據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道， 前一段時(shí)間，我們經(jīng)濟(jì)之聲一直在持續(xù)關(guān)注黑中介攜款一夜之間人間蒸發(fā)的事件。近幾天，我們又陸續(xù)接到消費(fèi)者的投訴，在河北承德、內(nèi)蒙古包頭等地，黑中介繼續(xù)出沒，一房多賣，或者收取首付款然后人間蒸發(fā)的事件繼續(xù)出現(xiàn)。很多遭受黑中介欺騙的消費(fèi)者說，大家都是平民老百姓，買套房子不容易，現(xiàn)在房子沒拿到，錢也沒有了，可叫人怎么辦。我們《天天315》節(jié)目再次提醒大家，買房是大事，在房?jī)r(jià)高企的今天，大家可能是拿出一輩子的積蓄購買一套房子，所以一定要加倍小心，謹(jǐn)防受騙上當(dāng)。

　　我們今天就以兩個(gè)消費(fèi)者投訴為案例，請(qǐng)?jiān)u論員以及律師來告訴大家，在購買房屋、簽訂合同、付首付、辦貸款等各個(gè)環(huán)節(jié)中，大家都應(yīng)該注意些什么。

　　我們先來看案例。首先是來自河北承德的敖女士。敖女士的侄女要結(jié)婚，準(zhǔn)備購買婚房。看來看去，終于在一家叫做“金橋”房產(chǎn)中介的幫助下挑中了一套，于是就將房屋的首付款12萬交給了這家中介，等著辦貸款，房屋過戶了。

　　中介以房子的產(chǎn)權(quán)證還沒有辦好，要求敖女士的侄女等待半年，于是，小兩口就耐心等待。沒想到，噩夢(mèng)就從這等待開始了。無意當(dāng)中，敖女士詢問自己的侄女房子的事情怎么樣了，侄女回答要等半年，敖女士覺得不太對(duì)勁，就要求侄女去中介看看，可是到了中介門店才發(fā)現(xiàn)，門店已經(jīng)人去樓空了。

　　敖女士：就聽人說，有人去報(bào)案去了，說是金橋房產(chǎn)那塊，都卷款跑了，后來他們就去趕緊上辦事那間門店去看，看那門都鎖上了，然后里頭桌椅板凳扔的亂七八糟，里頭什么都沒有了，有好多工作人員也說好幾個(gè)月沒發(fā)工資了，他們也不知道老板跑到哪去了，說頭一天晚上他們還開工作協(xié)調(diào)會(huì)了，第二天等著去上班，里頭那些原來辦公電腦什么的那些東西都沒有了，亂七八糟扔。

　　記者：就是第二天都沒有了？

　　敖女士：對(duì)，都沒有了，對(duì)它在承德市有40多家門店，不是10多家。

　　敖女士說，他們目前已經(jīng)報(bào)案。警方立案，并不意味著錢能夠追回來。敖女士說，12萬，對(duì)于一般人可能不算什么，可是，她侄女的男朋友家是大山溝里的，很窮很窮，湊上著12萬實(shí)在是不容易。

　　河北承德的敖女士是交了首付，錢被卷跑，而內(nèi)蒙古包頭市的王女士面臨的情況是自己交了房錢，房主卻不知道自己的房主已經(jīng)賣了。

　　王女士說，自己當(dāng)時(shí)看好了房子，這家叫做德邦房產(chǎn)的中介說，房主很信任他們，簽合同、付首付都由他們來完成。

　　非常偶然，王女士臨時(shí)決定改貸款為全款，于是輾轉(zhuǎn)查到房主的電話，聯(lián)系上了房主。可是房主非常驚訝，說自己并不知道房子已經(jīng)賣掉了。

　　王女士說，后來她才知道，這些中介非常猖狂，還曾經(jīng)出現(xiàn)過一套房子賣五、六個(gè)買家，收五、六份首付的。

　　王女士當(dāng)時(shí)首付了20萬，中介退給她15萬，還有5萬一直拖著，等王女士到門店去要錢的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)已是人去樓空。

