房地產(chǎn)市場再一次走到了十字路口，面對房地產(chǎn)市場的下一個十年，房企應(yīng)該如何應(yīng)對？對此，金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦的答案是，樓市后面的市場量還很大，地產(chǎn)生意仍會存在，特別是住宅地產(chǎn)生意，而對于國內(nèi)目前越建越多的商業(yè)地產(chǎn)。黃俊燦則表示，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭實際上比住宅更為慘烈。

　　黃俊燦告訴記者，在這個被限購的年代，做“精品”住宅的差異化很難議價，因為購房者大多是剛需，因此，房企就必須去做周轉(zhuǎn)率，目前整個行業(yè)基本上都在做周轉(zhuǎn)率，這是當(dāng)下市場化環(huán)境下房企只能走的唯一一條路。

　　“不再什么項目都可以賺大錢”

　　黃俊燦是1992年同濟大學(xué)畢業(yè)后加入的金地公司。他從工地上最基層的技術(shù)員干起，在金地的工程、設(shè)計、運營、財務(wù)、金融等多個崗位上擔(dān)任不同職務(wù)。2010年黃俊燦接任金地(集團)股份有限公司總裁一職。

　　對于樓市下一個十年業(yè)內(nèi)有著多種類似“下半場”“白銀時代”等不同的看法，而黃俊燦對于樓市下一個十年趨勢的看法則更為樂觀?！盁o論是上半場還是下半場，這個市場都足夠大，而且后面十年的量不一定比前面十年少”，黃俊燦表示，這是因為前面十年雖然每年增長很快，但現(xiàn)在僅是增長率慢了，樓市仍處于很穩(wěn)定的一個狀態(tài)，并且會穩(wěn)定一段時間。

　　“以前進入這個行業(yè)，隨便拿塊地都能掙錢。哪怕你暫時拿高了，過兩年也解套了。而以后這種情況就會越來越少，最后分化，不同的城市不一樣，同一個城市不同的地方也不一樣，未來更多的要去看這些細分市場”，黃俊燦提醒。

　　而這種樓市分化的另一面則也意味著房企依然有空間。黃俊燦表示，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡存在，而資金、人口都在流動，只要流動就有地產(chǎn)生意，“特別是住宅地產(chǎn)生意，每年有那么多學(xué)生進入到城市里，這些人需要居住，一個地方的一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，就會吸引就業(yè)人口過去，而這都會產(chǎn)生居住需求?！?

　　所以，黃俊燦表示，房企依然可以在住宅上大有可為。“將來限購這些政策可能都會取消，改善的需求又會出現(xiàn)，”他表示，大家對居住的品質(zhì)、質(zhì)量有不斷的追求，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，這種追求促使舊城改造升級的機會也會不斷出現(xiàn)，“這一塊將來的市場大得很，可以放開手去做，不用擔(dān)心，只不過你做的時候要看清楚。以后的樓市不會像以前，什么樣的項目都可以賺大錢”。

　　“開發(fā)業(yè)務(wù)和資金關(guān)聯(lián)最緊密”

　　在這樣的市場狀況下，金地則提出了“一體兩翼”的戰(zhàn)略。黃俊燦介紹，一體就是住宅開發(fā)，而兩翼就是金融和商業(yè)地產(chǎn)。2012年金地收購香港上市的星獅地產(chǎn)主要就是為了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！吧虡I(yè)地產(chǎn)沉淀的資金較多，這就必須要有一個靈活的資本市場來配合，而香港的資本市場是非常市場化的”，黃俊燦告訴記者，金地在收購星獅地產(chǎn)后，就分別做了深圳的工業(yè)園、北京的一處辦公樓以及上海的一個項目，金地希望將來通過做商業(yè)地產(chǎn)逐步增加集團的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，“商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流與靠銷售來的現(xiàn)金流不同，它更穩(wěn)定，對于整個公司的結(jié)構(gòu)也不一樣”。

　　此外，業(yè)內(nèi)評價，在幾大房企中，金地的房地產(chǎn)金融一直做得較好，而這來源于金地及早的布局和準備。黃俊燦告訴記者，金地本身做開發(fā)，而開發(fā)業(yè)務(wù)和資金的關(guān)聯(lián)是緊密匹配的，像是在國外，房地產(chǎn)就是一個準金融行業(yè)，金融是這個行業(yè)最重要的資源之一。其次，金地很早在看發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡時就發(fā)現(xiàn)，國外房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，像是一些核心基金的資產(chǎn)管理規(guī)模非常大，一個核心基金幾百億美元，這些基金對物業(yè)進行提升、運營和維修來使物業(yè)不斷有比較好的現(xiàn)金流，而這一市場實際是比較大的，金地在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)想往上游跑，就希望以這樣的模式做更大規(guī)模的業(yè)務(wù)。

