在樓市不容樂(lè)觀的行情下，“金九”顯得格外珍貴，諸多開發(fā)商選擇趁此機(jī)會(huì)低價(jià)開盤搶客，繼首開香溪郡、臻園、朝北8080等項(xiàng)目9月首周開盤打響“金九”的“頭炮”之后，中秋小長(zhǎng)假三天，北京及周邊又有11個(gè)樓盤扎堆入市，其中七成售罄。

　　9月首周，北京及周邊有8個(gè)項(xiàng)目入市，分別為朝陽(yáng)的臻園，通州的朝北8080、首開香溪郡，房山的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地，固安的中鼎·鳳凰城，密云的雲(yún)溪，燕郊的上上城理想新城七個(gè)商品房項(xiàng)目以及金隅匯景苑自住房第三次選房。其中，五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地和朝北8080均在兩小時(shí)內(nèi)全部售罄，上上城理想新城、金隅匯景苑幾乎售罄，其余幾個(gè)項(xiàng)目也都銷售過(guò)半。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售， 開盤數(shù)量有望創(chuàng)造今年以來(lái)的月度新高。 其中，僅通州一區(qū)本月即將入市的房源數(shù)量就超過(guò)4000套，亦莊、門頭溝更是有多個(gè)板塊面臨項(xiàng)目集中開盤。從9月入市項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，雖然自今年年初預(yù)售限價(jià)已基本放開，但“謹(jǐn)慎”仍是目前市場(chǎng)的主基調(diào)。

　　不過(guò)，面對(duì)“金九”的火熱，有業(yè)內(nèi)人士指出，僅從9月首批開盤熱銷的幾個(gè)項(xiàng)目就判定樓市已經(jīng)回暖甚至反轉(zhuǎn)，還為時(shí)尚早。

　　“金九”搶客 多項(xiàng)目扎堆入市

　　在延期了三個(gè)月后，首開香溪郡于9月3日晚7點(diǎn)終于開盤，推出樓座分別是13、14、15、16、19、20號(hào)樓，其中14、19號(hào)樓為加推。該項(xiàng)目此前被媒體評(píng)價(jià)為“參考自住房定價(jià)”，本次開盤排號(hào)共計(jì)327組客戶，共推出186套房源，截至當(dāng)天認(rèn)購(gòu)活動(dòng)截止時(shí)，總計(jì)有150套被成功認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到80%。記者了解到，該項(xiàng)目系北京樓市9月第一個(gè)開盤銷售項(xiàng)目。為“金九”開了一個(gè)還算可以的頭。

　　在談及對(duì)開盤時(shí)點(diǎn)的選擇時(shí)，首開香溪郡有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，沒(méi)有刻意搶跑金九的考慮，而是根據(jù)此前積累的意向客戶的需求，將開盤日期定在這個(gè)時(shí)間。從最終的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，結(jié)果還是比較滿意的。

　　相隔僅兩天，9月5日傍晚，位于來(lái)廣營(yíng)橋附近的中高端改善項(xiàng)目臻園“低調(diào)”開盤。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)天臻園共推出120房源，戶型為175-215平米的三、四居。記者在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)獲悉，當(dāng)天售價(jià)為4.8萬(wàn)元/平米左右，所推戶型全部銷售完畢，銷售額達(dá)10億元。

　　據(jù)記者從住建委網(wǎng)站獲悉，臻園獲批預(yù)售價(jià)為5萬(wàn)元/平米，低于預(yù)售價(jià)格2000元/平米銷售，成為臻園在改善項(xiàng)目供應(yīng)量不斷下降的大望京區(qū)域持續(xù)熱銷的原因。

　　與此同時(shí)，9月6日上午9點(diǎn)整，朝北8080在北京王府井東方君悅大酒店B1層開盤，僅兩個(gè)小時(shí)內(nèi)成交4億，制造了平均每10秒去化1套的場(chǎng)面，300多套房源引起千人瘋搶，現(xiàn)場(chǎng)僅2個(gè)多小時(shí)就全部售罄。

　　同樣，9月8日上午10點(diǎn)，位于房山籬笆房的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地準(zhǔn)時(shí)開盤，116套房源兩個(gè)小時(shí)內(nèi)被哄搶一空，成為“金九銀十”中北京樓市又一個(gè)“日光”項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“該項(xiàng)目是北京萬(wàn)科整合三級(jí)市場(chǎng)，做實(shí)‘大數(shù)據(jù)’，在互聯(lián)網(wǎng)思維下開啟全民營(yíng)銷的首次嘗試，并取得了超乎預(yù)期的成功?！薄Ｄ壳耙黄?16套房源已全部售罄，二期正在辦卡。

