北京的樓市在大半年的低迷后終于在“十一”黃金周有了些許熱鬧。多家大型房屋中介機(jī)構(gòu)均表示，進(jìn)入10月以來，北京房屋成交量明顯回升。專家分析稱，由于目前一線城市的樓市維持了優(yōu)先剛需、打擊投機(jī)的主要政策方向，因此短期內(nèi)放松限購(gòu)的可能性仍然較低。

　　一線城市顯現(xiàn)回暖跡象

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，截至9月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅又進(jìn)一步擴(kuò)大，庫(kù)存壓力巨大，而一線城市9月份的市場(chǎng)成交總體偏弱的特征仍然明顯。

　　面對(duì)高企的庫(kù)存壓力，全國(guó)多數(shù)省會(huì)城市相繼取消了限購(gòu)政策，而北上廣深四座一線城市卻仍然保持了“巋然不動(dòng)”的姿態(tài)，而在不放松限購(gòu)的同時(shí)卻悄悄迎來了市場(chǎng)回暖，其中北京、上海市場(chǎng)活躍度明顯提高，廣州、深圳樓市走勢(shì)基本維持平穩(wěn)。

　　以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，10月上旬，北京市二手房市場(chǎng)新增房源比9月同期增長(zhǎng)了19.6%；市場(chǎng)新增客源比9月同期增長(zhǎng)了9.4%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，盡管網(wǎng)簽情況由于節(jié)假日因素的影響而出現(xiàn)顯著下滑，但在市場(chǎng)實(shí)際合同簽訂量方面，北京樓市表現(xiàn)出了一定程度的向好，表現(xiàn)為二手房市場(chǎng)看房量出現(xiàn)一定程度的增加，實(shí)際成交均價(jià)也止跌企穩(wěn)。

　　“雖然樓市已有回暖跡象，但在房?jī)r(jià)依然高企，市場(chǎng)需求以剛需和改善為主的當(dāng)下，房?jī)r(jià)不具備立即回升的條件。10月份主要城市二手住宅價(jià)格跌幅預(yù)計(jì)將會(huì)收窄，下跌城市或?qū)p少?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　放松限購(gòu)暫時(shí)沒有必要

　　為何一線城市“不松綁”？在張大偉看來，北京這樣的一線城市放松限購(gòu)沒有必要?！笆紫龋m然北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，但土地出讓金依然處于高位，截至日前，年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)接近1600億元，全年突破2000億元基本成為定局，暫時(shí)沒有松綁限購(gòu)的必要。而在自住房大量入市的情況下，商品房銷售降幅并不大。整體看市場(chǎng)的成交情況相比二季度有所復(fù)蘇。其次，北京的契稅政策已經(jīng)是全國(guó)最松，其中對(duì)首套房90平方米以下按照1%繳納，90-140平方米的按照1.5%，已經(jīng)沒有下調(diào)空間。第三，北京在7月已經(jīng)表態(tài)不松綁限購(gòu)，最近建委也重申了這一政策，年內(nèi)除非經(jīng)濟(jì)大滑坡，否則可能性非常小?！?

　　不過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“去行政化”的前提下，一線城市限購(gòu)政策短期內(nèi)雖然不會(huì)取消，但退出只是時(shí)間問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表

　　示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性問題，未來將會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律出臺(tái)調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

　　“在北上廣深這樣的一線城市里，供給和需求相比，肯定是需求旺盛。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，要改變一線城市住房供不應(yīng)求的狀況，僅僅放開限購(gòu)是不夠的，還必須做好與整個(gè)城鎮(zhèn)化相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能提高一線城市的承載能力。不能過度依賴放開限購(gòu)，還應(yīng)該從多方面入手解決一線城市城鎮(zhèn)化過程中住房需求旺盛的問題?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民表示。

　　短期價(jià)格上漲空間不大

　　隨著房貸新政落地和普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整所釋放出的改善型需求逐步入市，四季度一線城市的市場(chǎng)停止探底趨勢(shì)基本已無懸念。不過對(duì)于成交量和房?jī)r(jià)能否大幅上漲，業(yè)內(nèi)專家有不同的看法。

　　“經(jīng)歷了限購(gòu)持續(xù)3年導(dǎo)致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對(duì)象——改善型需求，將成為下一階段市場(chǎng)的重要支撐力。且改善型需求無論對(duì)房企還是銀行而言，都較剛需有更大的利潤(rùn)空間。因此四季度一線城市樓市肯定會(huì)比三季度回暖，但因?yàn)閹?kù)存較多等原因，短期上漲的空間也不大。”張大偉對(duì)記者表示。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，雖然年底之前全國(guó)性的樓市企穩(wěn)反彈的可能性比較小，但一線城市反而可能表現(xiàn)更好一些，由于一線和二線市場(chǎng)的庫(kù)存壓力比三四線要稍微好一點(diǎn)，因此房貸政策的變化幾個(gè)月內(nèi)就可以讓一線和少數(shù)比較強(qiáng)大的二線表現(xiàn)樂觀。