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中國版兩房開閘或可撬動10萬億 拓寬房貸資金來源

  • 發(fā)布時間:2014-10-20 09:29:21  來源:福州日報  作者:佚名  責任編輯:陳晶

  央行“9·30房貸新政”出臺半個多月,已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關注。作為上世紀60年代最重要的金融創(chuàng)新之一,美國“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場資產流動性,但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經濟。如今,這一模式也開始向我國房地產金融領域挺進。

  業(yè)內人士表示,中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松,或將撬動10萬億元房貸資金,但同時也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓,嚴防房地產金融泡沫風險。

  可拓寬房貸資金來源

  “9·30房貸新政”中提出,增強金融機構個人住房貸款投放能力,鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS),專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  業(yè)內人士介紹,MBS最早于上世紀60年代在美國出現(xiàn),是銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產證券化產品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之后快速發(fā)展,MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元,極大地促進了美國金融市場和房地產市場的發(fā)展。

  “MBS的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題,拓寬房貸資金來源?!敝貞c大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示,截至2014年6月底,房地產貸款余額達16.16萬億元人民幣,其中,個人購房貸款余額10.74萬億元,占比高達66.5%。“這部分龐大的沉積資產限制了銀行放貸規(guī)模,增加了還貸風險,推高了房貸成本?!币簿褪钦f,一旦我國MBS啟動,將可以撬動10萬億元龐大的“沉積資產”進入房貸渠道。

  民生證券分析師鄒恒超認為,若MBS得以推行,對購房者和投資者來說都能從中獲益。過去銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意愿不足,通過發(fā)行長期限專項金融債和MBS,可增加銀行按揭貸款配置動力,按揭利率也會小幅回落。對于投資者而言,其資金有了流向購房者的渠道,MBS會為不同風險偏好的投資者提供相應金融工具。

  業(yè)內人士介紹,我國MBS市場發(fā)展在2005年才起步,雖然目前政府再次提出鼓勵發(fā)展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需時日。

  據(jù)悉,2005年,國家開發(fā)銀行和中國建設銀行曾作為試點單位,被批準分別進行信貸資產證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點。但僅由中國建設銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期RMBS(銀行資產證券化)。

  “MBS難一蹴而就,市場和技術性問題可能會制約MBS市場短期的大規(guī)模擴張?!鄙虾F謻|發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說,MBS微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經驗估計。此外,目前市場利率風險低、高收益的替代性資產較多,MBS資產可能缺乏吸引力。

  專家指出,由于收益率低,市場需求不足,銀行推行MBS的積極性不高。有消息稱,交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內部調研,但尚無具體時間表。但工商銀行平安銀行等向記者表示,暫時還未對MBS 開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示,目前并無相關想法和計劃。

  應該如何防范金融風險?

  如今,隨著中國版“兩房”的啟動,不少專家和市場人士也表示了擔憂,我們應該如何防范金融風險?

  有分析人士指出,在當前我國整個經濟杠桿較高的情況下,過快推進MBS可能會加大我國房地產金融風險。此外,MBS一旦大規(guī)模發(fā)行,房地產泡沫向金融系統(tǒng)傳導的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認為,MBS和REITS(房地產投資信托基金)為代表的房地產企業(yè)融資工具更加豐富,房地產金融行為更加市場化,風險也進一步被延后且鏈條延長。

  “如果MBS僅限于在銀行間市場交易的話,可能會出現(xiàn)銀行之間達成一個相互購買對方產品的默契,以將貸款資產騰挪到表外,逃避信貸監(jiān)管。”財經評論員余豐慧表示,中國在利率完全市場化之前,MBS發(fā)展的空間將是十分有限的。

  業(yè)內人士還表示,在目前我國房地產市場正在調整的背景下,不宜過快推行MBS,這將會增加房地產金融風險,阻礙房地產市場以及經濟轉型升級。

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