　　而擁有了一家在香港的上市公司也讓金地感覺到境外融資的便利。黃俊燦說，比如發(fā)一只新股，從想發(fā)新股到發(fā)出去錢到賬7天時間就可以了，這在國內(nèi)是不可想象的。而發(fā)債，境外發(fā)債成本比國內(nèi)低，同時它的周期也比國內(nèi)要長，這些都讓金地覺得境外的資本市場非常發(fā)達，而金地希望能夠借助這樣的不同的資金組合來做到讓商業(yè)地產(chǎn)能夠更靈活地去應(yīng)對市場。

　　“金地未來有意涉足傘形基金”

　　此外，金地集團作為國內(nèi)最早涉足金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)之一，目前還擁有專注于中國房地產(chǎn)市場投資的私募基金管理公司穩(wěn)盛投資。據(jù)介紹，穩(wěn)盛投資自2006年開始探索房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，目前已成長為中國房地產(chǎn)基金的先導(dǎo)企業(yè)，在香港、北京、上海、深圳、天津均設(shè)有分支機構(gòu)，旗下管理著一支美元房地產(chǎn)基金和多支人民幣房地產(chǎn)基金。2012年穩(wěn)盛投資累計完成投資超過70億元人民幣。接下來，穩(wěn)盛投資將繼續(xù)關(guān)注國內(nèi)優(yōu)質(zhì)、投資收益較好，具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)項目。

　　“目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)基金是做債權(quán)，而金地則是做股權(quán)，因為，僅有債權(quán)不行，金地還要做股權(quán)。股權(quán)募集到的錢投資到金地自己的項目上，而金地的開發(fā)能力讓大家有信心、感覺有保障，愿意將錢投資到這個項目上”，黃俊燦表示，此外，目前很多基金是項目基金，而金地未來想做傘形基金，這種基金不是一只具體的基金，而是由同一基金發(fā)起人發(fā)起、管理的多只基金，出資人想要加入必須有“入場券”，入場后其可以在基金內(nèi)部作多種選擇，出資人的投資靈活性得以增長，而基金發(fā)起人則要說明傘形基金下面的基金內(nèi)容。但是，這種基金金地會更多的跟機構(gòu)投資人做，因為其結(jié)構(gòu)較新，在境內(nèi)外中還是傾向于在境外做為主。

　　對話

　　改善戶型

　　將成主流

　　南方日報：今年以來，國內(nèi)房企如萬科、恒大都很強調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，加強了資本流動的速度，項目的建設(shè)包括預(yù)售都非常快，而金地以往開發(fā)項目則重精品，不太強調(diào)快銷。最近這兩年金地也相應(yīng)做了一些調(diào)整，這一“重塑戰(zhàn)略”目前進展如何？

　　黃俊燦：房企快速周轉(zhuǎn)也是增加股東回報的一種方式。作為上市房企，股東給我們錢就是追求股東回報，而股東回報等于毛利率乘以周轉(zhuǎn)速度再乘以負債率。負債率這塊，因為負債基本上企業(yè)就視其財務(wù)政策，財務(wù)政策積極進取一點可能負債率就會高一點，相應(yīng)風(fēng)險也會大，所以基本上負債率這部分企業(yè)調(diào)整的空間是有限的。而金地以前做精品是因為精品毛利率高，那時候精品的房子可以議價，所以相應(yīng)的其周轉(zhuǎn)速度就慢一點。而在現(xiàn)在這個被限購的年代，所謂“精品”的這個差異化很難議價，購房者大家都是剛需，所以在這種情況下房企就必須去做周轉(zhuǎn)率，目前整個行業(yè)基本上都在做周轉(zhuǎn)率，在這種政策的市場化環(huán)境下房企只能走這條路。

　　相應(yīng)地，以前金地更多是做中高端客戶，而現(xiàn)在則是做改善型的購房者偏多，因為一限購中高端房產(chǎn)沒法做，只能去做剛需和首次改善戶型。

　　南方日報：近些年房企集體布局商業(yè)地產(chǎn)，進而導(dǎo)致全行業(yè)有些供應(yīng)過剩了，金地將如何應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過剩這一狀況？

　　黃俊燦：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭實際上比住宅更為慘烈。比如說住宅建了以后做得不好可以便宜點賣出去，而商業(yè)地產(chǎn)如果你沒做好，旁邊別人做了個好的你就會死掉，而不是說租金便宜點你就能租掉。所以說，商業(yè)地產(chǎn)的運營對選址、前期定位以及后期運營的要求都非常高。萬達做商業(yè)，在我理解它還是做銷售模式的商業(yè)，靠做量靠滾動，并把商業(yè)配套的住宅賣掉，把周邊的街鋪賣掉。而金地做商業(yè)不是求數(shù)量，不是希望跟住宅一樣追求快速滾動、建完一個又去建另一個，我們希望能夠選一些好的、有潛力的地方，做精做好，不是很快賣掉，而是希望將來通過運營使租金收入增值來逐步達到自己租金收入增加。