10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），通知要求各地降低公積金門(mén)檻，包括取消數(shù)項(xiàng)收費(fèi)，只要連繳6個(gè)月就能申請(qǐng)貸款，實(shí)行異地互認(rèn)等，而最重要的是表態(tài)支持二次使用公積金！

　　 該通知與上周末審議通過(guò)的廣州“最嚴(yán)公積金”新政似乎有多處抵觸：廣州新政明確公積金貸過(guò)一次不能再貸，除要求連續(xù)正常繳納公積金6個(gè)月公積金外，還要求本地人累計(jì)繳存住房公積金兩年（含）以上，非本市戶(hù)籍累計(jì)繳存公積金三年（含）；廣州目前雖然已與佛山、珠海、惠州、江門(mén)、中山、東莞、肇慶等8座城市實(shí)現(xiàn)公積金互貸，但前提是滿(mǎn)足購(gòu)房所在城市的購(gòu)房及貸款政策。

　　 業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》下發(fā)后，廣州的公積金政策恐要再調(diào)。但問(wèn)題是，巧婦難為無(wú)米炊?。?/p>

　　 廣州住房公積金中心回應(yīng)稱(chēng)，目前還沒(méi)看到三部門(mén)印發(fā)的這份正式文件，待下來(lái)后將認(rèn)真研究，會(huì)對(duì)剛審議通過(guò)的公積金新政重新核對(duì)，如果其中有抵觸的地方，會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行中央對(duì)公積金管理規(guī)定的調(diào)整。

　　 公積金中心表示，廣州前幾年曾進(jìn)行過(guò)異地互認(rèn)的探索，如由廣東省住建廳統(tǒng)籌、廣州公積金中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，與佛山等8座城市簽訂異地互貸協(xié)議，但未形成機(jī)制，待中央文件下來(lái)后再研究落實(shí)。

　　 “這個(gè)文件應(yīng)該是希望能達(dá)到全國(guó)任何一個(gè)城市都能互認(rèn)，這在公積金中心系統(tǒng)應(yīng)該不難做到。”滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰指出，只要各城市的公積金管理系統(tǒng)是聯(lián)網(wǎng)的，對(duì)于特定的準(zhǔn)買(mǎi)家，可以在大城市繳存公積金，再前往中小城市使用公積金購(gòu)房，在購(gòu)房成本上是可以得到有效節(jié)省的。問(wèn)題是，周邊城市的公積金能否運(yùn)用到廣州的市場(chǎng)，被購(gòu)房者所用，決定權(quán)在廣州的公積金中心。

　　 三大沖突

　　 二套房能否公積金貸款？

　　 記者發(fā)現(xiàn)，央版公積金新政與穗版“最嚴(yán)公積金”新政存在三大沖突。

　　 沖突1

　　 可貸二次VS只貸一次

　　 《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為“購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。

　　 而在廣州，10月11日剛通過(guò)最嚴(yán)新政，其中明確公積金不能貸兩次。公積金中心表示，由于貸款有限，如果允許多次使用公積金貸款，實(shí)際是剝奪了排于其后的首次使用公積金貸款的買(mǎi)家的權(quán)利。

　　 沖突2

　　 連繳半年VS累繳兩年

　　 據(jù)住建部等發(fā)布的聯(lián)合通知，職工只需連續(xù)繳存公積金6個(gè)月（含）以上，即可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。對(duì)曾在異地繳存住房公積金的，在現(xiàn)繳存地繳存不滿(mǎn)6個(gè)月，繳存時(shí)間還可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。

　　 但根據(jù)廣州公積金新政，則除要求連續(xù)正常繳納6個(gè)月公積金外，還要求本地人累計(jì)繳存住房公積金兩年（含）以上，非本市戶(hù)籍累計(jì)繳存公積金三年（含）。

　　 沖突3

　　 異地互認(rèn)VS符合政策

　　 《通知》要求，推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。今后，在工作地繳存的公積金，可用于異地購(gòu)房貸款。

　　 2009年，廣州曾與佛山、珠海、惠州、江門(mén)、中山、東莞、肇慶簽訂協(xié)議，這8座城市公積金繳存職工，在其中任一城市購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，皆可憑借一些必要的資料向當(dāng)?shù)毓e金管理中心申請(qǐng)公積金貸款。去年5月，原協(xié)議到期，目前8城仍默認(rèn)執(zhí)行并等待省廳牽頭重簽。而中央這一通知的下發(fā)，必然會(huì)推動(dòng)更多的城市加入到公積金互認(rèn)互貸的隊(duì)伍中來(lái)。

　　 不過(guò)，雖然這8座城市實(shí)現(xiàn)公積金互貸，前提是滿(mǎn)足購(gòu)房所在城市的購(gòu)房及貸款政策。比如，在佛山繳納公積金，想在廣州買(mǎi)房，按照目前公積金政策，外地戶(hù)籍需滿(mǎn)足三年社保+連繳12個(gè)月公積金才行。

　　 業(yè)內(nèi)分析

　　 無(wú)米下鍋，廣州執(zhí)行有點(diǎn)難

　　 針對(duì)《通知》要求，財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，住房公積金如果能夠?qū)崿F(xiàn)異地提取、使用，意味著我們之前形成的公積金區(qū)域性市場(chǎng)被徹底打破。一方面可以把整個(gè)住房公積金撬動(dòng)起來(lái)。我們實(shí)施了這么多年的住房公積金，大多數(shù)情況下沒(méi)有被使用起來(lái)，我們積淀了很多資金，造成了很大的浪費(fèi)。另一方面，對(duì)大家買(mǎi)房也好，投資房地產(chǎn)也好，肯定會(huì)起到一個(gè)很好的推動(dòng)作用。

