央行下發(fā)房貸新政通知已有兩周，隨著多家銀行出臺(tái)細(xì)則，政策的威力逐漸顯現(xiàn)。記者連日來(lái)調(diào)查了解到，二套首付比例的調(diào)整令市場(chǎng)產(chǎn)生不小變化，改善型需求開(kāi)始釋放，市場(chǎng)重拾信心，購(gòu)房情緒高漲。而新政剛剛出臺(tái)就有開(kāi)發(fā)商放出即將漲價(jià)的消息，進(jìn)一步刺激了成交。

　　改善型成交增加

　　此次央行放松限貸，既非全面下調(diào)二套房首付比例，也不是引導(dǎo)地方政府按照各地現(xiàn)狀自行調(diào)整，而是針對(duì)已擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，下調(diào)二套房的首付比例。在市場(chǎng)看來(lái)，這種指向性調(diào)整對(duì)改善型置業(yè)群體的影響巨大，其中兩類群體獲益最大，一是“已有一套住房且貸款已結(jié)清”的再次置業(yè)者，另一類是“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型置業(yè)者。

　　在調(diào)整之前，這兩類置業(yè)者房貸首付比例都是總價(jià)的7成，而調(diào)整之后則降為3成。以購(gòu)買(mǎi)一套300萬(wàn)元的普通住宅為例，首付足足減少了120萬(wàn)，這一入市門(mén)檻的降低將激活一大批潛在需求。

　　深圳是改善型置業(yè)者十分活躍的城市。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年改善型需求（面積在90至144平方米之間）的成交占比為25%。隨著市場(chǎng)的回暖，購(gòu)房者入市積極性大大提升，改善型成交占比將有望突破2010年以來(lái)29.7%的最高紀(jì)錄。

　　“日光盤(pán)”再現(xiàn)

　　連日來(lái)，深圳的換房客和首次改善型置業(yè)者加速入市。僅上周，二手住宅放盤(pán)量大幅拉漲了40%，這表明換房客正集中釋放手中房源，屬“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型需求群體。

　　來(lái)自市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周全市一手住宅成交659套，較節(jié)前一周小幅上升1.9%；成交均價(jià)24082元/平方米，環(huán)比回升3.5%。

　　從多家地產(chǎn)中介反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，訪客量較9月上升了20%左右，促進(jìn)日均成交量提升30%-40%，其中100平方米以上的大戶型成交占比提高了10%。新售樓盤(pán)也出現(xiàn)難得一見(jiàn)的“日光盤(pán)”。上周，華潤(rùn)城一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售資格，并于周末入市，首批推出428套住宅，當(dāng)天即售罄。另外還有中駿四季陽(yáng)光和招商花園城2個(gè)項(xiàng)目加推，銷(xiāo)售率都在8成以上。

　　在華潤(rùn)城首發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，據(jù)工作人員介紹，有近3000批購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，首期推售的400余套產(chǎn)品在開(kāi)盤(pán)3小時(shí)內(nèi)全部售罄，均價(jià)約47500元/平方米，成交總額逾16億元，創(chuàng)下了深圳乃至全國(guó)售罄速度的新紀(jì)錄，出現(xiàn)自2009年以來(lái)最火爆的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面。

　　下限利率難執(zhí)行

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房貸新政的影響下，壓抑已久的剛性需求開(kāi)始爆發(fā)，再加上“單獨(dú)二孩”政策放開(kāi)后，帶來(lái)了一批新增改善型需求，入市意愿增強(qiáng)，從而推動(dòng)成交量走高。后市房?jī)r(jià)會(huì)否暴漲？

　　深圳中原地產(chǎn)分析，10月中下旬，將有包括鼎勝金域世家在內(nèi)的20個(gè)樓盤(pán)爆發(fā)性入市，給市場(chǎng)帶來(lái)龐大的供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)加劇，均價(jià)全面上漲的可能性不大。中聯(lián)地產(chǎn)研究亦顯示，房貸新政有利于改善型剛需的釋放，但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

　　另外，銀行會(huì)否執(zhí)行利率下限標(biāo)準(zhǔn)？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然包括建行在內(nèi)的幾家銀行已經(jīng)發(fā)文表態(tài)，支持央行的新政，但是利率下限只是一個(gè)愿景，其信號(hào)意義大于實(shí)際作用。在實(shí)際操作中，也并非強(qiáng)制按照7折執(zhí)行，最終還是由商業(yè)銀行依照自身資金狀況制定各自的標(biāo)準(zhǔn)，目前四大國(guó)有銀行仍按97折的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)操作。