　　此外，華銀·天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城自8月31日開盤當(dāng)天，500套房源被搶購(gòu)一空，截止9月6日晚，又緊急加推150套房源并全部售罄，銷售總金額達(dá)到7億元。

　　降價(jià)成“金九”主旋律

　　隨著開發(fā)商最后一搏的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)“金九”的到來(lái)，“降價(jià)跑量”成為近期樓市的主旋律。來(lái)自住建委的網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份本市新房網(wǎng)簽量破萬(wàn)套，剔除保障房與自住房套數(shù)后，新建商品住宅網(wǎng)簽量為7022套，環(huán)比增長(zhǎng)了54.6%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，成交有回暖趨勢(shì)，但未來(lái)北京樓市成交能否繼續(xù)回暖，目前仍是未知數(shù)。

　　“8月份以來(lái)，市場(chǎng)上就不時(shí)傳出日光、熱銷的消息，客觀來(lái)說(shuō)，確實(shí)有一些項(xiàng)目感受到市場(chǎng)的暖意”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，部分項(xiàng)目的熱銷是價(jià)格策略調(diào)整帶來(lái)的成交反彈，“沒(méi)有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格?！惫阏J(rèn)為，8月份熱銷的萬(wàn)橡府、琨御府等高端改善型樓盤，背后有二手房市場(chǎng)回暖的影響，買房人實(shí)現(xiàn)了“以舊換新”的目的；而“金九”開局這幾個(gè)“日光”或熱銷樓盤，則屬于和自住型商品房正面競(jìng)爭(zhēng)的類型。

　　不限購(gòu)或低總價(jià)、高品質(zhì)感是這幾個(gè)項(xiàng)目共同的特征，差異化優(yōu)勢(shì)讓項(xiàng)目從自住型商品房的沖擊下“虎口奪食”，比如說(shuō)首開香溪郡，以2萬(wàn)元/平米的推盤價(jià)格推出花園洋房產(chǎn)品，雖然相比較東壩自住型商品房位置較遠(yuǎn)，但戶型、品質(zhì)和售價(jià)均極具優(yōu)勢(shì)；再比如說(shuō)五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地，同樣以2萬(wàn)元/平米的均價(jià)開盤，作為房山CSD核心的新盤，示范區(qū)一經(jīng)開放，就受到了諸多關(guān)注，其裝修的花園公館完全按照萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)裝修，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，十分迎合現(xiàn)代人的審美；40~60平米的戶型區(qū)間，對(duì)于剛需、過(guò)渡型客戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)很低的置業(yè)門檻；而4.2米層高的靈活空間，在當(dāng)前市場(chǎng)也較具稀缺性。

　　值得注意的是，中秋“小長(zhǎng)假”期間開盤日光的兩個(gè)純新盤五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地和朝北8080均是不限購(gòu)的辦公類項(xiàng)目。事實(shí)上，今年以來(lái)，辦公項(xiàng)目始終是市場(chǎng)熱點(diǎn)，此前亦有萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島V公館、中國(guó)鐵建廣場(chǎng)、東亞印象臺(tái)湖等持續(xù)熱銷。

　　“宜居宜業(yè)是這類產(chǎn)品持續(xù)受到追捧的主要原因，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)辦公或者自住，都非常適宜，而不限購(gòu)、不占用購(gòu)房名額，更是拓寬了這類項(xiàng)目的客源，熱銷也在情理之中。”某分析師指出。

　　通州超4000套房入市

　　產(chǎn)品同質(zhì)化凸顯

　　相對(duì)上述項(xiàng)目銷售的紅火，通州臺(tái)湖等區(qū)域項(xiàng)目的日子可謂冰火兩重天。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)域9月份入市房源將超過(guò)4000套。業(yè)內(nèi)人士表示，“金九銀十”通州區(qū)域或?qū)⒊筛?jìng)相降價(jià)最為激烈的區(qū)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前通州在售的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)20個(gè)且同質(zhì)化現(xiàn)象突出。值得注意的是，該區(qū)域9月份將有5個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是泰禾一號(hào)公館、東亞尚品臺(tái)湖、天晟嘉園、華業(yè)東方玫瑰以及自住房項(xiàng)目富力惠蘭美居。其中位于北京通州商圈與亦莊商圈交匯處的泰禾一號(hào)公館，將在9月份推出剩余的3棟樓。

