765元。

　　特點(diǎn)

　　9月份商品房投放量創(chuàng)今年最高

　　據(jù)了解，自4月份以來，全市商品房投放面積每月保持在200萬平方米以上，而市區(qū)從5月份起商品房的月投放面積均在100萬平方米以上。特別是9月份，全市及市區(qū)商品房投放面積分別達(dá)到248.31萬平方米和142.72萬平方米，均為本年月度最高投放量。

　　商品房銷量穩(wěn)定價(jià)格上漲

　　從前9個(gè)月商品房銷售情況看，除2月份外，其他各月銷量均在154萬~163萬平方米之間，波動(dòng)不大，其中銷量最高的月份出現(xiàn)在8月。而到9月份，關(guān)于住房信貸政策調(diào)整的傳聞使得一些購(gòu)房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，導(dǎo)致當(dāng)月商品住房銷量回落，基本恢復(fù)到取消限購(gòu)之前的水平。

　　房?jī)r(jià)方面，前7個(gè)月鄭州市區(qū)商品住房?jī)r(jià)格每平方米累計(jì)上漲870元，月均每平方米上漲124元，而8月、9月月均上漲為63元。

　　相比市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，鄭州縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。1~9月，縣域商品房投放886.91萬平方米，同比增長(zhǎng)65.69%，商品房銷售586.44萬平方米，同比增長(zhǎng)39.95%，遠(yuǎn)高于市區(qū)投放與銷售量增幅。

　　大戶型開始受歡迎

　　8月初鄭州取消限購(gòu)政策后，購(gòu)房者需求出現(xiàn)一些變化。8~9月，80~120平方米剛需戶型的銷售面積比重為50.12%，雖仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但比重較1~7月降低11.13個(gè)百分點(diǎn);80平方米以下商品住房銷售面積比重為12.67%，較1~7月提高2.36個(gè)百分點(diǎn);120平方米以上商品住房銷售面積比重為37.21%，較1~7月提高8.76個(gè)百分點(diǎn);特別是180平方米以上的戶型銷售比重為9.5%，較1~7月提高4.84個(gè)百分點(diǎn)，取消限購(gòu)對(duì)改善性需求有明顯的刺激作用。

　　寫字樓庫存量消化趨好

　　1~9月，市區(qū)非住宅投放量為210.91萬平方米，同比下降41.79%，銷售量為172.05萬平方米，同比增長(zhǎng)7.86%;截至9月底，市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積882.7萬平方米，占商品房的比重由4月底(歷史最高)的66.92%下滑至59.2%。

　　分物業(yè)情況看，寫字樓以消化庫存為主，1~9月寫字樓銷售112.67萬平方米，同比增長(zhǎng)1.5%;商業(yè)用房銷售55.24萬平方米，同比增長(zhǎng)19.11%，商業(yè)用房銷售增長(zhǎng)點(diǎn)主要在高新區(qū)和中原區(qū)，同比增幅分別為144.58%和76.29%。

　　分析

　　對(duì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀

　　開發(fā)企業(yè)

　　應(yīng)注意現(xiàn)金流

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰昨日接受鄭州晚報(bào)記者采訪時(shí)分析，從前三季度以及9月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，商品住房的投放量、銷售量都比較健康，寫字樓去庫存形勢(shì)也不錯(cuò)，縣域市場(chǎng)發(fā)展也很好，在限購(gòu)、限貸政策相繼取消、政策比較明朗的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可以謹(jǐn)慎樂觀，會(huì)慢慢回歸市場(chǎng)。不過，對(duì)于開發(fā)商來說，仍然不宜盲目樂觀，需要以去庫存為主，加快現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，對(duì)于剛性購(gòu)房者來說可根據(jù)需求擇機(jī)入市。

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限貸逐步放開后，市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，這是政府有條件逐步解除房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段，沒有出現(xiàn)一下子急于放開限購(gòu)限貸之后的業(yè)內(nèi)擔(dān)心，房?jī)r(jià)、銷量沒有出現(xiàn)井噴，值得慶幸。不過，上官同君認(rèn)為，第四季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將重回觀望，這是典型的恐慌性觀望。