　　損失5萬塊，王女士說這算少的，有些買家被騙十幾萬，幾十萬甚至上百萬的。大家都是辛苦錢，掙些錢不容易，這些中介真是很坑人的。

　　讓王女士奇怪的是，當(dāng)時(shí)看到門店人去樓空，有人就報(bào)了110，可是等了一天，都沒有等到110出警。王女士想問，這算不算有關(guān)部門的不作為？

　　王女士：就是那會(huì)兒3、4月份的時(shí)候，就有人報(bào)案，有人報(bào)案就說這個(gè)房子違約了，到期都不給退錢，就是這樣的。他們也知道是被騙了，就希望打110，他們打110報(bào)案，110沒人來管，等了一天都沒人來管。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華，中國消費(fèi)者律師團(tuán)胡鋼律師對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們先來看第一個(gè)案例，中介告訴買房的小兩口，房子的房產(chǎn)證還沒有辦下來，所以要等半年。那么，沒有房產(chǎn)證的房子能賣嗎?沒有看到房產(chǎn)證，能交首付嗎？首付交給誰更能保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)？中介還是房主？

　　包華：按說沒有房產(chǎn)證的房子是不能賣的，但是在市面上確實(shí)會(huì)有這樣一些房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)因?yàn)闆]有辦理產(chǎn)權(quán)登記，沒有取得產(chǎn)權(quán)證書確實(shí)也在流通。那么在賣的過程中，就有很多需要限制的條件，比如說房屋交付的時(shí)間需要斟酌，比如全額的房?jī)r(jià)款什么時(shí)候支付清也需要明確，等等會(huì)給我們的二手房交易帶來很多的困難，所以我們?cè)趯?shí)際操作過程當(dāng)中，沒有產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣的，但是它的技術(shù)環(huán)節(jié)控制起來會(huì)非常困難。對(duì)于購房人來說，陷阱會(huì)比較多。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：換句話來說，如果說沒有房產(chǎn)證的話，能不能辦貸款呢？

　　包華：肯定不可以，銀行必須要能看到這是一套可交易的房屋，可以辦理抵押登記的情況，才可以辦理銀行貸款。所以，銀行是不會(huì)給這樣的房屋辦貸款的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那么不能夠辦帶看這個(gè)房子這種情況之下，如果說我們本來就是辦貸款才能夠付清房款的話，我們這個(gè)時(shí)候能不能交首付呢？

　　包華：在實(shí)際操作過程中確實(shí)有交首付的情況，但是這個(gè)首付我們一般會(huì)提示給我們的當(dāng)事人，或者購房人，如果確實(shí)想買這樣的房屋，確實(shí)能夠希望能夠支付自己首付表達(dá)自己交易誠意的話，那么就需要房屋的持有人提供一些證件，同時(shí)可能要辦理一下房屋的交接，以保證購房人利益，但是這些環(huán)節(jié)對(duì)于很多購房人來說，因?yàn)樗容^陌生，跟我們的普通的二手房和普通的一手房交易程序不太一樣，他會(huì)比較陌生，而且要求的技術(shù)這方面的準(zhǔn)備比較強(qiáng)，所以一般的購房人如果用這種的模式的話，最好請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的人員幫助一下，否則會(huì)出現(xiàn)問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您所指的專業(yè)機(jī)構(gòu)的技術(shù)人員，是不是就是指的房產(chǎn)中介公司這些職業(yè)中介們。

　　包華：可以包括他們，但是由于房地產(chǎn)中介公司很多情況之下，都是以撮合雙方交易達(dá)成交易之后收取費(fèi)用的，所以往往對(duì)于達(dá)成交易內(nèi)容這方面對(duì)于雙方的引導(dǎo)并不是很充分，所以我個(gè)人建議，還是在房地產(chǎn)中介公司提供專業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)之上，自己找一個(gè)專業(yè)人士來幫助自己，作為代理人處理事物，這樣可能會(huì)比雙方撮合的效果會(huì)更好。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那么現(xiàn)在我們想請(qǐng)教一下胡鋼律師，從法律角度來說，首付款到底是交給誰更能夠有利于保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，其實(shí)交給房產(chǎn)公司，很多人是這樣想的，如果說我要交給房主，房主拿了我的錢不去給我辦手續(xù)怎么樣呢？他要是跑了怎么辦？交給房產(chǎn)公司現(xiàn)在我們又面臨遇到這種黑中介如果它卷恩了我們的款跑了，我們又該怎么辦呢？那么您認(rèn)為從法律的層面上來界定的話，首付款交給誰會(huì)更安全更妥當(dāng)一些？

