房地產(chǎn)調(diào)控四大疑云待解

　　一場北風(fēng)吹去了北京上空的霧霾，即將面世的滬港通也有望將A股從糾結(jié)中拽出來，但央行和銀監(jiān)會的房貸新政卻沒有讓房地產(chǎn)市場變得清澈，反而引來了諸多疑云。

　　首先，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增速的關(guān)系該如何處理。

　　10月10日，國際貨幣基金組織(IMF)在華盛頓發(fā)布的《亞洲及太平洋區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望報告》中指出，在短期內(nèi)，急轉(zhuǎn)直下的中國房市或拖累亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景。報告預(yù)測，中國房價指數(shù)如持續(xù)下跌，將對許多亞洲的新興經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生重大影響：“房價下跌5%，將導(dǎo)致后一年GDP下降1.3%?！?/p>

　　不過，IMF首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧利維耶·布朗夏爾日前又表示，中國房價會下降，但并不會帶來金融和財政風(fēng)險。因為中國家庭按揭貸款的杠桿率相對較低，即使房價下跌也不會使金融機(jī)構(gòu)和家庭破產(chǎn)。他強(qiáng)調(diào)，增長放緩是中國經(jīng)濟(jì)機(jī)體更加健康的表現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)一頭連著投資，一頭掛著消費，是一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè)。從當(dāng)前國內(nèi)采取的措施看，各地相繼取消限購以及房貸新政的出現(xiàn)，被各界認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的一項重要舉措。更有甚者，將針對房地產(chǎn)的這些措施稱為救市手段。因此，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增速的關(guān)系要搞好。

　　其次，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸供應(yīng)能不能滿足市場需求。

　　中國社會科學(xué)院在10日發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測——2014年秋季報告》中預(yù)計，2014中國經(jīng)濟(jì)增長7.3%左右，比今年春季預(yù)測下調(diào)了0.1個百分點。下調(diào)的主要原因是：今年以來房地產(chǎn)市場調(diào)整加深，占總投資1/4的房地產(chǎn)投資的增速顯著下滑；盡管政府加大了基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但因融資制約、項目準(zhǔn)備不足、投資回報率低等問題而難以完全對沖房地產(chǎn)投資增速的下滑。

　　8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化，銷售和新開工繼續(xù)負(fù)增長，相對穩(wěn)定的施工和竣工面積也帶動地產(chǎn)庫存不斷攀升。然而，房地產(chǎn)投資受制于前期拿地和新開工過少難有明顯復(fù)蘇，反而繼續(xù)下行的風(fēng)險較大。眾多分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”等舉措會給房地產(chǎn)市場帶來短期提振，但可能無法改變明年房地產(chǎn)投資向下調(diào)整的格局。

　　國信證券預(yù)計，房地產(chǎn)投資下滑對整體經(jīng)濟(jì)拖累較大，政府無法泰然處之，勢必祭出對沖的手段。

　　而針對居民房貸的需求，央行、銀監(jiān)會祭出了住房抵押貸款支持證券（MBS)等“新武器”，從短期來看，這些措施可以拓展居民部門加杠桿的空間，顯著刺激地產(chǎn)銷售。但中長期來看，居民部門即使有加杠桿的空間，但缺乏加杠桿的能力，也會使大量的地產(chǎn)庫存難以消化。

　　因此，從滿足居民房貸需求、消化樓市庫存壓力等方面看，全面降息才是最直接、最有效的手段。而現(xiàn)在較低的通脹形勢也為全面降息創(chuàng)造了有利條件。

　　第三，房地產(chǎn)稅立法何時才能實現(xiàn)突破。

　　今年年初，房地產(chǎn)稅立法據(jù)稱在低調(diào)而有序的進(jìn)行，但事實情況是這項工作并沒有列入2014年全國人大的年度立法計劃。業(yè)界比較統(tǒng)一的看法是，雖然國家強(qiáng)調(diào)“加快房地產(chǎn)稅立法”，但房地產(chǎn)稅立法會非常艱難，吵吵幾年也是有可能的。

　　但在房貸新政出臺后，稅收調(diào)整成為市場的關(guān)注焦點。比如，有業(yè)內(nèi)人士爆料稱，11月份將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅，原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。另據(jù)國內(nèi)媒體報道，重慶將按建筑面積的成交單價統(tǒng)一扣除20%的裝修費后再確定是否需要征收房產(chǎn)稅。

　　從以上信息看，無論是市場傳言還是地方政府的作為，都將注意力放在了房地產(chǎn)稅上。這會不會倒逼房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)進(jìn)程呢？

　　第四，住房信息聯(lián)網(wǎng)何時才能從傳說成為現(xiàn)實。？

　　《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》明確提出要“健全城鎮(zhèn)住房制度”，建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推進(jìn)部門信息共享，6年內(nèi)要實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。

　　現(xiàn)在已有包括福建、甘肅、廣西等省份頒布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施方案，明確時間表和路線圖，加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，在全國106個重點城市中，已經(jīng)有約50%的城市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作，河北、山東等11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記省級職責(zé)整合。

　　國務(wù)院法制辦在8月15日對外發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，公開征求社會各界意見。按照日程安排，這次征求意見于9月15日結(jié)束。在進(jìn)一步修改后，該條例有望經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式實施。屆時，住房信息聯(lián)網(wǎng)就將變得清晰可見，也許不會用6年的時間就能與公眾見面了。

　　總之，房地產(chǎn)市場牽涉面太廣，上述的疑云越早清除越有利于這一行業(yè)的健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康發(fā)展軌道，中國經(jīng)濟(jì)也才能更好地進(jìn)入“第二季”征程。