美元指數(shù)的強(qiáng)勢(shì)上漲，給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外債融資的償還帶來巨大壓力。近期A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)較大跌幅，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司感受到了美元飆升的寒意。

　　隨著美聯(lián)儲(chǔ)逐步收緊量化寬松貨幣政策（QE）以及可能在今年10月完全結(jié)束QE，再加上地緣政治動(dòng)蕩以及歐元區(qū)意外降息，從5月初至今，美元指數(shù)逆轉(zhuǎn)年初以來的下降趨勢(shì)，漲幅已經(jīng)超過6%。

　　據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic統(tǒng)計(jì)，今年1～8月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)在海外市場(chǎng)發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期增長(zhǎng)100%。

　　另?yè)?jù)彭博社消息，自2014年以來，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%，皆創(chuàng)下近十年新高。隨著美元的升值以及人民幣匯率升值乏力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)須為外債融資償還更多的人民幣資金。

　　一旦美國(guó)退出QE，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期會(huì)促使美元從新興市場(chǎng)撤離回流美國(guó)。倘若彼時(shí)人民幣匯率繼續(xù)升值，我國(guó)出口將承受更大的壓力，而美聯(lián)儲(chǔ)如果明年加息無疑會(huì)加劇美元的升值走勢(shì)。

　　雖然中國(guó)央行可以通過公開市場(chǎng)操作，對(duì)沖強(qiáng)勢(shì)美元帶來的資本流出，但如果強(qiáng)勢(shì)美元伴隨全球資本風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)一步購(gòu)買美元，美元加息和升值將會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。尤需值得注意的是，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在境外發(fā)債的成本已經(jīng)高于2013年。北京中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企境外融資成本已普遍增加至7%以上。

　　美聯(lián)儲(chǔ)升息意味著國(guó)際融資成本的整體上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本將會(huì)大幅上漲。而從被寄予希望的國(guó)內(nèi)金九銷售數(shù)據(jù)情況看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)并沒有明顯改善，反而出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，就連房地產(chǎn)剛需最旺盛的北京地區(qū)，今年來房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)也頗為顯著。因而，一旦國(guó)內(nèi)的銷售疲軟不能夠回籠資金以償還境外融資貸款，原本廉價(jià)的美元貸款就有可能演化為這些借有外債的房產(chǎn)企業(yè)的“定時(shí)炸彈”。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司9月2日發(fā)布的報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲弱將在未來幾年削弱中國(guó)房地產(chǎn)商的信用狀況，并影響部分實(shí)力較弱的房地產(chǎn)商的生存前景。依目前的情況看，以下半年的銷售復(fù)蘇彌補(bǔ)今年以來銷售疲弱的可能性不大，標(biāo)普預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全年銷量同比增速為零，并預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)銷售額將下降5%。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，未來12個(gè)月內(nèi)負(fù)面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量將超過正面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量，較低評(píng)級(jí)的公司極有可能出現(xiàn)債務(wù)違約。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，從國(guó)際財(cái)經(jīng)大趨勢(shì)來看，強(qiáng)勢(shì)美元政策將回歸；隨著國(guó)際資本回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，新興市場(chǎng)普遍面臨流動(dòng)性短缺；5年周期內(nèi)，美元強(qiáng)勢(shì)升值和人民幣弱升值將同時(shí)存在；長(zhǎng)期來看，人民幣必定貶值，已到配置美元資產(chǎn)的時(shí)候；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入中期調(diào)整。