　　胡鋼：付款的環(huán)節(jié)是在中介服務(wù)有關(guān)的無論是租房還是買房中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。我建議首先一般來說是按照合同中約定的一種方式來進(jìn)行付款，但是這個(gè)合同本身強(qiáng)烈建議廣大的租房者或者購房者使用當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)推薦的房地產(chǎn)交易的最新版本的示范文本，來進(jìn)行教育。你可以在網(wǎng)上，相關(guān)的政府網(wǎng)站上，都可以直接下載，打印3、4份，然后依據(jù)這個(gè)文本進(jìn)行簽字，然后它上面會(huì)有一個(gè)關(guān)于交付具體的約定，就是付款的方式。但是，無論是怎么付，首先如果要付給房主的話，那么合同中應(yīng)該載明房主的姓名，他的身份證號(hào)碼，他的銀行相關(guān)的賬戶的信息，你打到這個(gè)賬戶上，如果約定是交付到我們的中介組織的話，那么一定是開戶名是這個(gè)中介組織這么一個(gè)的銀行帳戶，切記直接將款項(xiàng)打給所謂的具體的房地產(chǎn)中介人員個(gè)人、或者是完全在沒有合同中，合同出現(xiàn)的任何人，這樣至少才能保證一個(gè)的最起碼一個(gè)的款項(xiàng)的安全。因?yàn)槟阒辽僦?，你的款?xiàng)走向是哪，而且你的款項(xiàng)的走向是基于已經(jīng)簽訂的有效的合同的基礎(chǔ)上。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們?cè)賮砜?，交了首付，中介說要等半年后房主辦好房產(chǎn)證，這明顯就是鬼話，可是小兩口怎么就能相信，并且還耐心的等待呢？后面我們也聽到她的小姨說到，這個(gè)12萬塊錢對(duì)男方家來說非常不容易，去東拼西湊借了好多才湊上來這12萬首付款，他們?cè)趺淳湍軌虬堰@些錢交給中介，去耐心等待，相信中介的鬼話，他們到底缺乏哪些常識(shí)呢？

　　包華：首先是對(duì)于房地產(chǎn)交易政策以及法律法規(guī)制度方面一個(gè)不了解，我們說一個(gè)房屋的交易本身，金額是很大的，涉及的步驟是非常多的，如果不是一個(gè)的專業(yè)的人士，而只是一個(gè)的首次買房的購房人，尤其是這個(gè)購房人還沒有做相應(yīng)準(zhǔn)備的情況之下，是很容易聽信所謂的專家意見的，而這些的專家意見可能就指的是中介公司的工作人員。

　　其次，就是大家好像有一個(gè)樸素的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為購房這件事情是不需要?jiǎng)e人幫忙的，因?yàn)槲覀冏罱恍┠陙恚芏嗳藳]有經(jīng)過專業(yè)人士的幫助，都買了房子，也都賣房子。大家可能會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的事情，但是隨著市場(chǎng)發(fā)生了變化之后這個(gè)事情可能會(huì)越來越復(fù)雜，越來越難，對(duì)于廣大的購房人來說，找專業(yè)人士幫助還是還是必要的。

