2014年上半年，下行，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在現(xiàn)象層面，最直觀的下行表現(xiàn)為樓盤降價、土地流拍；在聯(lián)動影響方面，下行開始推動眾多城市放松限購，開始救市。

　　而作為市場中的一大主體，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年上半年的表現(xiàn)究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當(dāng)各大上市房企公布半年業(yè)績后，可以發(fā)現(xiàn)這份答卷并不是那么令人滿意。

　　過半企業(yè)凈利潤率低于10%

　　本周，新京報記者統(tǒng)計了萬科、恒大等20家在國內(nèi)排名靠前的上市房企（萬達(dá)、綠地因未整體上市，未計算在內(nèi)）的主要經(jīng)營指標(biāo)，包括營收、凈利潤、凈利率、凈負(fù)債率、持有現(xiàn)金等財務(wù)指標(biāo)，以及銷售額和新增土地儲備情況。許多房企的業(yè)績指標(biāo)表現(xiàn)出一些引人注意的傾向。

　　增收不增利，或者凈利增幅明顯低于營收增幅是不少房企面臨的實(shí)際問題。比較明顯的包括凈利水平處于行業(yè)領(lǐng)軍地位的中海，上半年凈利率下滑了8個百分點(diǎn)，凈利增幅比營收增幅低了約20個百分點(diǎn)。

　　蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統(tǒng)計中表示，53%的企業(yè)凈利潤已觸及10%紅線，預(yù)計明年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。

　　房企銷售業(yè)績分化明顯

　　與此同時，20家標(biāo)桿房企中，多數(shù)負(fù)債水平上升，這其中包括恒大、保利、金地等13家企業(yè)。某去年頻繁拿地的福建企業(yè)的負(fù)債率更是達(dá)到482.7%。蘭德咨詢總裁宋延慶還對記者表示，一些企業(yè)名義負(fù)債率雖然不高，但實(shí)際負(fù)債率卻很高，這背后有企業(yè)玩弄假股真?zhèn)⒆兎N信托等花招的原因。

　　在房企之間的橫向比較上，從最直觀的銷售業(yè)績來看，增長與下跌互見。有分析認(rèn)為房企之間的分化趨勢也在加大。不少企業(yè)也已經(jīng)從分化中看到機(jī)會。如金地就表示，部分過度加杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴(yán)重的償付危機(jī)，這為財務(wù)穩(wěn)健的一線企業(yè)帶來較好的并購機(jī)會。

　　當(dāng)然，值得注意的還有，上半年，萬科、恒大等龍頭房企繼續(xù)轉(zhuǎn)型的步驟，開拓更多的業(yè)績增長點(diǎn)，這為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了更多動力源泉。

　　【解讀·營收】

　　大房企增收仍是主流

　　在新京報統(tǒng)計的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業(yè)上半年?duì)I收出現(xiàn)增長，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)漲幅最大，達(dá)到96%。4家房企營收出現(xiàn)下降，包括龍頭房企萬科以及招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)和金科。

　　從統(tǒng)計樣本上看，上市房企營收增長仍然是主流。此外，平安證券等券商也預(yù)計房企全年業(yè)績?nèi)詫⒕S持小幅增長。

　　龍頭房企萬科上半年?duì)I收略降是4年來首次出現(xiàn)。對于營收下降，萬科解釋稱因?yàn)槌叱傻目⒐ち繉⒓性谙掳肽?，上半年結(jié)算不多。對于全年業(yè)績，萬科預(yù)期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少的影響。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，房企之間營收數(shù)字的差異，主要是因?yàn)槠趦?nèi)可結(jié)算資源多少不同。上半年結(jié)算的資源主要以去年銷售的為主，表現(xiàn)出明顯上漲的也是去年銷售上揚(yáng)的結(jié)果。而這和上半年銷售業(yè)績高低并沒有太大關(guān)系。

　　同時，房企營收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年?duì)I收下降，但結(jié)算凈利率與去年持平。宋延慶認(rèn)為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營收上升，但利率水平在下降。

　　【解讀·利潤】

　　房企利潤率下跌成趨勢

　　記者統(tǒng)計的20家龍頭房企半年報中，有15家的凈利潤實(shí)現(xiàn)了同比正增長，中國海外發(fā)展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬科、世茂緊隨其后，上半年凈利潤都超過40億元。

　　從凈利潤增長速度來看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠(yuǎn)洋，都錄得了超過30%的正增長；但仍有5家房企凈利潤出現(xiàn)了同比大跌，刨除資產(chǎn)價格重估后，綠城凈利潤跌幅達(dá)60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng)下龍頭房企中報的利潤新低點(diǎn)。

　　值得一提的是，由于項(xiàng)目成本普遍上升、而銷售價格下跌，今年期入賬的項(xiàng)目利潤較低，行業(yè)利潤率下跌成為普遍現(xiàn)象。毛利率方面，僅有佳兆業(yè)等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)上升，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點(diǎn)。

　　綠城金地等觸“紅線”

　　據(jù)蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，利潤率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

　　遠(yuǎn)洋董事長李明此前曾表示，一般來說，20%的毛利率是比較低的，30%則是較高的，而25%在行業(yè)中處于正常水平，按此標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。

　　而今年上半年房企的凈利潤率更加“難看”?！坝餍恰敝泻?，中期凈利潤率達(dá)到26.3%，位于龍頭房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外萬科為13.4%，保利為11%，恒大、碧桂園等多家房企則對凈利潤避而不談。

　　融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁汪孟德在中期業(yè)績會上表示，上半年，融創(chuàng)中國的凈利潤率可能只有6%-7%，代表了多數(shù)內(nèi)地房企凈利潤率的尷尬情況。