百城房價連跌3個月 多地“救市”效果暫未顯現(xiàn)

　　在此番房地產(chǎn)市場的調(diào)整中，“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識。當(dāng)前，各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓，以浙江為例，在8個限購城市中，已出現(xiàn)了集體限購松動。四川更是出臺了直接貼息銀行3%的政策來支持剛需市場。不過從短期來看，成效并不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場的問題應(yīng)該交給市場去解決，地方政府不宜過多干預(yù)。

　　編者按

　　在地方政府積極“救市”之時，房價仍然在固執(zhí)地往下走。

　　中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房價指數(shù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。

　　截至目前，在全國46個限購城市中，已經(jīng)有31個城市在限購方面有不同程度的松動，占比超過60%。

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場回升的關(guān)鍵要素。

　　在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會夏季論壇上，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示，今年底或明年初，房地產(chǎn)市場很可能會回到更多由公平市場競爭和合理供求關(guān)系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展，因此房價不會再重復(fù)過去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。

　　房價環(huán)比連跌3個月

　　百城房價已經(jīng)連續(xù)第3個月下跌，從漲跌城市個數(shù)看，76個城市環(huán)比下跌，24個城市環(huán)比上漲。與6月相比，7月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個，其中漲幅在1%以上的有3個，較6月減少4個；7月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個，其中跌幅在1%以上的有39個，較6月增加4個。

　　包含四個一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過全國。房價環(huán)比跌幅逐漸加深，同比漲勢也日漸微小。7月百城住宅價格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個百分點，為連續(xù)第7個月縮小。100個城市中，有48個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數(shù)較6月減少15個。

　　此外，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業(yè)績指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的23家公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)了的50%，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

　　房價下跌的另一個原因是庫存。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

　　“從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進(jìn)入為期2~3年的調(diào)整期。盡管長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

　　樓市正逐步回歸理性

　　當(dāng)前，大部分限購城市也開始出臺相關(guān)“救市”措施，天津、南寧、無錫、合肥等超過30個城市限購政策調(diào)整或取消，但業(yè)內(nèi)對放松限購的效果預(yù)期并不看好。

　　黃瑜表示，部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運行。供應(yīng)方面，迫于庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業(yè)績?！霸谑袌鲂畔⒏l(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對市場反應(yīng)更加敏感，促銷項目增多且價格下調(diào)幅度擴(kuò)大，但需求方面，消費者仍然預(yù)期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計在2014第三季度，限購等救市政策出臺難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，千方百計消化庫存。

　　7月28日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》顯示，我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長期，正逐步回歸理性。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。

　　他認(rèn)為，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房價、庫存、投資等多元指標(biāo)。如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財政政策。

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　　地方救市1

　　浙江多個城市限購“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”

　　每經(jīng)記者 徐杰 實習(xí)記者 沈溦發(fā)自浙江杭州

　　8月1日，浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布通知，即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策。由此，前后一周時間內(nèi)，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波和金華等4個城市相繼放松限購。此外，據(jù)中新網(wǎng)消息，衢州、臺州多個樓盤的銷售人員告訴記者，目前當(dāng)?shù)叵拶徚钜惨芽陬^取消，不過正式文件還未下發(fā)。

　　據(jù)了解，2011年，浙江省內(nèi)的杭州、溫州等11個地級市中有8個宣布實施樓市“限購令”。目前，除紹興、舟山依然執(zhí)行限購政策外，其他6個城市均已松動。

　　浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2010年前，浙江省各市房價普遍偏高，經(jīng)過這些年限購，下降趨勢已近觸底，現(xiàn)在第一時間放開限購很正常。

　　一周內(nèi)4地松綁限購

　　7月28日~8月1日，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動限購消息，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在各地為樓市“松綁”的基礎(chǔ)上，房屋成交量并沒有大幅上漲。以杭州為例，透明售房網(wǎng)公開資料顯示，從7月28日放松限購開始，經(jīng)過幾天的 “小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。

　　而從房屋庫存量來看，截至7月底，寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬套、660萬平方米，可售面積較年初增加31%。按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計算消化周期，寧波市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個月。

　　王永太認(rèn)為，2010年以前，浙江多個城市的樓市供需失衡是造成高庫存的根本原因?！霸?010年以前，浙江全省的房價均價甚至一度超過了天津全市的均價，其中杭州始終處于‘準(zhǔn)一線’水平。之前的過度消費，導(dǎo)致這幾年銷量大幅下降，房價增速放緩，庫存積壓嚴(yán)重?！?/p>

　　放寬商貸可能性較小

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道了杭州公積金貸款首付比例有所放松的消息，杭州市住房公積金管理中心表示，首套房首付三成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來的七成下調(diào)至六成。銀行商業(yè)貸款方面，杭州目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率，個別評級高的客戶可能享受九五折利率；二套房依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10%的底線。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次“松綁”后，浙江樓市能否真正回暖，關(guān)鍵還得看銀行“臉色”。