　　第三，大家可能更多關(guān)注是房屋本身今后給自己生活帶來的憧憬，可能對(duì)于那個(gè)憧憬大家會(huì)更多去關(guān)注，但是在憧憬實(shí)現(xiàn)之前，這個(gè)房屋可能存在的客觀問題，可能就被忽略了，所以以上三個(gè)方面都是我們購房人容易出現(xiàn)的問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您剛才一再提到需要專業(yè)的人員陪伴，或者監(jiān)督之下，再出辦理這樣的事情可能會(huì)避免很多的問題，而這些的專業(yè)人員當(dāng)中，也包括您自己的所從事的行業(yè)，房地產(chǎn)方面的專業(yè)的律師，而就我們現(xiàn)在的大多數(shù)人在買賣房屋的過程當(dāng)中，如果不是這種很大筆的買賣，比如說上千萬、幾千萬，或者上億房屋的交易，幾百萬這種交易，大家都能夠去想到，請(qǐng)律師來協(xié)助自己的這種可能性，其實(shí)并不大，那么除了其他一些的問題之外，很重要一點(diǎn)可能大家會(huì)考慮到律師費(fèi)用的問題，您能不能給我們說一下，就比如說要聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師，來協(xié)助我們的購買這個(gè)房屋的話，那么律師的費(fèi)用一般情況之下，是怎么樣來支出的？

　　包華：全國范圍之內(nèi)，大家的差異是比較大，我是在北京置業(yè)，北京目前來講很多律師事務(wù)所給購房人提供咨詢服務(wù)的話，現(xiàn)場(chǎng)一次的咨詢服務(wù)大概也只也3、5千塊錢，這個(gè)價(jià)格其實(shí)跟我們的購房相比較來說，并不是太高的。對(duì)于廣大律師的行業(yè)的從業(yè)人員來說，購房其實(shí)也是非常傳統(tǒng)非常成熟的業(yè)務(wù)，所以報(bào)價(jià)也不會(huì)太高，但是很多購房人可能沒有這方面的考量，可能更多是愿意相信中介公司。我們想評(píng)價(jià)一些中介公司的服務(wù)，它是一個(gè)區(qū)間服務(wù)，它是以撮合雙方交易達(dá)成來獲取費(fèi)用的，它并不是完全站在買房人和賣房人角度上去考量這次交易的。所以從這個(gè)意義上來說，您自己請(qǐng)一位代理人或者一位朋友幫忙，跟中介公司的角度完全不同，對(duì)于您來說影響也就完全不同。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：剛才我們也聽到了這位敖女士她說到現(xiàn)在她們已經(jīng)報(bào)案了，警方也已經(jīng)立案了，警方的偵查、追繳，整個(gè)需要一個(gè)時(shí)間和過程的，他們很關(guān)心就是這筆12萬塊錢的首付款，是不是能夠追討回來，我想請(qǐng)教一下胡鋼律師，從法律的層面來說，如果說我們找到這個(gè)一夜蒸發(fā)黑中介的法人代表，也追回了相應(yīng)一些臟款，那么我們投訴的這位消費(fèi)者敖女士她的這筆12萬塊錢的收付款，是不是一定能夠追討回來？

　　胡鋼：是這樣，我們?cè)趯?shí)物中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，它本身就是按照我們的房地產(chǎn)管理法，設(shè)立了一個(gè)公司，公司一定是有限責(zé)任公司，而且我們正在對(duì)公司的注冊(cè)進(jìn)行管理，你可能一塊錢，就能成立一家房地產(chǎn)中介公司。請(qǐng)大家特別注意，而且僅僅在今年7月份國務(wù)院又剛剛?cè)∠朔康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的這么一項(xiàng)職業(yè)資格許可。也就是說從國家管控角度來說，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，特別是經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，它的幾乎是沒有設(shè)立任何門檻的，從事這項(xiàng)活動(dòng)，幾乎沒有任何門檻的，這當(dāng)然有利于經(jīng)濟(jì)的繁榮，但同時(shí)我們也要加強(qiáng)事中和事后的監(jiān)管和服務(wù)。

