樓市很專業(yè)、很難懂？其實(shí)，不用看太多令人眼花繚亂的數(shù)據(jù)，不必在意見紛紜的“口水”中糾結(jié)，假如你和我一樣，承認(rèn)廣州等一線城市的樓市還會繼續(xù)往上走的話，那么便不用太在意樓市底部何時(shí)到來。你不需要抄底抄到最低點(diǎn)，你需要做的只是，在樓市開始進(jìn)入“V”形或“U”形底部右邊的上升通道時(shí)，能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)開始走出谷底，從而作出正確的購房決定。

　　露底標(biāo)志1

　　診斷

　　未出現(xiàn)

　　大投資客抄底樓市

　　【標(biāo)志釋義】

　　“春江水暖鴨先知”。在樓市中，只有在水里游泳的“鴨”才能第一時(shí)間感知水的冷暖，皆因資金身臨其境的敏銳嗅覺。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，雖然資金有時(shí)也會盲目，不過一般而言，假如大投資客、國際基金或者擁有豐富抄底經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)出現(xiàn)異動，則是非常值得關(guān)注的底部標(biāo)志之一。

　　【穿越2011】

　　從2011年年底開始，國際資金已為抄底中國樓市作準(zhǔn)備。索羅斯基金管理香港公司準(zhǔn)備構(gòu)建一只房地產(chǎn)投資基金，投資中國內(nèi)地高端樓盤。同時(shí)，長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司高管表示，該公司正積極關(guān)注收購機(jī)會，這是在中國內(nèi)地?cái)U(kuò)張的黃金時(shí)代。

　　2012年年初，在北京、上海、廣州密集出現(xiàn)了基金組團(tuán)以5-7折的售價(jià)抄底樓市。個(gè)人投資豪客開始出現(xiàn)。北京媒體報(bào)道稱，北京幾個(gè)樓盤出現(xiàn)了億元大單，背后均是一些不知姓名的隱身富豪。

　　【穿越2008】

　　2008年11月份，在絕跡一年多后，一支打著“溫州投資看房團(tuán)”旗號的投資客隊(duì)伍出現(xiàn)在各地媒體視線中，他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海、杭州、廈門等地。幾乎在同一時(shí)期，由代理機(jī)構(gòu)帶領(lǐng)的數(shù)家境外投資基金四處考察樓盤。猶記得當(dāng)時(shí)，在廣州不少樓盤的售樓部外，同樣擺放著“歡迎溫州購房團(tuán)”的牌子，留下不少溫州炒房客的足跡。

　　【2014年10月】

　　目前廣州樓市未見有明顯的大投資客異動，反而從去年開始，有不少投資機(jī)構(gòu)從內(nèi)地樓市撤走，其中的代表是全球華人首富李嘉誠一系列的拋售動作，這一年以來，李嘉誠相繼出售位于上海、廣州等城市的寫字樓及商場，據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，在過去的一年時(shí)間里，這位華人首富通過拋售手中資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)金額超過800億元。盡管李嘉誠多次表示“有買有賣是正常行為”，但仍被市場解讀為“不看好內(nèi)地樓市”的悲觀信號。

　　露底標(biāo)志2

　　診斷

　　未出現(xiàn)

　　中心城區(qū)也大降價(jià)

　　【標(biāo)志釋義】

　　“皇帝女不愁嫁”，說的就是市中心區(qū)的房子。市中心區(qū)由于土地資源稀缺、供應(yīng)量不足等因素，樓價(jià)向來堅(jiān)挺。當(dāng)市中心區(qū)的樓價(jià)也開始明顯下跌時(shí)，證明樓市已經(jīng)進(jìn)入深度下調(diào)階段。

　　【穿越2011】

　　2012年元旦前后，廣州外圍區(qū)域樓價(jià)經(jīng)歷連續(xù)4個(gè)月的下跌后，降價(jià)潮蔓延到中心城區(qū)，中心區(qū)不少樓盤開始降價(jià)出售。其中被視為廣州樓市“風(fēng)向標(biāo)”的珠江新城，財(cái)富世紀(jì)廣場推出2.5萬元/平方米的特價(jià)，是之前售價(jià)的7.5折。越秀區(qū)的淘金峯景售價(jià)直降1萬元/平方米，相當(dāng)于7折。部分新開樓盤低價(jià)入市，開盤價(jià)比“吹風(fēng)價(jià)”要低15%左右。不過，總體而言，中心城區(qū)樓價(jià)的下降幅度約為10%。

　　【穿越2008】

　　2008年12月份，廣州十區(qū)均價(jià)跌至8012元/平方米，為全年最低點(diǎn)。在周邊區(qū)域房價(jià)持續(xù)下跌的情況下，天河、海珠、越秀、荔灣4個(gè)老城區(qū)樓價(jià)的下降幅度約為10%，少數(shù)樓盤降幅超過20%。