　　 馬光遠(yuǎn)同時(shí)指出，要真正打通的話(huà)并不容易，因?yàn)楝F(xiàn)在住房公積金基本上都集中在各地自己手里面，它實(shí)行的是屬地管理，而不是有一個(gè)統(tǒng)一的賬號(hào)等，所以具體實(shí)施還有一定的難度。

　　 “巧婦難為無(wú)米炊?。　睒I(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)廣州來(lái)說(shuō)，執(zhí)行該《通知》可能有點(diǎn)難度。因?yàn)閺V州公積金已達(dá)到全國(guó)最高提取比例。目前北京和上海的公積金提取比例僅約50%，而廣州當(dāng)年新增提取比例就達(dá)到76%，個(gè)別月份甚至超80%。如果真沒(méi)米下鍋，廣州是不是也得跟著政策走？

　　 房地產(chǎn)方面的律師指出，國(guó)家下發(fā)的通知只是一個(gè)大致方向，并不能作為執(zhí)行細(xì)則，需經(jīng)過(guò)由省到各地部門(mén)的層層下達(dá)，最終執(zhí)行以各地方制定的細(xì)則為準(zhǔn)。

　　 觀(guān)全國(guó)

　　 對(duì)樓市影響有多大？

　　 近期，有關(guān)公積金方面的新政接連出臺(tái)，包括取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目以減輕職工貸款負(fù)擔(dān)；公積金貸款連繳6月可申請(qǐng)；實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)等等。有專(zhuān)家直指，三部委下發(fā)《通知》，一方面是規(guī)范管理運(yùn)營(yíng)，另一方面則會(huì)影響購(gòu)房者預(yù)期。從現(xiàn)階段來(lái)看，政府已經(jīng)醞釀第三波救市政策，稅費(fèi)減免購(gòu)房補(bǔ)貼成第三波救市特征。這對(duì)樓市影響有多大？

　　 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，土地財(cái)政存在使得各地在樓市降溫的情況下，出臺(tái)救市政策愈加頻繁，力度也越來(lái)越大。未來(lái)各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)減免有望陸續(xù)出臺(tái)，托底市場(chǎng)，增加市場(chǎng)活力的政策將愈加頻繁。

　　 不過(guò)，也有冷眼旁觀(guān)者。住建部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興表示，此次公積金放松雖然會(huì)影響購(gòu)房者預(yù)期，但影響極為有限，其更大的意義在于規(guī)范公積金管理運(yùn)營(yíng)?！案鞯毓e金收費(fèi)項(xiàng)目各有不同，例如有的地方有擔(dān)保收費(fèi)，有的地方則沒(méi)有，進(jìn)行整頓后，一方面降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，另一方面更有利于管理。”

　　 中金在線(xiàn)引述地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士分析指出，《通知》看似松綁和刺激力度很大，但仍屬于購(gòu)房者信心刺激政策，刺激更多的潛在購(gòu)房者結(jié)束樓市觀(guān)望、盡快買(mǎi)房；說(shuō)實(shí)話(huà)，就刺激力度來(lái)講，遠(yuǎn)不如一些地方制定的新刺激政策。中央決心讓樓市回暖?！安还苣愠姓J(rèn)還是不承認(rèn)，中央政府的態(tài)度至此已經(jīng)非常明確?！?/p>

　　 看廣州

　　 對(duì)市場(chǎng)沖擊或極微

　　 中原地產(chǎn)提供的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前廣州二手樓市客戶(hù)選擇一次性付款比例超過(guò)4成，較1季度提升5個(gè)百分點(diǎn)左右。在貸款方式方面，公積金貸款比例在9月份已降低到歷史低點(diǎn)，僅有1成多客戶(hù)用公積金貸款，驟降兩成，商業(yè)貸款比例提升到7成，相比第一季度時(shí)提升了4成左右。

　　 “今年前三季度，通過(guò)滿(mǎn)堂紅促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，二次申請(qǐng)公積金的比例為7.5%，不算大?！睗M(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，即使公積金貸款新政在年底前出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的影響還是非常有限。商業(yè)銀行房貸在利好政策支持下，如能調(diào)整到基準(zhǔn)利率8折左右，加上在審批時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，吸引力將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公積金貸款。接下來(lái)，相信不少一手樓盤(pán)也會(huì)加大力度，力促買(mǎi)家更多選擇與開(kāi)發(fā)商有合作關(guān)系的商業(yè)銀行提供的房貸產(chǎn)品。

　　 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，因?yàn)楣e金申請(qǐng)難度大，開(kāi)發(fā)商不喜歡，在相同條件下，開(kāi)發(fā)商會(huì)把優(yōu)惠更多地給商業(yè)貸款，公積金的作用、優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越弱。

　　 暨南大學(xué)教授胡剛分析，當(dāng)前中央政策已經(jīng)明確加大力度支持包括首次改善需求在內(nèi)的剛需需求購(gòu)房者，商業(yè)銀行房貸放松也將釋放大量的樓市購(gòu)買(mǎi)力，公積金新政策對(duì)市場(chǎng)沖擊極微。