　　透明售房市場研究院院長方張接此前在接受媒體采訪時表示，根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù)，上半年的購房者中，有三成左右使用公積金貸款或組合貸款。杭州公積金貸款調(diào)整，會催生一定購買力，但限購調(diào)整、限貸不變的市場，不會是具有轉(zhuǎn)折意義的市場。

　　方張接認(rèn)為，公積金調(diào)整撕開了限貸政策調(diào)整的一個口子，預(yù)計未來商業(yè)貸款政策也會放松限制，一旦限購、限貸都逐步放松，市場底部就會加快來臨。

　　對于放寬商業(yè)貸款的可能性，王永太則持保守態(tài)度，“目前來看，銀行貸款限制放寬可能性很小，從控制金融風(fēng)險的角度考慮，降低貸款首付，意味著金融風(fēng)險增大，從目前浙江金融市場情況看，這樣的放寬不太可能；另一方面，政府調(diào)控的目標(biāo)是房價不能上漲的同時，促進(jìn)房產(chǎn)銷售額，要達(dá)到這一目的，還需要更細(xì)致的研究，出臺更有針對性的政策?！?/p>

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　　地方救市2

　　四川居民首套房享基準(zhǔn)利率 銀行獲3%財政補貼

　　每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

　　樓市低迷至今，多地紛紛松綁限購，但效果尚未顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士將制約這一樓市僵局的關(guān)鍵直指信貸。

　　7月31日，成都市財政局官網(wǎng)發(fā)布消息稱，四川省財政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機(jī)構(gòu)按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

　　8月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向多家四川國有商業(yè)銀行核實了上述說法，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們在上周已知悉該政策，目前尚未對信貸進(jìn)行調(diào)整，還在等待政策的具體細(xì)則出臺。

　　不過，有銀行界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的房貸利率受資金供需關(guān)系影響，在當(dāng)前銀行資金鏈緊張、資金來源被大量分流的情況下，銀行不一定會犧牲房貸利息而接受貼息政策，該政策的刺激效果可能有限。

　　“補貼”支持剛需市場

　　四川財政發(fā)布的這條“補貼”銀行、鼓勵銀行支持剛需房購買的政策，引發(fā)了房企和購房者的關(guān)注。

　　一家國有商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，財政補貼金額是銀行房貸總額的3%，這是政府在增強(qiáng)購房者信心，予商業(yè)銀行以支持。等到具體細(xì)則公布，銀行會積極配合，做出相應(yīng)調(diào)整。

　　據(jù)成都市財政局官網(wǎng)消息稱，按照 《四川省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政廳關(guān)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的十條財稅政策措施》文件精神，最新舉動為的是發(fā)揮財政政策引導(dǎo)作用，“鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買基本住房，促進(jìn)全省建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。

　　此次新政針對的是面積在140平方米以下、小區(qū)容積率1.0以上、成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的“首套普通商品房”，也即剛需房。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，四川這一政策相當(dāng)于對銀行貼息的方式支持剛需市場，而住建部部長陳政高此前曾公開表示的今年下半年要千方百計“去庫存”。

　　顧云昌指出，貸款是影響房地產(chǎn)市場的重要因素，尤其是對于剛需購買者來說。地方政府用貼息的方式鼓勵銀行放貸，既是為了促進(jìn)解決居民住房的民生問題，又旨在解決樓市低迷、庫存量過高的經(jīng)濟(jì)問題。

　　銀行是否接招有待觀察

　　不過，也有銀行界、房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項政策雖意圖甚好，但銀行是否接招還有待觀察。

　　記者注意到，財政貼息的前提是“貸款利率不超過同期基本利率”，而幾乎所有銀行都不提供基準(zhǔn)利率貸款，首套房房貸均會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮，不少銀行都上浮至少10%執(zhí)行。因此，四川財政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎(chǔ)利率？

　　中原地產(chǎn)華西區(qū)董事、總經(jīng)理莊澤寶也認(rèn)為，這項政策并非強(qiáng)制命令，具體執(zhí)不執(zhí)行、如何執(zhí)行是看各個銀行。另外，銀行也會觀望細(xì)則的出臺，3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行？分多長時間返？這些都將影響銀行具體房貸政策的實施。

　　一家國有商業(yè)銀行在四川的一位高管坦言，銀行并不是愿意放松房貸，事實上，首套房對銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行是愿意貸款的。

　　他表示，資金來源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問題。隨著市場上大小信貸融資公司的加入，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的吸金，銀行資金來源已被嚴(yán)重分流。因此縱使有財政貼息，銀行也會考量成本和收益，恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。

　　事實上，除了對銀行貼息，政府刺激樓市的另一種常見做法是直接補貼購房者。成房聯(lián)總經(jīng)理冷泉頤認(rèn)為，比起貼息銀行，將補貼返給購房者的做法可能更有效。

　　顧云昌指出，這兩種辦法都可行，貼息的方法國外多有運用，也比較規(guī)范。3%的返利并不低，政府的姿態(tài)是關(guān)鍵。