　　【2014年10月】

　　廣州市國土房管局最新公布的成交數(shù)據(jù)顯示，8月份，廣州中心六區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)為28284元/平方米，環(huán)比下降3.3%，同期降幅小于郊區(qū)樓價(jià)。從當(dāng)前的市場來看，中心區(qū)的樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺。當(dāng)然，中心區(qū)也有促銷的樓盤，不過只是個(gè)別現(xiàn)象，降價(jià)幅度也不大，因此，中心區(qū)樓價(jià)充其量只是止?jié)q而已。

　　露底標(biāo)志3

　　診斷

　　已出現(xiàn)

　　推出“無理由退房”

　　【標(biāo)志釋義】

　　當(dāng)降價(jià)維權(quán)的“隊(duì)伍”出現(xiàn)在不同城市、不同樓盤的售樓部，緊接著，越來越多開發(fā)商為了撬動消費(fèi)推出各種“降價(jià)補(bǔ)償”措施，甚至推出“無理由退房”，成為樓價(jià)已經(jīng)跌至谷底的最容易識別的信號之一。

　　【穿越2011】

　　2011年年底，廣州樓市出現(xiàn)較密集的降價(jià)維權(quán)事件。

　　【穿越2008】

　　從2007年下半年樓價(jià)開始下跌以來，各大城市陸續(xù)發(fā)生降價(jià)維權(quán)案例，廣州雖然算是“淡定”的城市，也不時(shí)會發(fā)生業(yè)主以各種理由拒絕收樓的案例，其后，有商家祭出“無理由退房”，以此撬動市場。

　　【2014年10月】

　　從今年年初開始，廣州番禺某高端盤以市價(jià)6折多拋售引發(fā)前期業(yè)主不滿，廣州部分郊區(qū)樓盤，如花都、蘿崗板塊等樓盤的維權(quán)案例明顯增多，盡管業(yè)主訴求不一，但樓價(jià)下降令舊業(yè)主心中不爽是背后最重要的原因。為了打消買家的顧慮，有開發(fā)商推出“無理由退房”與“降價(jià)補(bǔ)償”，市場仿佛昔日重現(xiàn)。

　　露底標(biāo)志4

　　診斷

　　已出現(xiàn)

　　房企并購大潮加劇

　　【標(biāo)志釋義】

　　市場調(diào)整的加劇首先表現(xiàn)在企業(yè)的洗牌、“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”之后，剩下的是能經(jīng)歷風(fēng)雨的、有實(shí)力的企業(yè)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)中，甚至?xí)霈F(xiàn)大巨頭轟然倒下的消息。

　　【穿越2011】

　　2011年，房地產(chǎn)行業(yè)共完成70多起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍。當(dāng)年，綠城董事長宋衛(wèi)平的“千字文”成為并購事件中的悲情注腳，頗有壯士慷慨而歌的切膚寒意。

　　【穿越2008】

　　2008年被稱為“中小型房企兼并年”，包括萬科、保利等龍頭大企紛紛兼并一些企業(yè)或者收購一些項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)洗牌劇烈。由于赴港上市遭阻，也有部分龍頭企業(yè)傳出破產(chǎn)、“地王”被收回的消息，房地產(chǎn)行業(yè)曾一度風(fēng)雨飄搖。

　　【2014年10月】

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，同比增長2.09倍；未完成交易92宗，同比增長4.73倍。今年房企并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小型房企，以大型開發(fā)商和地產(chǎn)私募基金為首的資本嗅到了高利潤的并購商機(jī)。大房企的轉(zhuǎn)型也成為當(dāng)前明顯的趨勢，萬科、萬達(dá)、保利、恒大、綠地等均開始進(jìn)行明顯的多元化發(fā)展。

　　露底標(biāo)志5

　　診斷

　　已出現(xiàn)

　　商家抄底土地市場

　　【標(biāo)志釋義】

　　一般而言，在預(yù)期不佳、銷售不暢的情況下，發(fā)展商會減少購入土地的預(yù)算，更審慎購買土地。正是如此，土地流拍與實(shí)力商家開始抄底土地市場兩者共存的時(shí)候，意味著市場深度低迷時(shí)期的到來。實(shí)力商家抄底土地市場意味著商家看好后市，因此，這同樣也是市場底部筑成的標(biāo)志之一。

　　【穿越2011】

　　2011年至2012年年初，廣州連續(xù)取消了32次土地出讓，不過，抄底土地市場的現(xiàn)象也頻頻發(fā)生。2011年年底，廣州地鐵聯(lián)合體以30.7億元的總價(jià)拿下廣州大坦沙鐵路以北地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)廣州單塊土地出讓的總價(jià)紀(jì)錄。從全國范圍來看，一些港資（外資）房企拿地?zé)崆椴粶p反增，香港知名房企和記黃埔在內(nèi)地土地市場開始加倉，分別在佛山、大連等城市購入土地。

