今年以來，深圳多家房產(chǎn)中介公司“一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發(fā)商盡快支付代理中介費，甚至出現(xiàn)了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發(fā)商討要傭金的場面，給陷入“冰點”的房地產(chǎn)市場增添了幾分火藥味。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“開發(fā)商拖欠中介傭金”現(xiàn)象的加劇緣于當(dāng)前樓市成交低迷導(dǎo)致房企資金鏈趨緊，地產(chǎn)違約風(fēng)險上升。受益于三季度以來樓市調(diào)控政策陸續(xù)放松，房企需積極跑量。

　　中介“討薪”愈演愈烈

　　今年7月底，深圳家家順房地產(chǎn)交易有限公司300多名中介銷售代理人員到位于深圳寶安區(qū)世紀(jì)大廈的龍光地產(chǎn)總部討要被拖欠傭金。家家順方面稱，其代理的龍光地產(chǎn)項目銷售已近尾聲，但龍光地產(chǎn)方面“故意”拖欠550萬元傭金。龍光地產(chǎn)方面則回應(yīng)，“暫停支付”源于家家順部分銷售代理人員違規(guī)、違法操作騙取傭金。后雙方協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議。

　　實際上，在此輪樓市下行行情下，開發(fā)商拖欠傭金已是“常事”。記者從多家中介公司了解到，此輪開發(fā)商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴(yán)重。

　　今年6月，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。李耀智稱，開發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發(fā)商也拖欠過傭金，但規(guī)模沒有現(xiàn)在大”。

　　李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會從合作伙伴中縮緊放款資金，一環(huán)扣一環(huán)，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。

　　市場低迷回款困難

　　受訪專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)整體下行的背景下，成交不暢導(dǎo)致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因?！伴_發(fā)商往往會以銀行沒有發(fā)放個人房貸或者財務(wù)原因為由拖欠傭金。”

　　當(dāng)前，樓市成交持續(xù)低迷。以深圳為例，從2014年1月至8月，深圳新建商品住房成交套數(shù)和面積分別約為2萬套和193萬平方米，與去年同期相比分別下降37%和36%。同時，深圳8月的成交套數(shù)和面積分別下降26.92%、21.75%。

　　從全國范圍來看，成交量也不容樂觀。據(jù)申銀萬國9月發(fā)布的最新研報，機(jī)構(gòu)跟蹤的48個大城市年初至今的一手房成交套數(shù)累計同比下降13.2%，18個大城市二手房成交套數(shù)同比下降37.7%。

　　成交下跌，使得眾多開發(fā)商上半年銷售目標(biāo)完成率未能超過50%，從而導(dǎo)致存貨繼續(xù)攀升，庫存去化周期進(jìn)一步延長。

　　出貨受阻促使開發(fā)商資金趨緊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)68987億元，同比僅增長3.2%，而去年同期增速為31.5%。

　　 地產(chǎn)違約風(fēng)險上升

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企當(dāng)前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關(guān)。

　　根據(jù)上市房企中報，2014年中期上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率為75.89%，較去年同期上升1.22個百分點，負(fù)債水平繼續(xù)小幅提升。行業(yè)整體負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益達(dá)3.87倍。這均顯示行業(yè)仍處于加大借貸，提升杠桿的狀態(tài)。

　　國際物業(yè)顧問世邦魏理仕6月13日也在研究報告中發(fā)出警告稱，在影子銀行持續(xù)調(diào)控的背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)均通過預(yù)售來作為主要的集資兌付手段，而目前樓市成交急速下行，中國地產(chǎn)界可能出現(xiàn)更多的違約個案。

　　平安證券研報顯示，2014年上半年末，A股地產(chǎn)企業(yè)在手現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期債務(wù)的覆蓋比例為84%，較一季度末下降5個百分點，僅高于2008年金融危機(jī)時資金最緊張的時刻，反映出在銷售放緩及信貸收緊的情況下，開發(fā)商資金壓力日益增加。

　　世聯(lián)行方面分析認(rèn)為，三季度以來政策放松的速度和力度高于預(yù)期，地方政府取消限購和采取財政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預(yù)計未來政策將朝更加市場化的方向發(fā)展。但因銀行“惜貸”情緒嚴(yán)重，且購房者上門指數(shù)仍處于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需積極跑量。