　　具體到本案來說，基于我們傳統(tǒng)的先刑后民的原則，如果相關(guān)案件進(jìn)入到刑事偵查階段，如果確實(shí)能夠追回一部分贓款的話，如果涉及多名的受害人，那按照受害人的相關(guān)的比例進(jìn)行退付，但是能夠完全獲得這種的全額的退回，在現(xiàn)實(shí)中比較困難的。因?yàn)橥欠康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，會(huì)給房地產(chǎn)中介人員高額的提成，而房地產(chǎn)中介人員的高流動(dòng)性，這種高流動(dòng)性是跨省的，往往所謂吃了一單以后，他可能完全消失了，到另外一個(gè)省份另外一個(gè)地方從事相關(guān)的活動(dòng)，可能連房地產(chǎn)中介服務(wù)他都不作了。

　　在這種大背景下，類似這種問題，以后將長(zhǎng)期的存在，所以，我們要加強(qiáng)這種事中和事后的監(jiān)管。剛才包華律師提到這種聘請(qǐng)一位律師或者熟悉房地產(chǎn)交易的特別好的朋友，這個(gè)是非常重要的，因?yàn)檫@么一個(gè)人，無論專家也好、好朋友也好，他是完全站在你的角度，維護(hù)你的權(quán)益。對(duì)于大額交易，我個(gè)人理解超過你半年收入或者一年收入的這種交易額，交易行為，就應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)相關(guān)的外部的人員來提供相應(yīng)的支持，交易的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。而且房地產(chǎn)交易最大特點(diǎn)，它是以登記為主，沒經(jīng)過登記這么一個(gè)最終環(huán)節(jié)的確認(rèn)，相關(guān)的權(quán)利的歸屬都是完全不確定的，我們交易的風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我們還有一個(gè)的案例，需要分析，所以我們也請(qǐng)兩位我們的評(píng)論員律師以最簡(jiǎn)短的方式，回答我們的問題，我們?cè)趤砜吹诙€(gè)案例。王女士買到一套房主都不知道房子已經(jīng)賣掉的房子。王女士看到了房子，也看到了房產(chǎn)證，他是和中介簽的購房合同。王女士的疏漏有哪些？

　　包華：首先我們購房必須跟房主簽合同，這是一定要堅(jiān)持的，如果是中介公司代為簽合同的話，一定要看到這個(gè)相應(yīng)的授權(quán)的公正文件，一定要看到房屋的產(chǎn)權(quán)證明，否則跟中介簽合同有可能就是一份無效合同，因?yàn)橹薪楣舅皇欠恐?，從購房合同角度上講，它不是出賣方。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那么從房主的角度來看，其實(shí)它也是存在一些問題的，比如說它完全不知道這個(gè)房子已經(jīng)賣掉了，哪些事情是不能放給中介去辦，而一定要房主親力親為才能夠維護(hù)只有權(quán)利的？

　　包華：購房合同肯定是要自己簽署的，因?yàn)橘彿織l款對(duì)于自己出讓一套房屋的條件設(shè)置是非常重要的，包括它的付款的金額，包括付款的期限，以及交房的條件。其次，如果中介公司代辦其他的事情的話，比如說代辦產(chǎn)權(quán)登記，代辦其他網(wǎng)絡(luò)登記的手續(xù)，要出授權(quán)書，這些授權(quán)書一定要本人簽署，本人要看過。第三，房屋過戶是不能代理的，只能本人辦理，所以業(yè)主一定要到現(xiàn)場(chǎng)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：第一個(gè)案例中，王女士奇怪的是，當(dāng)時(shí)看到門店人去樓空，有人就報(bào)了110，可是等了一天，都沒有等到110出警。王女士想問，這算不算政府不作為？

　　胡鋼：這有兩方面說，因?yàn)槿绻枪矙C(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)這是有基于系統(tǒng)的話，它可能認(rèn)為這屬于工商機(jī)關(guān)或相關(guān)其他的專門的行政機(jī)關(guān)的管轄的范圍，所以這里面簽訂合同的時(shí)候，非常要注意是否這個(gè)公司經(jīng)過了工商登記。如果沒有經(jīng)過工商登記的話，那么整個(gè)交易行為就是一個(gè)非法行為，而且你的交易的物品，或者服務(wù)本身應(yīng)該合法，如果不合法的話，涉及到一種合同詐騙罪，應(yīng)該由公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹榈摹?/p>