　　【穿越2008】

　　2008年年底，各大城市如北京、廣州、成都等逐漸開閘放地，大多數(shù)地塊以底價(jià)成交。同時(shí)，“地王”欠繳地價(jià)、退地的消息頻傳。但少數(shù)商家開始出手買地。在華南土地市場上涌現(xiàn)的大多數(shù)是新面孔，廣州年末多個(gè)土地拍賣會上，均是神秘企業(yè)以底價(jià)獲得地塊。在大開發(fā)商中，保利地產(chǎn)買地最積極進(jìn)取。

　　【2014年10月】

　　中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減。不過，從今年年中開始，包括萬科、保利、中海、融創(chuàng)、龍湖等房企都表現(xiàn)出買地的意向。國慶節(jié)前夕，廣州土地市場迎來今年以來最大規(guī)模的集中推地，荔灣、天河、番禺、花都4區(qū)13宗地塊掛牌出讓，總起始地價(jià)達(dá)146.02億元，最終，10宗地塊成功出讓。

　　露底標(biāo)志6

　　診斷

　　已出現(xiàn)

　　調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向

　　【標(biāo)志釋義】

　　中國樓市向來是政策市，政策執(zhí)行力度是決定樓市走向最關(guān)鍵的因素?！跋拮至睢笔钱?dāng)前樓市最關(guān)鍵的政策“緊箍咒”，也是“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的核心政策，是否松動至關(guān)重要。

　　【穿越2011】

　　2011年年底，以“限字令”為主要手段的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控持續(xù)。但是，一方面是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松；另一方面是地方政府在樓市政策上微調(diào)不斷。40多個(gè)城市出臺了不同的微調(diào)政策，微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

　　【穿越2008】

　　從2008年10月份開始，中央政府接二連三地推出一系列重大政策利好以“鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)”。無論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)、利率等中央“組合拳”，還是減免稅收、購房補(bǔ)貼等地方施展的救市舉措，都可以看到套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”已然松動，市場風(fēng)向明顯扭轉(zhuǎn)。

　　【2014年10月】

　　目前仍然執(zhí)行限購的只剩下北、上、廣、深等幾大中心城市，可以預(yù)期的是，取消“限購令”只是遲早的問題，調(diào)控政策利空已經(jīng)出盡。

　　露底標(biāo)志7

　　診斷

　　已出現(xiàn)

　　“銀根”趨向?qū)捤?/p>

　　【標(biāo)志釋義】

　　“銀根”的松緊，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)的高低。從房貸政策來看，假如出現(xiàn)住房貸款鼓勵(lì)性消費(fèi)的傾向，則是較明顯的市場轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。

　　【穿越2011】

　　從2012年年初開始，不斷釋放出銀根寬松信號。央行分別在6月8日和7月6日實(shí)施降息，于2月24日和5月18日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并首次實(shí)施不對稱降息以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　【穿越2008】

　　2008年9月份后，國民經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，為啟動內(nèi)需，第四季度國內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松，降息幅度之大創(chuàng)11年之最，調(diào)整后的貸款利率達(dá)到近15年來的新低，同時(shí)，在按揭貸款最低7折的新優(yōu)惠政策下，房貸成本大為降低。

　　【2014年10月】

　　9月30日，房貸新政出臺，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知”，對首套房貸的認(rèn)定以及開發(fā)商的融資等進(jìn)行了調(diào)整，新的房貸政策救市空間較大，執(zhí)行力度如何尚未可知，但仍然給了市場無限的遐想。

　　露底標(biāo)志8

　　診斷

　　未出現(xiàn)

　　存量減少

　　消化加速

　　【標(biāo)志釋義】

　　供貨量與成交量是市場風(fēng)向一個(gè)非常重要的指標(biāo)。所謂“量在價(jià)先”，成交量上升，價(jià)格必然會往上走。尤其在市場長期低迷的情況下，如果出現(xiàn)成交量放大、消化率加速的跡象，則是市場即將走出低谷的標(biāo)志。

　　【穿越2011】

　　2012年2月份后，廣州樓市出現(xiàn)“小陽春”；4月份成交量再漲30%，攀升至83.24萬平方米，那是自2007年6月份后再也沒有達(dá)到的高度，樓市回暖至此完全確立。

　　【穿越2008】

　　2008年年底至2009年年初，樓市開始出現(xiàn)向上走的反彈跡象，其后成交量一路攀升，直至2009年8月份，廣州樓市交易量接近170萬平方米的高峰。

　　【2014年10月】

　　當(dāng)前廣州樓市存量為近年來最高，被視為樓市迅速反轉(zhuǎn)的最大制約因素。陽光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前廣州11區(qū)的可售量、未售量分別達(dá)到1006萬平方米、1913萬平方米，幾乎是2008年-2009年這一次調(diào)整周期的兩倍，比2011年-2012年的這一次調(diào)整周期也大約多了50%?？梢哉f，當(dāng)前廣州樓市的去貨壓力巨大，即使成交量有所上漲，但總體而言，消化率加速尚未出現(xiàn)。