近日，被戲稱為“宇宙中心”的五道口學區(qū)房單價從10萬元跌至6萬元以下，曾經(jīng)價格最為堅挺，被看做永遠也不會跌的學區(qū)房也在市場低迷中淪陷了。據(jù)記者調(diào)查，學區(qū)房價格確實有所回落，二手房整體成交的低迷使得學區(qū)房價格出現(xiàn)下跌，而購房人的觀望情緒也使得學區(qū)房出現(xiàn)議價的可能性。不過，跌幅并沒有傳言中的那么大，在中關村、五道口、東城等學區(qū)集中的板塊，學區(qū)房成交價約有一成的回落。

　　學區(qū)房近期價格降一成

　　記者周末來到五道口，從區(qū)域內(nèi)不同中介門店了解到，華清嘉園目前的成交單價在6萬元—7萬元/平方米左右，10萬元/平方米的報價只是個別小戶型業(yè)主的報價，并不能算小區(qū)整體的平均成交價格。

　　雖然沒有出現(xiàn)如此大幅度的價格下跌，但區(qū)域內(nèi)中介也坦言附近學區(qū)房近期的價格確實是降了。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年以來(至9月7日的數(shù)據(jù))全市二手住宅成交均價累計下跌16.8%。其中區(qū)重點學區(qū)房下降11.7%。

　　在學區(qū)最為集中的中關村、五道口區(qū)域，二手房成交均價已從最高點的63766元/平方米回落至51168元/平方米。東城區(qū)重點學區(qū)房區(qū)域成交價格4月還處于56140元/平方米的高點運行，8月已下探至45784元/平方米。

　　記者從華清嘉園附近的鏈家地產(chǎn)門店了解到，作為中關村二小學區(qū)房的華清嘉園小區(qū)二手房價格整體之所以下滑，主要是由于華清嘉園小區(qū)包含三棟回遷樓且去年該小區(qū)被劃歸為非普小區(qū)，使得該小區(qū)不同房源價格受到稅費、戶型、朝向等因素影響導致單價波動較大。

　　70平方米以下戶型降幅最小

　　學區(qū)房一直屬于另類“剛需”，其成交量與普通住宅相比更具有穩(wěn)定性，然而市場持續(xù)低迷，使得學區(qū)房也受到影響，但淡市下，記者發(fā)現(xiàn)70平方米以下小戶型的價格最抗跌。

　　“學區(qū)房與普通住宅不同，多為老房子，不僅建筑年代久遠，且戶型差，多數(shù)購買的業(yè)主只是為了獲得入學資格。小戶型總價低，購房者容易承擔，所以即使市場不好，也受歡迎。”置業(yè)顧問小張說道。

　　這一點在數(shù)據(jù)上被證實，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從重點學區(qū)房的成交面積檔位來看，70平方米以下的1-2居室成交占比最高，為62.3%，高于全市平均水平15.7個百分點。與此同時，年內(nèi)降幅也最小，為3.6%。

　　二手房市場整體低迷是主因

　　所謂“學區(qū)房”，即教育質(zhì)量好的學區(qū)旁的房產(chǎn)，因此其價格發(fā)生變化一定與北京市教育改革政策有一定關系，教育改革讓各區(qū)縣的入學劃片政策發(fā)生了一些變化，影響了購房者對于學區(qū)房的預期。

　　不過，當下導致學區(qū)房價格下調(diào)的最根本原因還是二手房市場整體的低迷。相比普通二手房，學區(qū)房價格下調(diào)的幅度并不大，可以說，學區(qū)房價格的下跌是目前北京二手房市場整體狀況的一個縮影。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，受今年以來需求觀望，樓市成交冷淡，全市二手住宅價格普降的房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，個別重點小學的學區(qū)房價格有所回落也屬正常現(xiàn)象。