　　“我們的樣板間已經(jīng)在8月23日開放，首次開盤賣得比較好，所以趁機(jī)開第二期，目前正在排號(hào)?！变N售人員告訴記者。據(jù)悉，該項(xiàng)目是9-11層的精裝修洋房產(chǎn)品，主力戶型為81- 130平米的兩居和三居，容積率為1.3。首次開盤的東亞尚品臺(tái)湖將于9月14日入市，目前也處于排號(hào)階段。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目是10棟15層低密小高層，共1869套商品住宅全部為商住公寓，為通州新增商品房供應(yīng)套數(shù)首位?！绊?xiàng)目主打的戶型為38-75平米的開間和LOFT，產(chǎn)權(quán)是50年。此次開盤推出300套，現(xiàn)在排了有200多號(hào)?！变N售人員告訴記者。

　　而老盤加推的華業(yè)東方玫瑰也在9月開盤，“現(xiàn)在我們接受排號(hào)，但由于預(yù)售證還沒(méi)下來(lái)，所以具體的房源以及開盤時(shí)間還沒(méi)定。”銷售人員如是說(shuō)。據(jù)了解，該項(xiàng)目主推的戶型是67-178平米的2-3居。

　　通州首個(gè)自住房項(xiàng)目富力惠蘭美居也會(huì)在9月入市。公告顯示，該項(xiàng)目共提供3317套自住房，均價(jià)僅為16000元/平米，并且將于9月13日起組織選房。

　　“目前蓄客量、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下，唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示。

　　新房?jī)r(jià)格將面臨更大下行壓力

　　在經(jīng)歷了7月份的供應(yīng)低谷后，從8月份的供應(yīng)特點(diǎn)來(lái)看，房企加緊出貨意愿明顯。而從市場(chǎng)熱銷的項(xiàng)目來(lái)看，8月份成交量在百套以上（不含自住房與定向安置房）的3個(gè)期房項(xiàng)目，成交均價(jià)均低于2.5萬(wàn)元/平米，熱銷項(xiàng)目依然以低端剛需項(xiàng)目為主。

　　當(dāng)然，改善與高端項(xiàng)目中也不乏熱銷項(xiàng)目出現(xiàn)，如位于東南四環(huán)的絕版地塊上的高端住宅江南山水，連續(xù)兩個(gè)月成交量沖進(jìn)TOP10排行榜。據(jù)記者了解，江南山水雖然毗鄰亦莊區(qū)域，但卻是東南四環(huán)的絕版地塊，在交通以及配套相當(dāng)完善的情況下，其定價(jià)卻比較“接地氣”，即將上市的二期起價(jià)為36500元/平米，而且也有部分小戶型剛需盤在售。

　　但總體來(lái)看，熱銷項(xiàng)目仍然是少數(shù)，大部分項(xiàng)目的銷售量與去化率仍然偏低。進(jìn)入8月以后，市場(chǎng)的觀望情緒依然較濃，成交量雖然出現(xiàn)上漲，但是依然處于低位。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，8月北京市住宅新房市場(chǎng)成交量的增加，主要是由于自住房成交唱了主角。同時(shí)，市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)價(jià)格也在自住房成交的結(jié)構(gòu)性拉低作用以及開發(fā)商的低價(jià)走量因素影響下，再度顯著回落。隨著大量的新房項(xiàng)目在9、10月份紛紛推出，大興、昌平、房山、通州等新房供應(yīng)較為集中的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，各項(xiàng)目之間的“價(jià)格戰(zhàn)”或?qū)⑸涎?，“降價(jià)走量，低價(jià)入市”將成為普遍現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格將面臨更大的下行壓力。

　　多家機(jī)構(gòu)都未對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有太大的樂(lè)觀情緒。優(yōu)選財(cái)富投資研究中心近日對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整屬于自身原因，主要是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與居民購(gòu)買力嚴(yán)重脫節(jié)，加上市場(chǎng)供需矛盾的變化引起的，本輪調(diào)整的持續(xù)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，可能會(huì)持續(xù)到今年四季度。