樓市也具“三期疊加”特征

　　——訪中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一

　　與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。一些供給明顯大于需求的二、三線城市，對(duì)限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪

　　房地產(chǎn)形勢(shì)受到普遍關(guān)注。應(yīng)如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段？如何應(yīng)對(duì)在很多城市出現(xiàn)的供給明顯大于需求的情況？房地產(chǎn)調(diào)控政策何去何從？針對(duì)上述問題，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一。

　　記者：如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)？如何評(píng)價(jià)市場(chǎng)上房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)已至”、面臨“崩盤”的說法？

　　朱中一：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出兩個(gè)階段性的特征：

　　一個(gè)特征與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，即與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。另一個(gè)特征是，現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)同比下行，一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但未到要崩盤的程度。

　　今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額均出現(xiàn)負(fù)增長。值得注意的是，今年1至6月商品房累計(jì)銷售42487萬平方米，雖比去年同期下降7.8%，但與2012年、2011年、2010年相比，銷售面積仍分別上升20.20%、6.74%和19.69%。另外，今年4月、5月、6月的當(dāng)月數(shù)據(jù)中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額等12項(xiàng)指標(biāo)都逐月上升，仍延續(xù)了往年的情況。

　　因此，應(yīng)客觀分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)同比下降的原因和當(dāng)前實(shí)際情況。這次調(diào)整主要與不少城市的供給明顯大于需求有關(guān)，還與貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購房者預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)，但主要是市場(chǎng)本身調(diào)整的結(jié)果。這次調(diào)整估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間的長短，城市之間會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　我們必須認(rèn)真應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。同時(shí)要抓住市場(chǎng)的調(diào)整期，通過改革和建立健全中長期制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　記者：當(dāng)前一些城市出臺(tái)放松“限購”的措施，“限購”應(yīng)該放開嗎？

　　朱中一：在城市差異明顯的情況下，分類調(diào)控，因城施策，既是中央政府的決策，也是地方政府確保當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大于求的二、三線城市，對(duì)限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　但也要認(rèn)真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃盲目開發(fā)的教訓(xùn)。地方政策措施的調(diào)整，近期目標(biāo)和改革方向要與國家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致，限購政策的調(diào)整不能與國家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背。

　　記者：供給明顯大于需求的城市如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)？

　　朱中一：供給明顯大于需求的二、三線城市，要把消化存量作為一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，沒有解決更多人的購房能力問題。

　　因此，除限購等措施適度調(diào)整外，還可采取下列措施：一是積極落實(shí)對(duì)居民首次購房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。二是要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。三是鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。四是探索在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，讓被拆遷安置戶在市場(chǎng)上購買或租賃合適的住房，或者由地方政府與開發(fā)商議定一個(gè)合理價(jià)格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，由政府組織團(tuán)購，采取貨幣補(bǔ)償?shù)募邪仓谩Ｎ迨钦畱?yīng)有針對(duì)性地抓緊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。六是鼓勵(lì)有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自持的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動(dòng)人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　記者：您對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向有何建議？

　　朱中一：市場(chǎng)的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。應(yīng)該完善促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房(含保障性住房)的建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性。